약세장에선 악재 호재에 적극적으로 대응하라

2020-04-23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,241 | 추천수 18
4.15 총선 이후 시가 20억원 안팎 초고가 아파트 급매 거래량이 점차 늘어나고 있습니다. 압구정은 구현대 신현대 30평형대에서 계속 거래가 이어지고 있습니다. 또 잠실엘스에서 84타입이 18억원대 또는 19억원대에 지난주말에만 3건이 거래됐습니다. 송파헬리오시티도 16억원대 급매가 잇따라 거래됐습니다. 

급매 거래량이 늘어나는 데는 우선 대기 매수자들이 원하는 가격대, 최고가 대비 3억~4억원 낮은 매물이 나오고 있다는 게 가장 큽니다. 여기에 4월 총선이 끝나고 코로나 리스크가 해소되면서 추가 하락 가능성이 낮을 것이라는 심리적 요인이 큽니다. 종부세 회피성 급매는 일몰 기한은 길어야 5월 중순으로 시간이 얼마 남지않았습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 거대여당의 출현 이후 수도권 주택시장에 악재와 호재를 들여다볼까 합니다. 

악재

시장참여자들이 주택시장에서 가장 큰 악재라고 생각하는 것으로 4월 총선에서 여당 압승을 꼽습니다. 거대여당으로 인해 부동산 규제수위가 더욱 높아질 것이라는 예측입니다. 

투자자 입장에서 특히 시가 20억원 안팎 초고가 아파트를 많이 보유하고 있는 다주택자가 가장 크게 느끼는 악재입니다. 그래서 5월말 잔금조건으로 급매가 나오는 것입니다. 다만 4월 둘째 주 이후 실거래가를 보면 언론의 과대 보도만큼 낙폭은 크지 않습니다. 계단식 하락은 더더욱 아닙니다. 

총선이후 규제책에 대해 많이 언급하고 있지만 이미 규제책은 대부분 시행되고 있습니다. 즉 규제책으로 인한 조정장세 약발은 갈수록 떨어진다는 것입니다.

앞으로 초고가시장에 영향이 큰 규제책은 2020년 종부세 인상이 거의 유일합니다. 전월세상한제 및 계약갱신청구권이 규제책은 분명하지만 매매가에 영향을 미칠 악재는 아닙니다.

문재인정부의 규제책은 2021년으로 향할수록 효가가 떨어질 수밖에 없습니다. 만약 앞으로 9억원 초과, 15억원 초과 시장에 대해 실수요자까지 피해를 입는 규제책이 추가로 나온다면 이번 총선 결과에서 보듯 2년 뒤인 2022년 3월 대선에서 부담이 될 것입니다. 

다만 정비사업은 악재가 큽니다. 보이지 않는 악재도 계속되고 있습니다. 규제의 누적적 증가는 결국 서울 등 수도권에 지은 지 30년 이상 노후 아파트를 급증시키고 신축 비중을 더욱 낮추게 될 것입니다.

지은 지 20년이 넘은 구축(재건축 가능성이 낮은)과 지은지 5년 안팎 신축 가격 차이는 최소 30% 이상 벌이지고 있습니다. 1990년대 지은 구축과 2020년대 4세대 신축 가격 차이는 40%에서 최대 50%까지 벌어질 가능성이 높습니다. 2020년대 후반기로 갈수록 4세대 아파트의 지위재로서 역할이 공고해질 것입니다. 

만간택지 분상제가 지속되는 한 정비사업 4세대 아파트는 사라질 것입니다. 재건축을 해야 하지만 규제의 누적적 증가로 사업이 진행되지 못하는 구축에겐 최대의 악재가 될 것입니다. 반면 사업시행인가를 받은 곳은 호재로 작용할 것입니다. 

정비사업에서 보이는 악재론 우선 오는 8월부터 시행예정인 재개발 임대주택 비율 상향입니다. 서울의 경우 아직 사업시행인가를 신청하지 못한 곳은 최대 30%까지 임대아파트를 의무적으로 지어야 합니다. 시행자인 조합은 임대주택을 지어서 원가로 지방자치단체에 팔아야 하기 때문에 사업성 수익성이 떨어지게 마련입니다.

여기에 서울은 보이지 않는 정비사업 악재, 규제가 누적되고 있습니다. 정비구역 지정단계부터 규제가 시작됩니다. 안전진단 또는 정비구역 고시를 집값 폭등으로 보기 때문입니다. 또 건축심의 시공사선정 이주철거 일반분양까지 보이지 않는 규제가 쌓이고 있습니다. 

또 서울시는 2020년대 재개발사업을 전면철거를 지양하고 정비와 보존을 지향하는 2030년 주거환경정비 기본계획안을 2021년 10월에 확정할 예정입니다. 최대한 재개발을 하지 않고 도시재생을 하겠다는 것입니다. 

대규모 재건축은 집값을 폭등시키니 상승장에선 허용하지 않겠다는 것입니다. 대신 소규모 재건축은 장려하겠다는 것입니다.

문재인정부 집권 후기에 추가로 나올 수 있는 악재는 규제지역 확대입니다. 전국 대도시에 조정대상지역 및 투기과열지구를 확대하는 것입니다. 

올해는 소극적으로, 2021년에 공격적으로 규제지역을 확대할 가능성이 높습니다. 물론 집값 폭등이 전제돼야 합니다. 한국감정원 기준 으로 주간 아파트 매매가 상승률이 3개월 연속 최소 1% 이상은 돼야할 것입니다. 

호재

다가올 호재론 오는 7월 27일까지 민간택지 분양가상한제 시행전 투기과열지구 정비사업 로또분양입니다.

민간택지 분상제와 상관없는 비규제지역은 고양시를 제외하곤 대부분 시세 수준으로 분양가를 책정하고 있지만 여전히 뜨겁습니다. 인천송도가 대표적입니다. 5월 분양예정인 더샵 송도센터니얼의 경우 84타입 분양가 기준이 8억원입니다.

반면 규제지역중 민간택지 분상제가 적용될 투기과열지구는 분양가 통제가 갈수록 심해지고 있습니다. 분상제 이후 최대 10년이라는 전매제한으로도 분양과열이 식지 않는다면 채권입찰제가 도입될 것입니다. 

투기과열지구 정비사업에서 분상제 전후 가장 큰 차이점은 전매제한 기간입니다. 분상제 이전 분양하는 아파트는 전매제한이 당첨자 발표일부터 소유권이전등기까지입니다. 하지만 분상제가 적용되면 전매제한이 최소 5년에서 최대 8년 또는 10년이 될 것입니다. 입주하고 나서 최소 2년에서 최대 8년까지 수분양자(집주인)이 팔 수 없다는 것입니다.

분상제 이전에도 분상제가 적?層풔 정비사업 분양단지는 분양가 통제로 막대한 시세차익을 기대한 청약으로 뜨겁습니다. 전매제한도 입주후 길어야 2년 정도입니다. 투기과열지구 전매제한은 등기가 늦어지면 당첨자 발표일 이후 5년. 

지난 4월 21일 84타입분양가가 시세의 60% 수준에 나온 서울 양천구 신정2-2구역 호반써밋 목동의 경우 청약경쟁률이 평균 128대 1에 달했습니다. 

민간택지 분상제와 상관없이 이처럼 정비사업 일반분양가를 후려치는 한 로또분양은 계속될 것이며 분양시장에 이어 정비사업 신축 준신축 재고아파트시장까지 뜨거워질 것입니다. 지난 2006년 분양가상한제(원가연동제)가 적용된 판교신도시 동시분양 후폭풍이 떠오릅니다. 

수도권 투기과열지구에선 5월 이후 광명 푸르지오 센트베르(광명15구역), 개포주공1단지, 래미안 원베일리(반포경남, 신반포3차 등), 신반포13차(롯데캐슬), 자양1구역(롯데캐슬), 흑석리버파크자이(흑석3구역), 길음역세권(롯데캐슬), 래미안엘리니티(용두6구역), DMC센트럴자이(증산2구역), 수색6, 7구역(자이), 장위4구역(자이) 등이 분상제 시행전 분양될 예정입니다. 

그런데 8월 이후 민간택지 분상제 시행후 갑자기 정비사업 분양물량이 급감한다면? 무주택자 등 시장참여자들은 어떻게 행동할까요? 서울 입주물량도 2020년 3분기 이후 감소세로 돌아섭니다. 지난해 2분기 이후 감소세로 돌아선 경기 입주물량은 2021년 2분기에 8천여가구로 급감합니다. 

한편 4월 총선에서 여당 압승에 힘을 얻은 문재인정부는 남은 임기동안 공격적으로 확대재정정책을 펼칠 것입니다. 

청담삼익, 삼성동 래미안라클래시 등 전용면적 84타입 신축이 30억원을 호가하는 데는 천지개벽이라는 말이 어울리는 영동대로(삼성역~봉은사역) 개발호재의 힘이 크다고 봅니다. 

영동대로 복합환승센터는 오는 6월 착공예정입니다. 이는 현대차의 GBC 착공은 물론 GTX C노선, 위례신사선 선착공을 의미합니다. 

또 지난 2019년 4월 부지조성공사와 공공주택지구(2022년 완공예정)가 착공된 수서역세권개발이 2026년에 완료될 계획입니다. 수서역복합환승센터는 사업자공모중으로 2022년 착공계획입니다. 수서광주선도 이르면 2023년 착공 예정입니다. 동남권에선 송파권, 복정역복합환승센터도 2022년 이후 착공 대기하고 있습니다. 

문재인정부가 가장 역점을 두고 있는 광역철도망의 경우 GTX C노선이 2021년 12월 착공할 예정입니다. 또 2019년 신안산선 착공에 이어 내년 하반기엔 월곶판교선과 인덕원선도 착공이 예정돼 있습니다. 서울 철도망중에선 위례선(트램)은 2021년, 위례신사선과 9호선 4단계는 2022년 착공이 예정돼 있습니다. 서부선 민자적격성 조사 결과 발표도 초읽기에 들어갔습니다.

굵직한 개발호재론 서울에선 마곡 마이스(롯데건설컨소시움)와 스타필드부지 복합개발(태영메리츠컨소시움), 광운대역세권 복합개발(현대사업개발)이 모두 내년 하반기에 착공예정입니다. 서울 북부역세권 개발사업(한화컨소시움)도 2021에 착공이 가능해보입니다. 경기권에선 판교테크노밸리의 2배 이상 규모인 광명시흥테크노밸리와 일산테크노밸리가 내년 착공예정입니다. 

과천 주암지구(기업형임대주택 공급촉진지구)와 성남 금토지구가 올초부터 토지보상에 들어갔습니다. 또 3기 신도시도 이르면 내년부터 토지보상이 시작될 전망입니다. 또 의왕 청계2지구, 성남 복정지구 및 신촌지구 등 중소급 공공주택지구도 토지보상이 올해부터 시작됩니다. 판교 토지보상이 시작된 2004년 이후(토지보상액 2004년 16조원, 2005년 17조원, 2006년 30조원)와 흡사한 상황입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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