거래량 10% 줄면 집값은 두자릿수 상승한다?

2018-11-08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 959 | 추천수 24
9.13대책 이후 조정장세가 계속되고 있습니다. 하지만 이번 조정장세는 실거래가 기준 매매가 하락폭이 적습니다. 특히 재고아파트가 그렇습니다. 조정장세엔 매도호가가 아닌 실거래가가 하락해야 합니다.
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년을 앞두고 하락장과 상승장에서 아파트 거래량과 매매가 상승률 상관성을 통해 거래량의 의미를 짚어볼 까 합니다.  
 
아직까지도 규제정책 직후 거래량 급감으로 하락장이 임박했다는 어이없는 기사를 보는데요. 제가 20년전 부동산 담당 기자를 할 때 자주 보던 기사인데 말입니다. 안타깝습니다.  
 
하락장에서 거래량 vs 매매가
 
하락장에선 일반적으로 거래량 감소와 매매가 하락이 동시에 진행됩니다.  
 
서울 주택매매 거래량을 보면 2000년대 상승장에서 거래량 전고점인 2006년에 26만4천건을 기록했습니다. 이후 거래량은 2007년 15만9천건, 2008년 14만7천건, 2009년 13만8천건으로 감소세를 보였습니다. 거래량 감소세와 달리 매매가는 2007~2009년엔 노도강 폭등과 몰락, 강남3구 등 범강남권 재건축단지 하락과 반등 등 변동폭이 커졌습니다.  
 
2010년 수도권 주택시장 대세하락장을 앞두고 상승장 끝물에 거래량 감소에도 매매가 등락폭이 커졌다는 점은 2020년대 하락장을 예측하는데 참고할만한 시그널이라고 봅니다. 미국발 금융위기가 컸지만 말입니다.
 
본격적인 대세하락장이 시작된 2010년부터 2013년까지 4년간 서울 거래량은 8만9천건, 11만4천건, 8만3천건, 11만2천건으로 증감은 있었으나 감소세가 뚜렷했습니다. 거래량이 상승장보다 50% 안팎 줄어들었고 매매가도 하락했습니다.  
 
서울 아파트 매매가 변동률은 KB은행 기준으로 2010년 -2.2%에서 다음해 2011년 거래량이 2만5천건 늘어나면서 -0.4%로 하락폭이 줄어들었습니다. 하지만 2012년 다시 거래량이 3만건 줄어들고 매매가 하락폭도 -4.5%로 커졌습니다. 2013년에 거래량이 3만건 가까이 늘어나고 하락폭 역시 -1.8%로 줄었습니다.   
 
서울 아파트값이 바닥을 친 2013년에 거래량이 11만2천건으로 큰 폭으로 늘어났습니다. 바닥을 다지고 회복세가 시작된 2014년엔 14만8천건까지 증가했습니다. 매매가 변동률도 플러스(1.1%)로 돌아섰습니다.
 
이처럼 규제가 덜한 하락장에서 주택매매 거래량과 아파트 매매가는 상관성이 높았습니다. 즉 거래량 감소는 매매가 하락으로 이어졌습니다. 또 대세하락장이 오면서 거래량은 상승장 대비 50% 안팎 줄어들었습니다.   
 
상승장에서 거래량 vs 매매가
 
대세상승장이 시작된 2015년에 서울 주택매매 거래량은 22만2천건으로 전년보다 50%나 폭증했습니다. 2006년 이후 최고치를 기록했습니다.
 
2015년은 전세우위시장으로 매매시장은 아직까지 투자수요보다 실수요가 우세했습니다. 하지만 MB정부 이후 규제완화의 누적효과에다 저금리 유동성장세에서 전세가율이 치솟으면서(70%가 넘어서면서) 전세수요가 매매수요로 돌아서 거래량이 급증했습니다. 이에 따라 매매가가 상승폭도 커졌습니다. 2015년 서울 아파트값은 5.6% 상승했습니다.
 
매매우위시장으로 돌아서 투자수요가 본격적으로 가세한 2016년의 경우 서울 거래량은 21만3천건으로 거래량은 전년에 못미쳤습니다. 매매가 상승폭(4.2%)도 줄어들었습니다.  
 
2016년에 거래량과 상승폭이 줄어드는데는 여신심사 선진화 가이드라인(대출규제. 주택담보대출의 비거치식·분할상환)이 2월부터 시행된데다 전매제한 재당점제한 강화 등을 담은 11.3대책 등 규제책이 큰몫을 했습니다. 분양물량이 급증하면서 수요가 몰린 것도 한몫했구요.
 
문재인정부가 들어선 2017년은 8.2대책으로 초강수를 쓰면서 규제정책의 시대가 본격화됐습니다. 거래량은 18만8천건으로 줄었지만 매매가 상승폭은 5.3%로 전년보다 커졌습니다.  
 
2018년은 서울 강남 타깃에서 시작돼 수도권 전역에 조정대상지역 확대와 주택담보대출, 집단대출 등 대출규제 수위가 최고에 달하면서 전방위 규제가  가해졌습니다. 이에 따라 거래량이 춤을 추고 매매가도 요동쳤습니다.  
 
올들어 2월 신DTI 시행, 4월 다주택자 양도세 중과, 9.13대책 등 강도 높은 규제책으로 9월 현재 2018년 서울 거래량은 13만5천건으로 전년동기대비 11.4%나 감소했습니다.  반면 10월 현재 서울 아파트 매매가 상승률은 11.4%에 달합니다.

이제 대세상승장 5년차를 앞둔 2019년에 거래량과 서울 아파트 매매가 변동률이 주목됩니다.

8.2대책이나 9.13대책처럼 고강도 규제정책의 시대엔 거래량과 매매가 상관성이 낮아집니다. 오히려 역의 관계라고 볼 수 있습니다. 2017년, 2018년처럼 전년 대비 거래량이 줄었지만 매매가 상승폭은 커졌습니다. 규제가 거의 없는 하락장과는 전혀 다른 국면입니다.

참여정부 시절 2004년처럼 규제정책의 시대에일시적으로 규제를 완화할 경우(다주택자 양도세 중과 완화) 대세상승장임에도 거래량은 증가했지만 매매가는 하락하기도 합니다.  
 
2017년 8.2대책 이후 문재인정부의 부동산 정책은 도심 신규주택 공급감소라는 강력한 메시지를 보내고 있습니다. 이로 인해 규제책으로 조정장세가 오고 거래량이 줄어들었음에도 매매가 상승 에너지를 비축시킬뿐입니다. '3개월 효과'에 그치고 반등하는 계단식 상승이 반복되고 있습니다.
 
문재인정부는 지난해 8.2대책 이후 다주택자 양도세 중과와 주택임대사업자 임대등록으로 인한 매물잠김을 2019년에도 계속 방치할지 주목됩니다.  
 
매물잠김으로 인한 거래량 감소는 내수침체를 부추길 것입니다. 돈이 돌지 않는 유동성 함정에 빠지게 할 것입니다. 취득세 양도세 등 세수 감소는 물론 이삿짐 인테리어 등 자영업과 고용을 악화시킬 것입니다.  
 
규제수위가 높아질수록 시장은 왜곡됩니다. 거래량과 매매가 상관성이 없어지게 됩니다.

2017년 이후 거래량이 줄어들더라도 유주택자 중심으로 투자수요가 늘어나 매매가는 올랐습니다.  2018년엔 매도물량이 급감하고 매물잠김에 따른 매도자 우위시장으로 한건이 거래될 때마다 실거래가가 치솟으면서 참여정부 이후 처음으로 서울 아파트값이 두자릿수 상승하게 됐습니다.  
 
문재인정부가 현 부동산정책 기조를 고집하는 한 2019년에도 서울 집값은 2018년과 달라지지 않을 것입니다. 거래량 감소에도 매매가는 상승할 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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