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집값은 정권이 아닌 사이클에 따라 움직인다

2019-01-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 3,247 | 추천수 74

1월 셋째 주가 지나면서 서울 아파트시장의 공기가 달라지고 있습니다. 수도권 주택시장에 선행하는 강남4구에서 저가매물이 줄어들고 있습니다. 강남은 이제 바닥을 다지는 단계로 진입중입니다. 설연휴 이후 매수세가 늘어날 가능성이 높아지고 있습니다. 대기 매수자들은 실전에서 바닥을 확인하고 사는 게 불가능하다는 것을 명심하세요.


이번 주 오윤섭의 부자노트에선 최근 김수현 정책실장의 인터뷰를 계기로 수도권 주택시장 사이클에 대해 말씀드리려고 합니다. 김수현 실장은 현재 집값이 너무 비싸다며 다시 상승세로 돌아선다면 추가 대책을 발표하겠다고 예고했습니다.


하지만 카드는 많지 않습니다. 조정대상지역 투기과열지구를 확대하고 1주택자 전세자금대출을 중단한다면 갈수록 부작용만 커질 뿐입니다. 2019년 내수경기를 살리고 싶지만 유동성 확대를 경계해 정부가 주도하는 토목은 키우고 민간이 주도하는 건축(주택은 건축의 60%, 건설의 40% 차지)은 죽이는 건설시장도 2017년부터 위축되면서 부작용이 클 것입니다. 

 

항상 말씀드리지만 공급부족과 유동성장세로 찾아온 대세상승장에서 규제책만으로 집값을 안정시키지 못합니다. 집값을 끌어내릴 수 없습니다. 문재인정부은 이번에는 다르다고 생각하겠지만 다르지 않습니다. 집값은 주택시장 사이클에 따라 움직이는 것이지, 정권에 따라 움직이지 않습니다.


서울 인천 경기 등 수도권 도심은 낡은 주택이 많다는 공통점이 있습니다. 지은 지 20년 이상 된 주택이 절반에 가깝습니다. 그래서 서울은 물론 안양 성남 광명처럼 재개발 재건축 등 정비사업이 활발하게 진행돼야 합니다. 물론 이들 지역에서 정비사업이 활발해진 것은 2000년대 참여정부의 규제책이 2010년대 들어 폐지된 데다 집값 땅값이 상승한 게 결정적이었습니다.


하지만 수도권 도심을 타깃으로 한 문재인정부의 규제책으로 참여정부처럼 또다시 정비사업은 ‘잃어버린 10년’이 다가오고 있습니다. 2020년대에 정비사업은 다시 암흑기가 올 것입니다. 2010년대에 추진된 정비사업이 2020년대 초 입주가 모두 끝나면 도심 신축 공급이 끊어집니다.


수도권 집값을 안정시키기 위해선 미국처럼 민간에 맡겨 도심에 새 아파트를 지속적으로 공급해야 합니다. 수요가 많은 도심에 새 아파트를 충분히 공급했는데도 집값 안정되지 않는다면 가격 거품이 커질 것입니다. 이럴 때 정부 정책이 필요합니다.


만성 수요초과지역인 수도권 도심에 새 아파트가 꼭 필요한데도 단기간 집값이 오른다고 공급을 막으면 결국 시장의 역습을 맞게 됩니다.


규제가 수도권보다 덜한 대구와 부산 주택시장이 2010년 이후 어떻게 움직였는지를 들여다보면 수도권 집값 움직임은 쉽게 예측할 수 있습니다. 공부해보세요.


대구 부산은 2010년부터 시작된 상승장에서 2015년까지 같이 움직였습니다. 하지만 대구는 2016년부터 조장장세가 본격적으로 시작됐습니다. 부산은 2017년 상반기까지 상승했습니다. 대구는 1년 6개월만에 조정장세를 끝내고 2017년 5월 이후 반등했습니다. 반면 부산은 2017년 9월 시작된 조정장세가 1년 4개월째 계속되고 있습니다. 과연 부산은 올 하반기에 반등할까요? 

 

수도권 주택시장을 4계절로 표현하면 2019년 1월은 어느 계절일까요?


저는 주택시장 4계절 주기를 17년 안팎으로 봅니다. 한센사이클이라고 하죠. 17년 주기로 봄(침체기) 여름(회복기) 가을(호황기) 겨울(후퇴기)이 마치 4계절처럼 돌고 됩니다. 1990~2007년, 2007~2024년이 대표적인 주택시장 사이클입니다.


수도권 주택시장은 1990년 절정의 가을, 호황기를 맞고나서 겨울이 시작됐습니다. 2007년에도 마찬가지입니다. 2009년에 서울 재건축단지가 일시적으로 반등했지만 글로벌 금융위기까지 겹쳐 겨울, 후퇴기가 시작됐습니다. 그리고 2010년 이후 장기간 봄, 침체기가 시작됐습니다. 이후 2013년 하반기 초여름, 회복기가 시작됐고 2014년까지 지속됐습니다. 이어 2015년부터 가을, 호황기가 시작됐습니다.


그럼 왜 경기순환 사이클 중 주택시장 사이클은 17년일까요? 이는 신규주택공급과 밀접하게 관련이 있습니다. 지금 새 아파트가 부족하다고 바로 시장에 공급(입주한 재고아파트)할 수 없습니다. 격차효과(Time-lag)라고 합니다. 신규 주택사업을 계획해서 새 아파트를 완공하는데 걸리는 기간은 평균 7년입니다. 

 

또 공급이 부족하다고 주택건설사들은 바로 아파트를 짓지 않습니다. 집값이 올라 아파트를 지어서 돈을 벌 환경이 돼야 합니다. 주택시장 4계절중 적어도 5월 늦봄이 와야 신규 주택사업을 추진합니다. 정부가 아파트를 지으라고 많은 혜택을 줘도 늦봄이나 여름이 와야 공급을 시작합니다. 

  

문재인정부가 수도권 3기 신도시를 신속하게 공급한다고 발표했지만 희망사항일 뿐입니다. 입주는 일러야 2025년부터 시작될 것입니다. 2025년 이후에나 시장에 영향을 주는 공급물량(입주물량)이 될 것입니다.


2019년 공시지가 폭등에 따른 토지보상 문제도 크겠지만 2021년이면 사실상 정권이 끝나는 문재인정부의 계획대로 3기 신도시가 개발될까요? 위례 운정 옥정 검단 고덕 등 2기 신도시도 아직 입주는 물론 분양조차 끝나지 않았습니다. 

 

지금 문재인정부는 주택시장 4계절에서 가을을 빨리 끝장내고 겨울이 오게 만드는 작업(규제책)을 하고 있습니다. 인공강설이라도 내려 겨울이 빨리 오게 만들겠다는 것입니다.


미국 일본 유럽 집값 폭등은 규제책을 쓰지 않는 정부때문인가요? 우리나라처럼 규제책을 구사하는 중국 집값은 왜 올랐을까요? 최저임금은 올리고 집값은 끌어내린다? 공공임대주택 정책이 잘 돼있기로 유명한 독일은 왜 집값이 폭등했을까요? 초고령화 사회인 일본은 왜 도심 집값이 오르는 것일까요?


이 모든 글로벌 집값 폭등이 김수현 실장이 주장하는 다주택자 투기수요 때문일까요?


지금 수도권 주택시장은 4계절상 가을이라고 봅니다. 여름이라고 하는 분도 있고 이미 겨울에 진입했다는 주장하는 사람도 있지만 말입니다.


정부가 다른 OECD 국가처럼 가만히 놔둬도 수도권 주택시장은 사이클상 2025년 전후에 후퇴기(겨울)가 시작될 것입니다. 수도권 도심에 2020년대에도 새 아파트 공급이 지속적으로 늘어나면 말입니다.


2019년은 2017년 8.2대책과 2018년 9.13대책이 시너지(?)를 일으키면서 부작용이 본격적으로 시작되는 해입니다. 한참 추수를 하고 있는 10월에 갑자기 폭우가 쏟아지고 눈이 내리면 어떻게 될까요?


마지막으로 주택시장 사이클에 대한 인사이트 글 하나 소개합니다.


“우리는 사회적 통념을 거부하며 주택 수요는 늘 그렇듯 사이클을 따를 것이고, 머지않은 미래의 언젠가에 수요가 개선될 것이라고 확신했다. <중략>


사이클의 본질과 현재 위치에 대한 인식이 바탕이 되면 수익을 얻을 수 있는 추론이 가능해진다. 극단에 있던 사이클이(주택착공건수가 바닥을 깊게 쳤다) 매우 높은 수익을 낼 수 있는 행동이 필요하다는 신호를 보냈다.“ 

- ‘하워드 막스 투자와 마켓 사이클의 법칙' 중에서

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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