이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 가치투자자들에게 2018년 10~12월이 왜 최적의 매수타이밍인지를 정리했습니다. 특히 무주택자나 1주택자에게 말입니다.
우선 10~12월에 매수할 수 있으려면 투자자 스스로 2019년 수도권 주택시장도 2018년처럼 계단식 상승장이 계속된다고 낙관해야 합니다. 또 당신이 공격적 투자자여야 합니다. 그래야 올 4분기가 최적의 매수타이밍이 될 것입니다. 리스크를 최우선시하는 소극적 투자자라면 연중 매매시장 극성수기인 내년 1~2월 시장 움직임을 보고 결정하는 게 좋습니다.
첫째 4분기가 최적의 매수타이밍인 이유는 9.13대책처럼 강력한 규제책이 나오면 매도자가 초조해하고 매수자가 관망하는 조정장세가 3개월 안팎이기 때문입니다. 이른바 ‘3개월 효과론’입니다.
9.13대책 이후 일시적 매수자우위 시장일 때 저가매물을 적극 매수하라는 것입니다. 겨울방학 이후 극성수기를 맞으면 매물이 워낙 적은 상황에서 실수요까지 가세하면 매수자우위 시장이 한순간에 매도자우위 시장으로 돌변할 수 있습니다. 지난 7월처럼 말입니다.
만약 재개발 입주권을 매수한다면 지금처럼 조정장세에 똘똘한 입주권을 매수할 수 있는 절호의 기회입니다. 서울 재개발 입주권 권리가액 프리미엄도 소폭 하락했지만 무엇보다 감평가가가 1억원대인, 84타입을 배정받은 매물이 나오고 있습니다. 특히 규제지역에서 9월 14일 이후 이주비 대출 금융기관이 선정된 경우 2주택 이상 다주택자는 이주비 대출은 물론 중도금(분담금) 대출을 받을 수 없습니다. 이에 해당하는 다주택자의 저가매물이 하나둘씩 나오고 있습니다. 적극 공략대상입니다.
자금여력이 된다면 입주시점 84타입 시세가 15억원 이상 될 수 있는 인서울 입주권, 4세대 아파트를 매수 추천합니다. 자금 부담이 된다면 경기권에서 입주시점 10억원 이상 시세를 기대할 수 있는 입주권을 추천합니다.
무주택자나 1주택자라면 규제지역(투기지역 투기과열지구 조정대상지역)을 공략할 필요가 있습니다. 1주택자도 처분조건부로 규제지역에서 이주비 대출을 승계받고 매수할 수 있습니다. 조합과 은행에 사전확인은 필수 입니다.
언론에서 주택담보대출로 보는 이주비 대출 비상이라는 부정적인 기사가 나오고 있지만 몇 개월 사업속도가 늦어질 수 있지만 감당할 수 있는 리스크라고 봅니다. 매수자가 관망하고 매도자가 불안해하는 지금 똘똘한 입주권은 적극적으로 매수해야 합니다.
둘째 4분기가 최적의 매수타이밍인 이유는 무주택자들이 12월부터 쏟아지는 수도권 대어급 분양단지를 기다리고 있다는 것입니다. 실수요자가 재고아파트를 사지 않고 당첨받으려는 것입니다. 오는 11월말 주택공급규칙이 개정되면 무주택자 당첨확률이 높아집니다.
무주택자들이 낙첨후 재고아파트시장이나 재개발 재건축 시장으로 내년 1월 이후 다시 유입될 것입니다.
서울 등 수도권 A급 단지의 경우 청약가점 커트라인은 65점 이상이 될 것입니다. 특A급 일부 평형은 가점 커트라인이 75점까지 치솟을 것입니니다. 또 추첨제든 가점제든 A급 단지의 청약경쟁률은 최소 50대 1에서 100대 1 이상이 될 것입니다. 분양시장은 갈수록 로또시장이 될 것이고 불법전매, 통장매매 등 갈수록 혼탁해질 것입니다. 이에 정부는 민간택지에 분양가상한제를 적용하고 전매제한을 강화할 것입니다. 채권입찰제 재도입도 배제할 수 없습니다.
가점이 60점이 안된다면 길음1구역 청량리4구역 래미안리더스원과 같은 A급 단지는 포기해야 합니다. 당첨받고 싶으면 B급 단지를 공략하세요. A급 단지만 고집한다면 3년 이내 당첨되지 못할 확률이 높습니다.
아시겠지만 수도권 정비사업 A급 단지는 2021년까지 일반분양분이 쏟아져 나올 예정입니다. 당첨 확률이 높다면 2021년까지 청약을 기다려야겠지만 대부분 희망고문으로 끝날 가능성이 높습니다. 또 청약가점 50점 미만자가 무주택을 유지하면서 전용면적 85초과 추첨제 분양물량의 당첨을 기대하는 것도 추천하지 않습니다.
셋째로 4분기가 최적의 매수타이밍인 이유는 내년부터 본격화될 강남 이주비 유동성파티 때문입니다. 10월 이후 2019년까지 이주비 4조원이 강남3구 주택시장에 유통될 것입니다.
강남3구 재건축단지 이주는 10월 대치구마을1지구를 시작으로 이르면 11월 또는 내년 2월 이후 잠실 미성크로바가 이주할 예정입니다. 이어 2019년 상반기에 잠실진주, 신반포4지구(한신4지구), 서초신동아1, 2차, 대치쌍용2차가 이주하고 하반기엔 반포주공1단지 1, 2, 4주구를 비롯해 신반포13차, 방배13구역, 방배14구역 등이 예정돼 있습니다.
재건축 이주는 이주비와 이주수요로 인해 생활권내 주택시장에 미치는 영향이 큽니다. 특히 강남3구는 더더욱 그렇습니다. 관망세인 강남3구 시장이 이주비와 이주수요로 움직일 가능성이 높습니다. 서울 주택시장의 '선행지수'인 강남3구 이주수요가 늘어나기전이 최적의 매수타이밍입니다. 강남3구를 매수하든 비강남 인서울이나 인천경기를 매수하든 말입니다.
여기에 하나 더 추가한다면 종부세안 국회 통과가 있습니다. 역대급 종부세안의 국회 통과가 야당의 반대로 불확실합니다. 하지만 여당은 11월말까지 여야 합의가 안될 경우 예산부수법안에 종부세법 개정안을 포함시켜 12월 2일 본회의에서 통과시키겠다는 입장입니다.
9.13대책 이후 수도권 주택시장 안팎에서 ‘소음’으로 시끄럽습니다. 소음을 걸러내고 차분하게 투자자 스스로 매매포지션을 정해야 할 것입니다. 무주택자와 1주택자라면 10~12월 매수기회를 놓치지 않아야 합니다. 조급해 하지 말고 후회 없는 선택을 하시길 바랍니다.
