규제가 쌓이는데 왜 수도권 집값은 반등할까?

2020-05-07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,085 | 추천수 18
시가 20억원 안팎 강남 초고가시장은 4월말 5월초 반등이 현실화되고 있습니다. 4월 마지막주에도 신구축 가릴 것없이 최고가 대비 10~15% 떨어진 급매물이 소진중입니다. 

압구정 대치 개포 잠실 반포잠원 등에서 동시다발로 급매가 거래되고 있습니다. 특히 매매가 하락과 실입주 선호로 래미안퍼스티지, 반포자이, 반포힐스테이트, 반포리체, 래미안신포팰리스, 개포래미안블레스티지 등 신축 준신축 급매물은 40평형대까지 갭(매매가-전셋값)이 10억원 안팎으로 줄어들면서 투자수요도 가세하고 있습니다. 

9억원 초과 15억원 안팎 고가시장도 급매 거래가 늘어나고 있습니다. 9억원 이하 재고아파트시장 이나 재개발시장도 인천 수원 광명 등 규제지역에 상관없이 다시 거래량이 늘어나고 있습니다.

수도권 분양시장은 분양가와 상관없이 완전히 로또시장입니다. 인천송도는 전국구 투기판이 되고 있습니다.

지난 4월 21일 분양한 부평역 한라비발디 트레비앙은 전용면적 59A타입 가점 커트라인이 74점이었습니다. 문재인정부 주택정책의 암울한(미래가) 현실입니다. 문재인정부가 미는 GTX B노선 부평역세권이라는 대형 개발호재와 당첨자 발표후 6개월 지나면 전매가 자유롭다는 환금성이 ‘화학반응’을 일으키면서 가점 커트라인이 치솟았습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 4월 총선에서 여당 압승이후 더욱 촘촘해지고 있는 규제 그물망시대를 맞아 규제의 누적적 증가의 부작용을 정리했습니다. 

규제의 누적적 증가는 부작용을 초래한다

참여정부와 마찬가지로 문재인정부에서도 상승장에서 규제가 심해질수록, 규제가 쌓일수록 왜 수도권 아파트값은 폭등할까요?

LTV, DTI로 대표되는 대출규제는 분명 수요를 억제시키는 효과가 있습니다. 조정장세로 일시적으로 집값을 떨어뜨립니다. 하지만 집값 안정책이 아닙니다. 그 이유는 바로 필연적으로 새아파트 공급감소를 수반하기 때문이다. 수요억제 효과는 일시적이지만 공급감소 효과는 지속적이기 때문입니다.

양도세 중과나 종부세 등 보유세 강화 역시 마찬가지입니다. 양도세 중과는 대출규제와 마찬가지로 구매력 있는 신규수요는 물론 투자수요(다주택자로 전월세를 공급하는 임대주택 공급원)을 억제합니다. 따라서 수요는 분명 일시적으로 줄어듭니다. 

하지만 역시 새아파트 공급을 감소시키기 때문에 지속적인 집값 안정책이 될 수 없습니다. 일시적인 가격하락책일 뿐입니다.

보유세 강화는 상승장에서 매달 안정적인 수익이 없는, 심약한 매도자들의 급매물을 일시적으로 끌어낼 뿐입니다. 심약한 매도자의 급매가 소진되면 여지없이 반등하게 됩니다. 다시 반등하면 다시 규제책을 쏟아내겠지만 집값 안정과 멀이지고 정부가 말하는 다주택자와 한판 승부만 남을 뿐입니다. 고래싸움에 새우등 터진다고 죽어나가는 건 돈도, 자산도 없는 서민입니다. 

새아파트 공급을 축소시키는 규제책은 결국 집값 안정에 실패하고 집값 불안정에 성공합니다. 상승장 후반기에 갈수록 집값 변동폭이 높아지며 자산이 많은, 공격적인 투자자에게 막대한 자본차익을 안겨줍니다.

전국 동시다발 규제는 지방 주택시장을 고사시킵니다. 2017년 부산 조정대상지역 지정에서 보듯 말입니다.

수도권에만 집중된 규제는 지방 등 비규제지역 풍선효과를 일으킵니다. 여기에 2020년 이후 예타면제 등으로 지방 SOC에 막대한 재정이 투입됩니다. 유동성 과잉으로 풍선효과는 극에 달할 것입니다.

왜 참여정부는 수도권은 물론 지방 대도시 및 중소도시까지 투기과열지구로 지정했을까요? 그리고 왜 MB정부는 집권하자마자 지방 투기과열지구를 서둘러 해제했을까요? 

전국이 규제지역으로 지정되기전까지 풍선효과는 수도권 비규제지역과 지방으로 확산될 것입니다. 넘쳐나는 돈이 높은 기대수익률을 좇아 쏠릴 것입니다.

참여정부 시절인 2003~2007년에 누적된 수도권 규제정책은 2010~2014년 주택시장에서 수도권과 지방의 비동조화(디커플링)를 초래했습니다. 문재인정부에서도 대전처럼 지방 규제지역 지정에 소극적이라면 재현될 가능성이 높습니다. 

3기 신도시는 정비사업 신축 부족을 메꾸지 못한다

새아파트 공급감소는 정비사업 신축 입주물량 감소를 말합니다. 상승장에서 정비사업 신축은 언제부터 감소할까요?

정비사업 규제의 누적적 증가는 보통 5년이 지나면 빛(?)을 발합니다. 2017년 이후 문재인정부에서 규제책에 상관없이 인허가도 늘어나고 분양물량 입주물량도 늘어난다는 주장하는 사람들이 있는데요. 오판입니다.

민간(조합)이 주도하는 정비사업은 정부가 주도하는 신도시보다도 사업기간이 긴 새아파트 공급플랜입니다. 평균 10년 이상 소요됩니다. 신도시보다 최소한 3년 이상 길고 리스크가 높습니다. 신도시보다 사업이 중단되거나 취소되는 확률이 훨씬 높은 사업입니다.

참여정부 2003년 이후 정비사업 규제의 누적적 증가 효과는 2008년부터 본격적으로 시작됐습니다. 정비사업 인허가(사업시행인가 기준)와 분양물량이 급감하기 시작했습니다. 2009, 2010년 정비사업 서울 인허가 실적을 한번 보세요. 

문재인정부 2017년 이후 정비사업 규제의 누적적 증가 효과는 2021년부터 시작될 가능성이 높습니다. 2021년은 서울 인허가, 분양물량, 입주물량 모두 감소하는 시기입니다. 

정비사업 신축 감소에 대한 문재인정부의 대비책이 바로 3기 신도시입니다. 참여정부의 2기 신도시와 거의 같지만 신도시 공급 효과는 다르게 나타날 것입니다. 

참여정부는 재건축이 몰려있는 강남 신축 공급감소를 강남 대체 신도시인 판교와 위례로 메꾸려고 했습니다. 하지만 시장은 2015년 이후 상승장에서 정비사업(강남 및 도심의 정비사업 신구축과 재개발 재건축 추진 단지) 폭등으로 역습을 가했습니다. 

문재인정부는 공격적으로 정비사업 규제수위를 높이고 있습니다. 재건축 초과익환수제를 시작으로 안전진단 강화, 투기과열지구 조합원지위 양도금지, 규제지역 유주택자 이주비대출 규제, 투기과열지구 민간택지 분양가상한제및 전매제한 10년 등을 쏟아냈습니다. 이어 현재 재개발 임대주택 비율 상향과 입주권 양도세 중과 등을 추진하고 있습니다. 

신도시로 대표되는 대규모 공공택지 개발은 박근혜정부 시절 2014년 이후 중단됐다 3기 신도시부터 다시 추진되고 있습니다. 

3기 신도시 새아파트 공급은 적지않은 문제를 안고 있습니다. 가장 큰 문제는 수도권 신축이 필요한 지금 분양할 수 없다는 것입니다. 오히려 수도권 정비사업 입주물량이 늘어나는 2023년 이후에나 본격적으로 분양할 것입니다.

또 지난 2018년 이후 시작된 질적인 주택시장에서 신축 수요의 눈높이에 맞는 신도시 아파트가 공급될 것인가?입니다. 

정비사업에서 4세대 아파트가 공급되는 2020년대에 분양가상한제=정부미 아파트가 1990년대 2000년대 분당 판교 처럼 강남 중산층 실수요를 얼마나 끌어들일까요? 공공주택지구인 3기 신도시는 민영아파트 공급물량이 최대 50%인 반면 공공임대물량이 최소 35% 이상입니다. 

1년, 초단기 계획으로 추진중인 3기 신도시는 기반시설에서 MB정부의 보금자리주택보다 낫겠지만 2기 신도시 수준에 머무를 가능성이 높습니다. 가점이 높고, 운좋은 무주택자의 내집마련에만 기여할 것입니다. 

3기 신도시도 2기 신도시와 마찬가지로 기반시설이 구축되지 않은 상황에서 입주할 가능성이 높습니다. 서울 정비사업 신축을 원하는 수도권 중산층이 갈아타는 교체수요로 3기 신도시를 선택할 가능성은 낮습니다. 

도심 주택 노후화가 가속되고 있는 수도권에서 실수요자는 신도시 VS 정비사업중 어디를 선택할까요? 인천 검단신도시와 구도심 분양시장을 비교하면 어렵지않게 추론할 수 있습니다. 

수도권 중산층이 외면한다면 3기 신도시가 과연 대기업 입주 등 자족도시로 성공할 수 있을까요? 지은지 30년이 되는 2022년 이후 분당 일산 평촌 등 1기 신도시 재건축 또는 리모델링이 본격화된다면 수도권 중산층이 원하는 신축의 대체재는 넘쳐납니다. 

3기 신도시가 2기와 다르지 않는 길을 간다면 주택시장 핵심수요층인 30~40대는 가점이 높은 무주택자가 아니라면 3기 신도시보단 인도심 인서울 인강남 정비사업 신구축을 선호할 것입니다. 

또 신도시에 거주하길 원한다면 2020년대 사용가치가 높아져 성숙기를 맞은 위례 판교 광교 다산 미사강변 등을 선택할 것입니다. 투자성향이 강하다면 재건축 가능성이 높은 1기 신도시, 분당으로 내집마련을 할 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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