지금 주택시장에선 무슨 일이 일어나고 있나?

2019-01-11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 2,541 | 추천수 57
문재인정부의 부동산 규제책은 짜깁기 정책입니다. 소급적용이 다반사고 규제에 또 다른 규제를 덧칠을 하니 누더기 정책입니다. 

이번 2019년 소득세법 시행령 개정안에 따라 분양권 이월과세를 적용하고 종부세 주택수 계산에서 공동소유는 각각 1채로 계산됩니다. 또 2021년 이후 양도시 다주택자가 양도세 비과세를 받으려면 1주택자가 된 시점부터 2년이상 보유해야 합니다. 다만 일시적 2주택 양도세 비과세는 변함이 없습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 1월 현재 수도권 주택시장에 가해지고 있는 무차별 규제에 시장참여자들이 어떻게 대응해야 하는지를 정리했습니다. 

하워드 막스의 메모처럼 시장에 적극적으로 대응하려면(선제매매하려면) 지금 수도권 주택시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 이해하려고 노력해야 합니다. 그리고 그에 따라 행동해야 합니다. 

주택시장에선 무슨 일이 일어나고 있는지 알려면 주의를 기울여야 합니다. 영어로 표현하면 스크루터나이즈(Scrutinize)를 해야 합니다. 즉 시장을 세밀하게 살펴봐야 합니다. 특히 보유중인 지역이나 매수려는 지역의 시장은 말입니다. 뉴스나 폭락론자의 글을 읽고선 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지를 알 수 없습니다.

우선 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 알기 위해선 스크루터나이즈를 하세요. 그리고 추론(Inference)을 하고 장기보유(BUY&HOLD) 또는 선제매매를 하면 됩니다. 시장참여자들의 움직임을 근거로 시장의 방향(기울기)을 판단하세요. 추론을 위해선 인사이트(안목)가 필요합니다. 

저는 중단기 주택시장을 추론할 때 과거 참여정부에서 시장참여자들의 움직임 사례를 참고합니다. 또 지난 2015년 이후 계단식 상승장에서 3개월 안팎 일시적으로 지속된 조정장세에서 보였던 시장참여자들의 행동 패턴을 복기합니다.

그럼 제가 스크루터나이즈하고 있는 수도권 주택시장 움직임을 소개합니다.

먼저 강남3구입니다. 압구정의 경우 연말연초에 40~60평형대 대형 평형 저가매물이 하나둘씩 거래되고 있습니다. 1월 둘째주 들어 9.13대책 이전보다 3억원 이상 떨어진 30평형대 저가매물 거래도 초읽기에 들어갔습니다.

반포잠원은 입주물량이 대부분 소진되면서 매매가는 물론 전셋값도 하방경직성이 강합니다. 9.13대책 이후에도 구축 신축 모두 매도호가를 내리지 않고 있습니다. 

반면 개포는 재건축 초과이익환수제를 피한 개포주공1단지와 4단지가 약보합세입니다. 이주비 대출 규제에다 신축 84타입 기준 초기투자비가 13억원 안팎 필요해 자금부담으로 매수세가 약합니다. 

송파구에선 단연 송파헬리오시티 전셋값 추이를 스크루터나이즈하고 있습니다. 미성크로바 이주일정이 1월 28~6월 27일로 확정됐습니다. 잠실진주도 이르면 2월말부터 이주예정입니다. 이로 인해 인근 파크리오와 장미 아파트 전셋값이 강보합세로 돌아섰습니다. 헬리오시티 전셋값에 호재로 작용할 것입니다. 

헬리오시티 전세시장을 보면 행복주택을 뺀 8천가구중 5천가구가 이미 입주가 확정된 상태입니다. 전세물량은 현재 1천5개 정도 남은 것으로 추정되고 있습니다. 84타입 기준으로 1, 2단지는 하한가도 정상매물은 6억원 이상입니다. 5, 4단지 상한가는 현재 7억5천만원을 넘어서는 중입니다. 

건축심의 속도가 빨라질 것으로 기대되는 잠실주공5단지와 엘스 리세츠 등 잠실 구축 저가매물도 하나둘씩 거래되면서 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 

9.13대책 이후 서울 등 수도권 전역에서 신축과 준신축 재고아파트 매매가는 전셋값과 달리 하방경직성이 강합니다. 거의 모든 역세권 신축 대단지는 9.13대책 이전 시세를 유지하고 있습니다. 84타입 실거래가가 10억원이 넘은 서울 신축 준신축의 경우 5천만원 안팎 하락한 저가매물이 소량 나와 거래되고 있습니다. 

반면 재개발의 경우 이주비 대출 규제로 인해 신길뉴타운 수색증산뉴타운 장위뉴타운 흑석뉴타운 노량진뉴타운 북아현뉴타운 아현뉴타운 등 서울 전역에서 권리가액 프리미엄이 2천만~5천만원 하락한 수준에서 감정평가액이 낮은 저가매물부터 거래되고 있습니다. 광명 성남 안양(동안구) 고양 등 수도권 규제지역도 비슷한 상황입니다. 

12월 31일 조정대상지역으로 수원 팔달구와 용인 수지구 기흥구는 약보세로 돌아섰습니다. 특히 재개발이 몰려있는 팔달구의 경우 다주택자의 투자수요가 줄어들면서 권리가액 프리미엄이 소폭 하락하고 있습니다. 

반면 조정지역이 해제된 부산의 경우 거제2구역 연지2구역 대연3구역 등 재개발시장은 매물품귀까지 발생하며 한순간에 강보합세로 돌아섰습니다.

인천과 부천은 재개발 중심으로 비규제지역이라는 풍선효과와 7호선 신역세권, GTX 신역세권이 된다는 기대감으로 손바뀜이 활발하며 완만한 상승세입니다. 역시 비규제지역인 시흥의 경우 신안산선 월곶판교선 기대감으로 신축이 강보합세를 유지하고 있습니다. 11월부터 전매제한이 해제되고 있는 장현지구는 단지별로 20~30%에 달하는 손바뀜이 일어나고 있습니다. 

잠실주공5단지, 대치은마 등 일부 강남 재건축단지에서 9.13대책 이전보다 2억~3억원 떨어진 저가매물이 나오자 뉴스에선 대세하락의 신호탄이라고 호들갑을 떨고 있습니다. 잠실주공5단지 34평형 급매물이 16억5천만원에 나왔다며 하락장이 시작됐다고 엉뚱한 추론을 하고 있습니다. 

만약 저가매물이 두세건 있는데 저가매물이 거래돼 소진되면 추가하락을 기대하며 기다렸던 대기 매수자들은 어떻게 행동할까요? 과연 소진된 저가매물보다 낮은 가격으로 매물이 나올때까지 기다릴까요?

2019년 소득세법 시행령이 개정되고 조정지역이 확대되는 등 규제수위가 높아질수록 유주택자는 어떻게 행동할까요? 2020년까지 2년 유예기간을 주고 다주택자를 타깃으로 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 강화했습니다. 매물품귀가 심한 서울 아파트시장에 매물이 늘어날까요? 아니면 장기보유로 매물이 더 잠길까요? 

제가 생각하는 가장 한심한 부동산 투자자는 뉴스를 읽고 폭락론자의 말을 믿고 투자하는 사람입니다. 시장의 방향을 잘못 판단하고 추격매매를 하니 투자에 실패할 확률이 높을 수밖에 없습니다. 

2017년에는 10년마다 찾아온다는 금융위기 위기설로 2018년에 우리나라 경제가 망할 것처럼 언론에서 떠들어댔습니다. 2018년에 안 망하니 2019년에는 진짜 위기가 올 것이라고 떠들어대고 있습니다. 또 2018년에 입주물량 폭탄으로 수도권 아파트값이 20~30% 하락한다고 떠들어대더니 어떻게 됐나요? 2019년에도 진짜 대세하락장이 온다고 앵무새처럼 반복하고 있습니다. 

부동산 투자의 성패는 전적으로 부자노트 독자님 선택에 달려있습니다. 만약 언론이나 폭락론자들이 떠들어대고 있는 2019년 하락장을 믿는다면 20~30% 떨어진 것을 지켜보고 매수하면 됩니다. 물론 저는 그때는 오지 않을 것이라고 예측합니다. 

반대로 9.13대책 이후 수도권 주택시장을 일시적 조정장세로 본다면 1월에 저가매수를 하시면 됩니다. 지나가봐야 알 수 있는 바닥에 집착하지 말고 무릎이하라고 판단된다면(추론된다면) 매수하세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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