코로나 팬데믹에 차분한 시장참여자 VS 초조한 전문가

2020-03-19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 973 | 추천수 33
코로나19 팬데믹 이후 수도권 주택시장을 들여다보면 시장참여자들은 차분하다는 것을 알 수 있습니다. 수도권 전역에서 매물이 다소 늘어났지만 급매물은 많지 않습니다. 

언론에선 강남3구의에 최고가 대비 4억~5억원이 떨어졌다고 하지만 가짜 뉴스입니다. 20억원 안팎 초고가 아파트는 12.16대 이전 대비 2억원 안팎 떨어졌다고 보는게 정확합니다.

2천가구 넘는 대단지에서 동별 층별 가격차이는 2억원 안팎 차이납니다. 여기에 지은지 10년이 넘은 아파트는 내부 컨디션에 따라 5천만원 이상 차이납니다. 잠실 엘스 리센츠도 2억원 정도 떨어져 급매가 나오고 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 코로나19 팬데믹 이후 시장참여자들은 차분한 반면 전문가들은 장세에 휘둘려 초조한 상황을 소개하고자 합니다.

코로나 팬데믹에 차분한 고가시장 시장참여자들 

3월 18일 현재 분석한 수도권 아파트시장 시장참여자들의 심리입니다. 

연초 부동산 전문가들이 종합부동산세 등 보유세 부담으로 20억원 초과 초고가 아파트 급매가 3월까지 쏟아진다고 했는데... 종부세를 피하려면 잔금기준으로 5월말까지 팔아야 하는데... 3월 18일 발표한 2020년분 고가주택 공시가격(잠정치) 두자릿수 상승(시세 15억~30억원 기준 26% 상승)으로 급매가 늘어날까요?

초고가시장에서 급매가 나오는 곳은 대부분 압구정 현대, 대치은마, 잠실주공5단지처럼 단기폭등한 재건축 초기 단지가 대부분입니다. 급매물량도 매우 적습니다. 2010년 전후 입주한 신축 준신축엔 급매가 더더욱 적습니다. 

이 대목에서 부동산 하수는 가격에 집착하고, 고수는 가치에 집중한다는 말을 강조하고 싶습니다. 20억원짜리 아파트를 사면서 5천만원 깎아주면 산다는 사람은 대표적인 하수라고 생각합니다. 특히 미래가치를 보고 재건축 단지를 산다면 말입니다. 보유기간중 가치가 가격으로 빛을 발한다면 지금 조정장세에 로열동 로열층(RR)을 저가매수해야 합니다. 대단지 신축 준신축이라면 로열동에 집중하세요.

정부가 정해놓은 시가 9억원 이상 서울 고가시장의 경우 KB부동산 일반평균가 기준 15억원 미만은 신구축 상관없이 의미 있는 거래가 이어지고 있습니다. 

구축 시세를 지속적으로 트래킹(Tracking) 하는 지역중 성수동1가가 있습니다. 지난 2003년 10월 입주한 중앙하이츠빌의 실거래가 상승폭이 가파릅니다. 전용면적 84타입이 1년만에 실거래가가 10억원대에서 13억원대로 3억원이 올랐습니다. 동북권 최대 업무밀집지역이라는 직주근접의 힘일까요? 아니면 땅값의 힘? 성수동1가 공시지가는 지난해 올해 모두 20% 이상 올랐습니다. 

최근 15억 초과 초고가시장의 전셋값 추이를 많이 들여다보고 있습니다. 전셋값이 약보합세인데요. 당연히 전세물량이 늘어났기 때문입니다. 지난해 9월 이후 12월까지 폭발적으로 늘어난 매매 거래량으로 인해 전세물량이 늘어난게 컸습니다. 또 12.16대책으로 올 1월 20일부터 시행된 시가 9억원을 초과하는 1주택자의 전세자금대출 규제 영향이 적지 않습니다.

인터넷 매물을 집계한 아실(아파트실거래가) 앱에 따르면 실수요층이 두터운 입주 5~10년 준신축중 마포래미안푸르지오 전세물량은 2020년 2월에 1월보다 21% 늘었습니다. 래미안옥수리버젠도 2월에 39% 늘었습니다. 길음뉴타운8단지도 2월에 전세물량이 78% 늘어났습니다. 

강남도 마찬가지입니다. 강남구 래미안대치팰리스도 2월에 전세물량이 28% 늘어났습니다. 서초구 반포 래미안퍼스티지도 15% 증가했습니다. 

전세재계약을 기준으로 2020년 3월 현재 서울 강북 준신축 전셋값은 2년전보다 대부분 1억~2억원 올랐습니다. 강남 준신축은 2년간 2억원 안팎이 올랐습니다. 래대팰은 4억원 이상 급등했습니다. 

한편 규제지역에 상관없이 9억원 이하 중저가시장은 3월에도 매매가가 오르고 있습니다. 9억원 이하가 대부분인 수원 인천 시흥 안산 구리 남양주 하남 성남 광명 안양의왕 등은 지난해 12.16대책 전후 매매가 앞자리 숫자가 바뀌고 있습니다. 6억원대가 7억원대로, 7억원대가 8억원대로, 8억원대가 9억원대로 말입니다.

코로나 팬데믹에 초조한 전문가들 

수차례 규제대책이 발표될 때 봐왔지만 이번 코로나 팬데믹에도 초조한 전문가들이 판을 치고 있습니다. 불과 2개월전만 해도 전저후고(前低后高)라고 하더니 이젠 전저후저(前低后低), 아니 전저후락(前低后落)을 설파하고 있습니다. 

앞으로 경기침체로 집값이 상승하기 어렵다는데... 그럼 2015~2019년엔 경기가 좋아서 수도권 집값이 올랐나요? 경기가 좋지 않지만 그동안 상승장 선제매수로 주머니에 돈이 늘어난 투자자가 지속적으로 매수에 나서고 실수요까지 가세해 집값이 올랐는데 무슨 해괴한 예측인가요? 

금리가 내린다는 것은 시중에 풀리는 돈이 늘어난다는 것과 같습니다. 대출규제가 없는 비규제지역의 주담대가 크게 늘어날 것입니다. 한마디로 유동성이 확대되는 것입니다. 그래서 정부가 대출규제에 ‘집착’하는 것입니다.

금리인하가 지금 당장 집값 상승으로 이어지진 않을 것입니다. 하지만 코로나가 중국 한국에 이어 미국 유럽도 4월에 진정된다면 집값 상승 요인으로 작용할 것입니다. 

2020~2022년까지 역대급으로 많은 돈이 시장에 풀릴 예정입니다. 수도권에선 3기 신도시 토지보상을 비롯해 △GTX A, C 노선, 월곶판교선, 인덕원동탄선, 위례선, 위례신사선 등 철도망 △삼성역(GBC 포함), 수서역, 복정역 등 복합환승센터 △광명시흥, 고양일산 등 테크노밸리 △광운대역세권, 수색역세권, 마곡 마이스(MICE) 복합단지 등 각종 개발호재가 2022년까지 착공 예정입니다. 

2008년 글로벌 금융위기와 비교하는 전문가들이 있는데 상황이 전혀 다릅니다. 내부변수로 수급이나 금리 차이가 큽니다. 2008년은 2기 신도시 입주가 본격적으로 시작됐고 서울 아파트 전세가율이 40% 안팎이었던 시기였습니다. 주담대 금리는 2008년 7%대였으며 지금은 2%대입니다. 

다주택자는 6월말까지 빨리 팔고 무주택 실수요자는 연말까지 기다려라? 종부세를 감당할 수 없다면 3주택 이상 다주택자는 상승장 후반기에 2020년부터 1년에 하나씩 매도해 주택수를 줄이는건 맞습니다. 하지만 2주택자는 섣불리 매도해선 안됩니다. 또 일시적 2주택자는 2020년에 양도세 비과세로 매도한다면 다시 갈아타는 것을 추천합니다.

지금도 시장에 매물이 없는데 실수요자가 어떻게 연말에 저가매수를 할 수 있을까요? 만에 하나 경제위기로 낙폭이 큰다면 과연 연말에 실수요자가 집을 살 수 있을까요?

대세하락장이 오지 않는한 상승장에선 매물이 줄어들면 가격이 오르기 마련입니다. 개포주공4단지(개포프레지던스자이)의 경우 지난해 11월 착공후 매도물량이 급감하자 84타입 매도호가가 2억원 올랐습니다. 

대세하락장을 알고 싶다면 분양시장을 보시면 됩니다. 하락장이 시작되면 1순위 미달 단지가 늘어나 미분양 물량이 급증해야 합니다. 또 분양권 프리미엄이 하락해야 합니다. 

그 어느때보다 공포가 시장을 지배하고 있습니다. 위기를 과대평가하기 보단 있는 그대로 받아들이면서 차분하게 대응해야 할 것입니다. 2020년 지금 시장을 떠나는 실수를 범하지 않아야 합니다. 버티는 힘을 키우는 시간으로 활용하기 바랍니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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