주택시장 슈퍼사이클은 언제 오나요?

2019-06-28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,226 | 추천수 41
서울 강남3구 아파트시장이 6월이 가기전 3차 상승장에 진입했습니다. 추격매수가 발생하는 매도자 우위 시장이 시작됐습니다. 매물이 있지만 매도호가를 올리거나 매도보류로 거래가 되지 않고 있습니다. 매도자가 입금계좌를 알려주지 않고 있습니다. 6월에 강남3구에선 특히 잠실발 삼성동 갈아타기 수요가 매우 뜨겁습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 6월에 시작된 대세상승장 후반기 강남발 3차 상승장을 맞아 오윤섭의 부동산 가치투자 기본반, 실전반 수강생과 블로그 이웃이 궁금해 하는 내용을 문답으로 정리했습니다.

Q: 달리는 말에서 내려올 자신이 없다면 달리는 말에 올라타지 말라는 의미는?

‘달리는 말에 올라탄다’는 것은 2019년 하반기에 본격적으로 시작될 3차 상승장에서 유주택자가 추가 매수하거나 다른 아파트로 갈아타는 것을 의미합니다.

‘달리는 말에서 내려올 자신이 없다면’의 의미는 2025년 이후 언젠가 시작될 거품이 빠지는 시기에 고생하지 않으려면 거품이 빠지기전에 신속히 매도해 현금화할 자신이 없다면을 말합니다. 따라서 2024년 전후 대세상승장이 끝나기전 신속하게 빠져나올 수 있는 용기(결단력)가 없다면 유주택자는 이번 3차 상승장에서 매수에 신중해야 합니다. 특히 추격매수는 말입니다.

거품이 빠지기전 신속하게 빠져나오려면 환금성이 높은 아파트 투자처를 매수해야 합니다. 환금성이 높은 아파트란 2018년 이후 질적인 주택시장에서 살아남을 수 있는 도심 핵심입지에 위치한 신구축 ‘대장’, ‘부대장’ 단지로 보면 됩니다. 

하락장은 공급이 넘쳐날 때, 쉽게 말해 수도권 미분양물량이 1만5천가구를 돌파했을때 시작될 것입니다. 그리고 유동성장세에서 집값 하락은 예외없이 거품이 부풀어 오르다 터지는 과정을 거쳐야 합니다. 


2019년 6월 서울 1급지 아파트값은 2018년 6월 수준입니다. 현재로선 가격 거품이 거의 없다고 봅니다. 그러나 올 하반기에 3차 상승장이 본격화되면 거품이 발생할 것입니다. 거품이 부풀어 오르다 2025년 이후 어느 시점에 터질 것입니다. 다만 미국 등 선진국에 비해 낙폭은 크지 않을 것으로 봅니다. 하락장 2~3년간 누적 변동률 -20%? 

Q: 서울 상승세가 언제 인천경기로 확산될까요?

서울 강남 집값이 움직이면 통상 2개월 이내 수도권 전역으로 확산됩니다. 하지만 지난 4월부터 시작된 강남발 반등세는 광교 판교 분당 등을 제외하곤 아직 인천경기로 확산되지 않고 있습니다. 특히 구축엔 말입니다. 재개발시장은 반등했구요.

이번 3차 상승장은 도심 입지에 따라, 아파트 상품에 따라 온도차가 큽니다. 9.13대책에 따라 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)내 유주택자 대출규제 영향이 가장 크다고 봅니다. 여기에 정비사업 규제로 인해 도심 핵심입지 신축 희소가치가 높아져 쏠림 현상이 커지고 있습니다. 

유주택자 대출규제에 이번 상승장의 핵심수요(80%)인 1주택자와 일시적 2주택자 갈아타기 교체수요는 주택수를 줄이는 대신 평형을 늘리는 것으로 대응하고 있습니다. 이에 따라 최대 피해지역은 지방과 수도권 외곽입니다. 아파트는 갭투자자가 많이 들어간 구축 소형 아파트입니다. ‘잊혀진 아파트’가 될 것입니다. 

3차 상승장은 수도권 도심 핵심입지에 위치한 정비사업 신축 또는 준신축 즉 입주 10년 이내 재고아파트와 재개발 재건축 아파트가 주도할 것입니다. 전용면적 84타입 선호도가 급상승중입니다. 또 84타입 매매가가 15억원 안팎이 되는 지역을 중심으로 40평형대로 갈아타는 수요가 늘어나고 있습니다. 

8월 여름방학 이후 성수기가 시작되면 상승세는 수도권으로 확산될 것입니다. 인천경기는 판교 위례 분당처럼 강남 대체신도시가 아니라면 정비사업 입주권이 상승장을 주도할 것입니다. 3기 신도시에 비교우위에 있는 지역의 도심 신축이 상승의 중심이 될 것입니다. 

수도권 정비사업 입주권이라고 무조건 안전한 투자처는 아닙니다. 2022년 전후 성남 광명 안양의왕 수원 구리 등에서 정비사업 입주물량이 쏟아집니다. 이게 무엇을 의미하는 지는 2015년 이후 부산 아파트시장을 들여다보시면 됩니다. 

Q: 수도권 주택시장 슈퍼사이클은 언제 오나요?

우선 2019년 하반기 이후 시장에 적극적으로 대응하기 위해선 비관주의자가 아니라면 매크로(거시경제) 분석은 무시하는 게 좋습니다. 

“매크로 투자자들은 전체적으로 상당히 밋밋한 결과를 내왔다. 이것은 거시 환경이 중요하지 않다는 말이 아니라 그것을 완벽히 이해할 수 있는 사람이 거의 없다는 뜻이다. 대부분의 투자자에게 거시적인 환경은 알기가 쉽지 않다. 혹은 더 훌륭한 성과를 낼 만큼 충분히 잘, 지속적으로 알기 어렵다.” - 하워드 막스의 ‘투자와 마켓 사이클 법칙’ 중에서

주택시장에서 집값 상승과 하락은 다 때가 있다고 봅니다. 즉 17년 한센사이클처럼 주기가 있습니다. 2009년 이후 시작된 이번 사이클에서 상승장은 8년 안팎 지속될 것으로 보고 있습니다. 

문재인정부가 9.13대책처럼 아무리 강한 규제강화책을 써도 상승사이클을 단축시킬 수 없습니다. 마찬가지로 아무리 광범위한 규제완화책을 써도 하락사이클을 줄일 수 없습니다.

규제책은 상수가 아닙니다. 변수일뿐입니다. 정책은 시장 상황에 따라 언제든지 바뀔 수 있습니다. 9.13대책 이후 시장 예측을 잘못한 사람들의 가장 큰 특징은 9.13대책을 상수로 판단했기 때문입니다. 큰 실수입니다.

2015년이 시작된 대세상승장은 최소한 2023년까지 계속될 것입니다. 물론 가다 서다를 반복하는 계단식 상승이 될 것입니다. 

문재인정부의 집권 4년차인 2020년부터 레임덕이 시작될 2021년 사이에 부동산 슈퍼사이클(초호황기)이 올 가능성이 높습니다. 한마디로 2018년처럼 폭등한다는 것입니다. 폭등이란 서울 아파트값이 전년동기대비 10% 이상 오른다는 것입니다. 서울 도심 1급지는 최소한 20% 이상 상승할 가능성이 높습니다.

임사(주택임대사업), 증여와 양도세 중과및 비과세 강화로 매물가뭄이 심각합니다. 

2020~2021년은 서울 입주물량이 급감하고 2016, 2017년 한꺼번 사업시행인가를 신청하거나 받아(재건축 초과이익환수제와 투기과열지구 재개발 조합원지위 양도금지로 인해) 정비사업의 멸실주택(이주철거)이 급증하는 시기입니다. 

서울 강남3구 입주물량은 2020년 6천가구, 2021년 3천가구에 불과합니다. 비강남에서 시장을 주도하고 있는 동마용성(동자구 마포구 용산구 성동구)은 2년간 입주물량이 6천5백가구에 불과합니다. 성동구는 입주물량이 2년간 제로입니다.

서울 인천 경기 등 수도권 멸실주택수는 2010년 2만4천가구에서 2017년 7만가구로 3배 가까이 늘었습니다. 서울 5만가구 등 2018년 이후 2022년까지 매년 10만 가구 안팎이 멸실될 것으로 추정하고 있습니다.

여기에 서울 아파트값, 특히 전셋값 안정에 큰 도움이 됐던 동탄2 등 2기 신도시 입주물량이 거의 없습니다. 2025년 이후 3기 신도시까지 수도권 공공택지 입주물량 공백이 발생했습니다. 

Q: 지금 시장참여자들에게 들려주고 싶은 말은?

최악의 상황이 와도, 즉 2년 이상 가격 거품이 빠져도 일상생활을 하며 버틸 수 있는 수준에서 투자해야 합니다. 

‘가치투자의 아버지’ 벤자민 그레이엄은 “투자란 철저한 분석으로 원금의 안전성과 수익성을 보장하는 것”이라고 말했습니다. 

오윤섭의 부동산 가치투자란 미래가치가 높은 아파트를 사서 최소한 4년 이상 장기보유해 최대의 수익을 올려 최후의 승리자가 되는 것입니다. 

마크 트웨인은 다음과 같이 말했습니다. 

“역사는 그대로 반복되지 않는다. 다만 흐름은 반복된다.” 

“투기를 하면 안되는 때가 두 번 있다. 투기할 형편이 되지 않을 때, 또 투기할 형편이 될 때”

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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