시장은 뜨거운데 문재인정부가 너무 조용하다 싶었더니... 8.12대책에 이어 10.1대책이 발표됐습니다. 규제책 발표 횟수가 잦은 걸보니 정부가 매우 초조한가 봅니다. 시장참여자들에게 정부에 맞서지말라고 경고하고 있습니다. 하지만 부동산 가치투자자는 정부에 맞서지 않습니다. 적극적으로 대응할 뿐입니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 10.1대책 이후 부동산 가치투자자의 대응전략을 정리했습니다.
먼저 시장 움직임을 보면 9월 셋째주 이후 서울은 폭등장입니다. 신축 중소형에서 신구축 중대형으로 상승세가 확산되고 있습니다. 압구정은 추석이 지나고 구현대 신현대 전평형에서 신고가 행진이 계속되고 있습니다. 잠실주공5단지도 34평형 20억원 시대가 다시 왔습니다. 둔촌주공도 민간택지 분양가 상한제와 상관없이 중대형 평형을 신청한 매물 중심으로 신고가 러시가 이어지고 있습니다.
전용면적 84타입 기준으로 동작구 아크로리버하임 한강조망 라인이 최근 18.95억원에 거래됐다는 소식입니다. 비강남 84타입 20억원 시대가 머지않았습니다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠도 한강조망 동호수가 15억원에 거래돼 옥수동 15억원시대를 열었습니다.
마포구 아현동 마포래미안푸르지오도 비테라스가 15.25억원으로 전고점(15억원)을 돌파했습니다. 용산구 이촌동 한가람은 10월 첫째주에 16.3억원 신고가로 거래됐다고 합니다. 직주근접 가치가 뛰어난 동마용성은 신축 준신축 구축 가릴 것 없이 초강세입니다.
인천경기 전역에서도 거래량이 늘어나고 있습니다. 지난 6~8월 과천 광명 성남분당판교 위례 수원에 이어 9월 이후 인천송도 부천 안양 의왕 시흥 광주 안산 고양일산까지 거래량이 증가하고 있습니다. 10.1대책으로 분상제 불확실성이 해소됐습니다. 10월 16일 금리까지 내린다면 거래량을 동반한 폭등장은 수도권 전역으로 확산될 것입니다.
잘못된 처방
"허리가 아프면 무조건 디스크인가요?" "집값이 오르면 무조건 투기세력때문인가요?"
개인적으로 병원에서 잘못된 처방으로 1년 이상 고생한 적이 있습니다. 이번 10.1대책을 보면 잘못돼도, 한참 잘못된 '처방'이라고 생각합니다.
6월 이후 서울 등 수도권 아파트시장 거래량 증가가 다주택자 투자수요때문인가요? LTV 규제를 피하려는 법인의 매수세 급증때문인가요? 아니면 전세자금대출로 갭투자하는 사람들때문인까요?
2017년 8.2대책 전후 상승장은 다주택자 투자수요가 이끌었습니다. 하지만 9.13대책 이후 상승장은 실수요가 주도하고 있습니다. 매수자의 90% 안팎이 실수요입니다. 실수요란 1주택자나 일시적 2주택자로 갈아타는 교체수요를 말합니다.
1주택자가 갈아탄다고 무조건 거주하지 않습니다. 자가점유율과 자가보유율이 5% 포인트 이상 차이 나는 이유입니다. 서울은 2018년 현재 자가점유율이 43.4%로 매우 낮습니다. 선진국 대도시에 비해 15% 이상 낮은 수준입니다. 자녀 학교나 맞벌이 부부 직장 때문에 자기 집이 아닌, 다른 지역에 세들어 사는 경우가 많습니다. 그런데 1주택자가 거주하지 않는 아파트를 전세 끼고 샀으니 투기수요인가요?
거듭 말하지만 지난 6월 이후 서울 상승장을 이끈 핵심 수요는 다주택자 투자수요가 아니라 1주택자 실수요입니다. 대출규제로 인해 규제지역에서 안전자산이라고 생각되는 아파트로 갈아타고 있는 것입니다. 1주택자가 자신이 보유한 자산의 구매력을 잃지 않기 위해 미래가치가 높은 아파트로 상향이동하는 것입니다. 낡은 아파트에서 새 아파트로, 중소형에서 중대형으로 이동하는 것은 자연스러운 인간의 욕구입니다.
정부의 주택정책 목표는 바로 집값 안정입니다. 하지만 지난 8.2대책, 9.13대책, 8.12대책, 10.1대책 등 모든 규제책은 결과적으로 집값 불안정책입니다. 대세상승장에서 규제책이 그나마 상승폭을 줄였다는 의견에 동의하지 않습니다. 정비사업으로 공급을 늘려야 합니다.
수요는 일시적으로 억제될 수 있지만 통제할 수 없습니다. 시장에서 합법적으로 사고 팔수 있는 유통매물을 갈수록 줄이는 규제책은 시장과의 싸움에서 필패할 수밖에 없습니다.
지금 거래량을 동반하며 상승장을 주도하는 서울 강남4구와 동마용성, 과천 광명 등 투기과열지구내 부동산 중개업소에 가서 매수하는 사람이 누구인지를 확인해보세요. 개인 매매업자나 법인 대출 또는 전세자금대출로 갭투자하는 사람이 얼마인지 지켜보세요.
6월 이후 수도권 상승장의 모멘텀(상승동력)은 99%가 실수요자입니다. 주택수에 따라 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)에서 주담대를 차단한데 대한 실수요자의 역습때문입니다.
잘못된 처방의 심각한 부작용
인천경기도 그렇지만 서울 핵심지역을 보면 2010년대 전반기(2010~2015년) 입주단지가 매우 적습니다. 참여정부의 수도권 정비사업 규제책의 후유증입니다. 이로 인해 지난 2015년 이후 상승장에서 가장 많이 오른 재고아파트가 바로 입주 6~10년 준신축이었습니다.
참여정부와 마찬가지로 문재인정부도 집값 상승의 주범을 재건축으로 보고 있습니다. 안전진단 강화, 초과이익환수제, 이주비 대출규제, 조합원지위 양도금지, 임대주택 비율 상향, 관리처분인가 타당성 검증 등 규제책이 쏟아지고 있습니다.
정비사업 수요억제책은 결국 공급축소책입니다. 정비사업 규제수위를 높일수록 사업성 수익성이 떨어져 사업속도가 갈수록 늦어지고 있습니다. 인허가 실적에 잡히는 사업시행인가후 착공까지 걸리는 시간이 2015년 전후 3~4년에서 2018년 이후 5~6년으로 늦어지고 있습니다. 관리처분인가를 받은 곳도 이주비 대출을 규제한다, 이주시기를 조절한다, 고분양가 관리지역으로 분양가를 통제한다, 분상제를 적용한다 등 각종 규제가 쏟아지면서 사업속도를 느리게 만들고 있습니다.
조합설립인가 전후 정비사업 사업초기 단지는 말할 것도 없습니다. 서울의 경우 안전진단이 통과되지 않고 정비구역으로 지정되지 않는 재건축단지의 경우 정비구역 지정에서 입주까지 15년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 알 수 없습니다. 다음 정부에 하락장을 맞으면 더욱 늦어질 것입니다.
2020년 이후 서울 정비사업 분양물량을 한번 보세요. 재초환을 피하기위해 서둘러 관리처분인가 신청을 한 강남 몇 개 단지외에 비강남에선 정비사업 분양물량이 거의 없습니다. 갈수록 급감할 것입니다.
문재인정부는 다주택자가 공급하는 전월세물량은 물론 매매물량까지 각종 규제로 막아놓아 유통물량을 고갈시키고 있습니다. 가장 심각한 부작용입니다. 유통물량이 씨가 마르면서 매도자 우위 시장이 장기화되고 있습니다. 매도호가가 오르고 추격매수로 거래되면 실거래가로 이어져 폭등장이 반복되고 있습니다.
예를 들어 둔촌주공이 2020년 1월 분상제를 피해 분양한다고 합시다. 분상제가 적용되지 않더라도 어차피 고분양가 관리지역으로 분양가 통제로 로또분양이 될 것입니다.
그런데 심각한 문제는 총가구수 1만2,032가구중 4,800여가구가 일반분양되자마자 합법적으로 사고팔수 있는 유통물량이 사라지게 됩니다. 우선 11월 이후 착공을 하면 조합원 입주권은 10년 보유, 5년 거주 1주택자만 매매할 수 있습니다. 분양권은 전매 금지로 소유권이전등기가 돼야 매매할 수 있습니다. 따라서 둔촌주공 유통매물은 등기 가능 시점인 2023년 하반기 이후에나 나올 것입니다. 착공에서 준공까지 공사기간은 3년 6개월.
둔촌주공 뿐만 아니라 고덕그라시움에 이어 입주예정인 센트럴아이파크, 아르테온, 롯데캐슬베네루체, 자이 등 고덕 입주물량과 래미안리더스원, 서초그랑자이, 래미안라클래시 등 최근 분양한 서울 강남 재건축단지 모두 마찬가지입니다.
정비사업 분상제는 당정의 꼼수로 내년 4월 총선 이후로 늦춰졌습니다. 분상제가 적용되든 안되든 올 4분기 이후 분양예정인 개포주공 1, 4단지, 반포주공1단지(반포디에이치클래스트), 신반포4지구(신반포메이플자이), 반포경남+신반포3차(래미안 원베일리), 잠실 미성크로바&진주, 방배 5, 6, 13구역도 착공을 하면 거래가능한 유통물량이 입주시점까지 사라지게 됩니다. 여기에 2020년 이후 서울 광명 등 투기과열지구 재개발구역에서 관리처분인가후 조합원지위 양도금지로 인해 매물 잠김이 시작됩니다.
더욱이 반포주공1단지, 신반포4지구, 방배6, 13구역 등 분상제가 적용될 정비사업 일반분양분은 입주후 최대 7년까지(당첨자 발표후 전매제한 기간 5~10년) 팔수 없게 됩니다. 거주의무기간도 최대 5년이라는 ‘족쇄’를 채울 예정입니다.
족쇄를 피하기 위해 서울 60점 이상 청약 고가점자들은 4월말까지 분양하는 아파트에 올인할 것입니다. 지난 8월 이후 분상제 엄포로 수도권은 가점 커트라인이 10점 안팎 올라갔습니다. 분상제를 피하는(등기시점에 마음대로 팔 수 있는) 정비사업 분양단지는 커트라인이 지금보다 최소한 5점 이상 올라갈 것입니다.
더 큰 문제는 투기과열지구에 분상제가 적용되더라도 정비사업중 A급 분양단지는 당분간 반포잠원 방배 잠실외엔 없다는 것입니다. 민간택지 분상제가 강남 재건축아파트 후분양을 막기위한 미봉책이란걸 방증합니다. 동마용성에선 2021년 이후 분양이 가능한 공덕1구역, 행당7구역외엔 없습니다. 나머지 서울 생활권별 A급은 대조1구역뿐입니다. 흑석뉴타운 흑석3구역과 수색증산뉴타운 증산2구역, 수색6구역은 분상제에서 제외될 가능성이 높습니다.
경기 투기과열지구중 과천은 아예 관리처분인가를 받고 분양예정인 정비사업이 없습니다. 이미 분양한 위버필드와 과천써밋은 조합원지위 양도금지와 분양권 전매금지로 매물이 잠겨있습니다. 광명도 대장주, 철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지는 매물이 잠겼습니다. 분상제 대상인 광명14구역 광명2구역 광명10구역은 A급이라고 보긴 힘듭니다.
가치투자자의 대응전략
제가 존경하는 가치투자자, 필립 피셔의 말처럼 상승장 후반기에 보수적인 투자란 최소한의 리스크로 보유하고 있는 자산의 구매력을 잘 지키는 것입니다.
파도가 칠 때는 서핑을 하라는 말이 있습니다. 물론 태풍이 오거나 삼각파도가 오면 서핑을 해선 안될 것입니다. 잔파도라면 서핑에 도전할 가치가 있습니다. 투자자가 보유중인 자산의 구매력을 지키고 싶다면 말입니다.
10.1대책은 잔파도입니다. 2017년 8.2대책 효과가 6주만에 소멸된 적이 있습니다. 이번 10.1대책은 2주 효과도 힘겨워 보입니다. 분상제 시행령 개정안은 사실상 완화책입니다. 규제강화책은 투기과열지구 투기지역에서 개인 매매업자와 법인의 LTV 대출규제만 추가된 것뿐입니다.
현재 일반분양을 했든 안했든, 분상제가 적용되든 안되든 서울 인천 경기 등 수도권 핵심입지 정비사업 입주권과 정비사업 재고아파트 신축 준신축은 유통물량 급감으로 초강세가 장기간 지속될 것입니다. 다주택자 양도세 중과 일시적 유예로 유통물량이 늘어나지 않는 한 말입니다.
또 참여정부시절 분당 등 1기 신도시처럼 신축과 준신축이 몰려있는 판교 위례 광교 동탄2 등 2기 신도시도 2030년 전후 3기 신도시의 기반시설이 완비될 때까지 신도시 희소가치와 사용가치가 높아져 강세를 보일 것입니다. 참고로 1기 신도시 매매가는 입주 15년째에 정점을 찍었습니다.
부동산 가치투자자라면 10.1대책에 적극적으로 대응해야 합니다. 1주택자는 환금성에 집중해 지금 바로 갈아타기를 하세요. 상향이동을 하세요. 84타입 실거래가가 15억원 안팎이라면 중대형으로 갈아타세요.
환금성이 높은 아파트를 찾으려면 30~40대 고소득 직장인이 몰리는 곳이 어디인지를 체크하세요. 직주근접 가치가 높아지는 지역의 정비사업 신축 준신축으로 갈아타세요. 특히 2020년대 사용가치가 높아지면 매매가 전셋값이 장기간 동반 상승할 것입니다.
다주택자는 주택수를 최대 3주택 이하로 줄이는게 규제책에 적극적으로 대응하는 것입니다. 수도권 외곽 구축처럼 미래가치가 떨어지는 임사 등록 주택은 결단을 내려야 합니다. 다주택자에겐 일시적 2주택을 유지하고 추가로 비규제지역 분양권을 매수하는게 최적의 투자조합입니다.
다만 규제지역에서 주택담보대출을 받을때 아파트 분양권은 주택수에 포함되고 주거형 오피스텔(분양권 포함)은 포함되지 않습니다. 또 규제지역에서 2년이내 처분조건부로 대출을 받은 경우 기존주택을 처분하기전까진 추가로 전국에서 주택(분양권 입주권 포함)을 구입해선 안됩니다.
