유주택자는 주택시장 리스크에 어떻게 대응해야 할까?

2020-04-02 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,042 | 추천수 14
수도권 전역에서 매수자 우위시장이 확산되고 있습니다. 시장참여자들의 심리는 묘합니다. 조정장세 매수자 우위 시장에선 신고가 대비 10% 이상 낮게 나온 급매도 매수를 주저하고 있습니다. 글로벌 코로나19 팬데믹이 확산되면서 대기 매수자는 더욱 관망하고 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 코로나 팬데믹으로 촉발된 주택시장 리스크에 대한 1주택자와 다주택자의 대응전략에 대해 정리했습니다. 

1주택자의 주택시장 리스크 대응

주택시장 리스크는 크게 2가지입니다. 수급 등 내부변수에서 발생하는 리스크입니다. 또 하나는 이번 코로나 팬데믹과 같은 외부변수에 의한 리스크입니다. 

내외부변수에 따라 리스크가 발생할 경우 통상 1주택자의 대응법입니다. 전셋값 하락과 매매가 하락에 따라 대응이 다릅니다. 특히 일시적으로 매매가 하락이 발생하는 경우입니다. 

본인 집값은 물론 생활권내 다른 집값이 약보합세 또는 하락세를 보이면 1주택자들은 대부분 갈아타기에 무관심해집니다. 어차피 한 채를 소유하고 있으니 올라도 그만, 내려도 그만이라고 생각하는 경우가 많습니다. 한마디로 복지부동입니다.

만약 매매가와 전셋값이 하락하는 대세하락장으로 돌아설 경우 1주택자들은 주택을 팔고 전세입자로 돌아서기도 합니다. 최악의 수라고 봅니다. 

정답은 아니지만 1990년대부터 주택시장을 지켜봐온 사람으로 내외부변수 주택시장 리스크에 대한 1주택자의 바람직한 대응전략을 제시합니다.

3월 셋째 주부터 시작된 매수자 우위 시장에서 1주택자는 적극적으로 갈아타기를 시도해야 합니다. 시장에 계속 머무르되 상위지역으로 갈아타는 행동을 해야 합니다. 

자금여력이 있다면 일시적 2주택을 활용해 상위지역으로 갈아타기를 추천합니다. 최악의 경우 중복보유기한(1년 또는 2년 3년)이 지나도 일시적 2주택가 종전주택을 신규주택 취득후 3년 이내 팔면 조정대상지역에서도 양도세가 중과되지 않고 일반과세가 적용됩니다. 

1주택자는 리스크가 발생해 일시적 조정장세로 매수자 우위 시장이 왔을 때 평형보다 지역을 우선순위로 갈아타야 합니다. 자가점유(자기가 소유하는 집에 거주하는)하는 1주택자가 많이 하는 실수중 대표적인 사례입니다. 하나만 선택해야 한다면 평형보다 지역입니다. 같은 동네 같은 아파트에서 평형을 넓혀가기보단 입지가치가 높고 높아질 지역의 아파트로 갈아타야 합니다.

입지가치는 강남접근성(도심 업무밀집지역 접근성)과 직주근접성(대기업 또는 4차산업 기업 대중교통 접근성)만 보면 됩니다. 2020년대엔 더욱더 거주지가 소득을 결정하게 될 것입니다. 

가족구성원 여건상 지금 거주지역을 떠날 수 없다면 입주 5년 안팎 신축으로 갈아타기를 하세요. 정비사업으로 상향여과 현상이 강해지는 아파트면 더욱 좋습니다. 외부변수로 인한 리스크가 고조되면서 심약한 매도자들이 내놓은 입주예정 분양권을 적극 공략해야 합니다. 

또 미등기(아직 소유권이전등기가 나지 않은) 상태인 입주 1년 안팎 신축으로 갈아타야 합니다. 미등기로 주택담보대출을 받을 수 없다면 일단 전세를 주고 등기 이후 전세입자를 내보내고 주담대를 받아 실입주하면 됩니다. 

다주택자의 주택시장 리스크 대응

다주택자가 가장 무서워하는 리스크는 크게 2가지입니다. 경제위기 등 외부변수로 인해 집값이 대세하락장으로 돌아서는 것입니다. 또 하나는 세부담이 늘어나느 경우입니다. 양도세와 종부세가 대표적입니다.

3월 셋째주 이후 강남3구 초고가시장에서 급매가 늘어난 이유는 2020년 종합부동산세 인상이 가장 큽니다. 특히 시가 20억원이 넘는 초고가아파트를 여러채 보유하고 있는 다주택자에겐 종부세 부담이 큽니다. 여기에 코로나 팬데믹으로 리스크를 헤지하려는 생각이 강해지고 있습니다.

4월 현재 다주택자의 종부세 대응전략은 다양합니다. 

우선 종부세가 합산되더라도 주택임대사업자의 임대등록을 통해 장기보유해(5~10년) 장기보유특별공제 혜택(10년 이상 보유시 장특공제율 70%. 2018년 12월말까지 등록한 준공공 임대주택은 양도세 100% 면제. 2018년 9월 14일 이후 12월말까지 신규주택 취득시 기준시가 6억원 이하 요건 충족해야)을 받는 것입니다. 

두 번째는 자녀에게 증여하는 것입니다. 오는 6월말까지 10년 이상 보유한 조정대상지역 주택은 양도세 중과가 유예돼 증여냐 매도냐를 놓고 고민하고 있습니다. 강남 초고가아파트는 매도보단 증여가 우세합니다. 전세 낀 아파트를 자녀에게 부담부증여(증여자인 부모는 전세금에 대한 양도세를, 수증자인 자녀는 유무상 취득분에 대한 취득세와 무상취득분에 대한 증여세 부담)를 하는 것입니다. 

세 번째는 종부세 부담을 느껴 매물로 내놓은 경우입니다. 종부세 부담과 양도세 중과를 피할 수 있는 10년 이상 장기보유 다주택자는 5월말까지 처분해야 합니다. 4월이 마지노선이 될 것입니다. 3월 중순부터 매물이 나오고 있지만 급매물은 많지 않습니다. 4월말까지 팔리지 않으면 계속 보유할 생각도 하고 있습니다. 싸게 팔지는 않겠다는 것입니다. 만약 로열동 로열층 기준으로 신고가(실거래가 최고가) 대비 3억원 이상 하락했다면 매수할 가치가 있는 급매라고 할 수 있습니다. 

마지막으로 매년 늘어나는 종부세 부담을 줄이기 위해 전세를 반전세 또는 보증부 월세로 돌리는 것입니다. 즉 월세를 모아 매년 12월 종부세 납부하며 장기전에 나서겠다는 것입니다.

다주택자는 리스크에 대부분 차분합니다. 투자경험이 많기때문입니다. 특히 임대소득이 매달 발생하는 다주택자의 경우 계속 보유할 가치가 있는 아파트는 좀처럼 팔지 않습니다. 항상 플랜B를 마련해놓고 있습니다. 

주택 매매경험이 많은 다주택자에게 굳이 리스크 대응전략을 추천한다면 다음과 같습니다. 우선 상승장 후반기를 맞아 주택수를 3주택 이하로 줄이라는 것입니다. 2020년부터 매년 한 채씩 매도해서 말입니다. 물론 장기보유할 가치가 있다면 매도보단 증여를 추천합니다. 

초고가 아파트를 보유해 종부세 부담이 크다면 입주권으로 갈아타는 것을 추천합니다. 5월말까지 압구정 현대, 대치동 은마, 잠실주공5단지 등 재건축 초기단지를 팔고 반포 래미안 원베일리(신반포3차+반포경남 등), 개포프레지던스자이(개포주공4단지), 개포주공1단지, 삼성동 래미안 라클래시처럼 철거가 끝난 재건축 입주권을 사면 됩니다. 준공일 이후 6월 1일 되는 시점까지 종부세 부과대상에서 제외됩니다. 

또는 선매도후 6월 이후 늦어도 2021년 5월말까지 멸실등기(철거완료)가 가능한 청담삼익, 한신4지구, 잠실 미성크로바 및 진주 등 입주권으로 갈아타시면 됩니다. 종부세를 감당할 수 없다면 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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