부동산 개미들이 모르는 주택공급의 진실

2018-12-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,670 | 추천수 43
이번 주 화요일 GTX C노선 예비타당성 통과가 발표됐습니다. 그렇다고 조정장세가 상승세로 반등하진 않을 것입니다. 다만 수원 군포 의정부 등 수도권 비규제지역 GTX 역세권 도보권 신축을 중심으로 매매가가 움직이지 않을까 예측해봅니다.  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 개미들이 모르는 아파트 공급물량에 관한 진실을 소개합니다.

아파트 공급물량에 대한 진실을 정리하는 이유는 부동산 가치투자자들에게 일희일비하지 않고 4년 이상 장기보유하면서 최적의 매매타이밍을 잡는데 도움을 주고 싶기 때문입니다. 너무 늦게 사고(비싸게 매수) 너무 빨리 사는(싸게 매도) 실수를 저지르지 말라는 것입니다.
 
수요와 공급은 특성이 다르다
 
아파트 수요와 공급중 수요는 인구와 가구수가 줄어들지 않는 한 지속적으로 우상향입니다. 물론 집값 상승 기대심리에 따라, 정책에 따라 일시적으로 수요가 늘어날 수도, 줄어들 수도 있습니다. 소득이 늘어날수록 4세대 아파트 수요는 갈수록 늘어날 것입니다. 소득 5분위 중심으로 3040평형대 선호도가 높아질 것입니다.  
 
대출규제, 양도세 중과 등 규제책으로 수요를 억제할 수 있을까요? 좋은 집에 살고 싶다는 인간의 본성을 규제책으로 억제할 수 있을까요? 정부가 일시적으로 아파트 수요를 억제할 수 있지만 근본적으로 억제할 순 없습니다.   
 
반면 공급은 시장상황에 따라, 규제정책에 따라 언제든지 공급을 늘릴수도 줄일수도 있습니다. 따라서 10년 이상 아파트공급 싸이클(인허가 실적)을 보면 둘쑥날쑥입니다. 한마디로 계단식입니다. 냉탕 온탕 정책이 큰 영향을 미쳤습니다.
 
상승장에서 정부가 조바심에 인위적인 규제를 하지 않는다면 경기 상황에 따라, 수급에 따라, 집값이 상승하면 아파트 공급물량은 미분양물량이 적정재고를 웃돌 때까지 늘어나기 마련입니다. 미분양 물량이 쌓이고 일정 기간 미분양 물량이 적정재고 이상으로 늘어나면 인허가 실적은 줄어들기 시작합니다. 새로운 주택공급 싸이클이 시작되는 것입니다.
 
인허가 실적: 5~6년 뒤 입주물량
 
5년 전후 중기 아파트 신축공급물량을 예측하기 좋은 통계가 바로 인허가 실적입니다. 아파트 건설실적이라고도 합니다.  
 
먼저 아셔야 할게 택지는 인허가 실적 기준이 사업승인이고 재개발 재건축 등 정비사업은 사업시행인가라는 점입니다.
 
상승장에선 도심 정비사업이 사업시행인가를 받으면 사업속도가 빨라지게 마련입니다. 반면 규제가 심해지거나 하락장에선 시공사 선정, 일반분양 시기 등에서 사업속도가 더뎌지는 경우가 많습니다.  
 
현재 상승장 기준으로도 사업시행인가에서 관리처분인가 이주철거 착공 일반분양 입주까지 아무리 일러도 5년 이상 소유됩니다. 6~7년으로 봐야 합니다. 사업시행인가후 관리처분인가까지 1년, 이주철거까지 1년으로 계산하지만 쉽지 않습니다.  
 
조합원 분양가가 사실상 결정되는 관리처분인가도 문제지만 현금청산자와 세입자가 이사를 가지 않고 버티면 이주철거가 늦어지게 됩니다. 또 최근 설계변경으로 건축심의 및 사업시행변경인가, 관리처분변경인가 사례가 늘어나고 있습니다.  
 
또 철거완료후 동호수추첨 일반분양 시점에서도 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 2017년부터 일반분양 시기가 늦어지고 있습니다.   
 
올 들어 서울 아파트 인허가 실적이 급감해 2~3년뒤 입주물량이 급감할 것이라는 뉴스는 가짜뉴스입니다. 서울은 대부분 정비사업이라 6~7년 뒤 입주하기 때문입니다. 2~3년 뒤 급감은 위례신도시 검단신도시 대장지구처럼 공공택지 민간택지에서 사업승인을 받고 분양하는 아파트에 해당됩니다.  
 
서울 아파트 인허가실적을 보면 2017년에 7만5천가구로 역대급입니다. 이들이 입주하는 시기는 아무리 빨라도 2023년 이후입니다. 사업속도가 느린 곳은 2025년 이후나 입주할 것입니다.  
 
따라서 올해부터 10만구 안팎 멸실주택이 발생하고 있는 수도권에서 입주물량이 매매가를 떨어드리는 일은 없을 것입니다. 과공급이 아니기 때문입니다.  
 
서울 재고아파트가 늘어나지 않는 이유
 
왜 서울 재고아파트는 좀처럼 늘어나지 못할까요? 2010년 144만가구, 2015년 163만가구로 5년간 19만가구 증가하는데 그쳤습니다. 이어 2016년 164만가구, 2017년 166만가구에 불과합니다. 멸실주택 증가때문입니다. 선호도 높은 도심 정비사업만 보면 오히려 재고아파트순공급(입주물량-멸실주택)은 감소하고 있습니다.

2010년대는 서울에서 재고아파트 공급이 늘어나지 않고(입주물량이 연간 2만~3만가구에 그친) 노후화만 된 잃어버린 9년(2009~2017년)입니다. 2015년 이후 저금리 유동성장세와 함께 수도권 집값을 끌어올린 결정적인 요인입니다. 바로 신축 공급부족입니다. 신축 공급부족 물량이 누적됐기 때문입니다.  
 
서울에서 신규아파트 공급부족이 해소하려면 아직 멀었습니다. 사실상 미분양 제로를 보면 쉽게 알 수 있습니다.  
 
2000년대 상승장(2000~2006년)에선 연간 아파트 입주물량이 5만가구(2000년 8만, 2003년 9만가구)를 넘어섰지만 집값은 폭등했습니다. 2018, 2019년 2년간 4만가구 안팎 수준인 서울 입주물량 과공급으로 집값이 하락한다는 것은 넌센스입니다. 지금은 서울 입주물량도 부족하고 '대체제'인 2기 신도시 입주물량도 사라지고 있습니다.  
 
1~2년 입주물량이 늘어났다는 이유로 서울 집값이 하락하지 않습니다. 집값을 안정시키려면 최소한 3년간 누적입주물량이 5년 안팎 지속적으로 늘어나야 합니다. 부산처럼 말입니다. 이보다 더 중요한 건 시장에 매도물량이나 전월세물량으로 나올 재고아파트가 꾸준히 늘어나야 합니다. 즉 신축이 늘어나야 합니다.   
 
분양물량, 멸실주택, 순공급   
 
2015년 상승장 이후 서울에서 분양물량이 늘어난 것과 재고아파트 정체는 밀접한 관련이 있습니다.  
 
정비사업에서 일반분양을 하려면 이주철거를 위해 멸실돼야 하니까 말입니다. 서울처럼 도심 정비사업이 신규아파트 공급물량의 대부분을 차지합니다. 따라서 분양물량이 늘어난다는 건 멸실주택이 늘어난다는 의미입니다. 물론 멸실후 3~4년뒤 신축 입주물량이 늘어난다는 의미이기도 합니다.   
 
서울 분양물량 증가는 순공급(멸실주택-입주물량)이 늘어나지 않는다는 의미입니다. 2015년 이후 정비사업 순공급은 4년 연속 마이너스를 기록하고 있습니다. 서울 인구가 줄어드는 결정적인 요인이기도 합니다.  
 
공급이 충분하지 않은 상황에서 주거환경이 좋아지고 4세대 아파트 등 건축물의 가치가 높아지고, 거기에 정부의 정비사업 규제로 희소가치까지 높아지니 아파트값이 우상향하는 것은 당연한 것입니다.  
 
미분양과 적정재고
 
적정재고를 가늠할 수 있는 가장 중요한 통계가 바로 미분양 물량입니다. 미분양 물량이 바닥일 때(적정 물량 이하로 줄어들 때) 신축아파트 공급은 새롭게 시작됩니다. 주택공급 싸이클이 다시 시작됩니다. 즉 건설사들은 공급을 늘이기 시작합니다.  
 
아파트 공급이 계속 늘어나려면 우선 집값이 계속 상승해야 합니다. 대출규제 등 규제책에도 이윤이 남는다면 건설사들은 계속 아파트를 공급할 것입니다.  
 
2010년대 연간 미분양물량은 2014년에 바닥을 쳤습니다. 건설사들은 2015년부터 공급을 본격적으로 늘리기 시작했습니다. 수도권과 지방의 탈동조화가 강해지고 있지만 전국 미분양물량은 2015년부터 분양물량이 늘어나면서 증가했습니다.  
 
전국 미분양 물량은 10월 현재 6만가구에 안팎에 머물고 있습니다. 7만가구가 넘는다면 지방은 물론 수도권도 위험하다는 신호로 봐도 됩니다. 8천가구 안팎에 불과한 수도권 미분양 물량의 경우 2만가구가 넘으면 과공급이라는 시그널입니다. 분양물량이 늘어나고 미분양 증가 추세가 길어질수록 집값 하락 압력이 커질 것입니다. 하지만 수도권 분양물량은 2016년부터 감소세입니다.
 
공급물량 2가지: 재고아파트, 입주물량
 
공급물량은 크게 재고아파트 매도물량(집주인 거주하는 실수요 매도물량과 집주인이 전월세를 준 투자수요 매도물량)과 입주물량(분양권 포함) 매도물량으로 나눌 수 있습니다. 입주물량을 미리 알수 있는 대표적인 통계가 바로 인허가 실적입니다.
 
서울 재고아파트 매도물량중 다주택자가 전월세를 주고 있는 40만가구중 10만가구 이상이 주택임대사업 임대주택으로 등록돼 있습니다. 또 투기과열지구 재건축 조합원지위 양도금지로 매매시장에서 사라진 물량이 7만가구가 넘습니다. 앞으로 잠실 대치 개포 가락 등 동남권 중층 재건축 단지 중심으로 조합설립인가 후 사라지는 아파트가 갈수록 늘어날 것입니다. 수도권에 투기과열지구가 확대될수록 더더욱 말입니다.  
 
서울에 매도물량이 갈수록 줄어든다는 것은 시장에서 매우 큰 의미가 있습니다. 신축 아파트 공급이 부족한 상황에서 정부의 규제책으로 시장이 왜곡되고 있습니다.  
 
거래량이 늘어나지 않아도 매매가 상승폭이 커질 수 있다는 것입니다. 이미 지난 2017년 9월부터 시작됐습니다. 9.13대책 직전인 지난 7~9월엔 한두건의 거래로 일주일만에 실거래가가 폭등하기도 했습니다.  
 
이젠 거래량과 매매가 상승률이 따로 움직이는 시장이 됐습니다. 따라서 거래량 급감으로 집값이 하락할 것이라는 뉴스는 가짜뉴스입니다.
 
수도권 주택시장에서 아파트 공급의 방향과 물량은 정해져 있습니다. 공급부족이 5년 이상 계속될 것입니다. 9.13대책 이후 위축된 수요(내집마련, 교체수요, 투자수요)가 조금만 움직이더라도 가격이 요동치는 시장이 다가오고 있습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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