이명박정부에서 투자타이밍 잡기

2008-01-10 | 작성자 오윤섭 | 조회수 27,899 | 추천수 390
이명박정부 출범을 앞두고 대통령직 인수위원회를 통해 부동산 규제완화 방안에 대한 여러 가지 설(說)이 나오고 있습니다. 하지만 2008년에 실제로 시행될 규제완화 정책은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 규제 완화로 집권 초기에 부동산 가격이 상승세로 반전될 경우 국정 부담이 적지 않기 때문입니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 오는 2월 이명박정부 출범 이후 부동산 투자자들이 어떤 상품을, 언제 투자해야 하는지를 다뤄보겠습니다.

규제완화 로드맵은?

먼저 이명박정부가 집권 초기에 추진할 규제완화 정책은 인수위가 최근 건설교통부와 재정경제부로부터 받은 업무보고에서 윤곽이 나왔습니다. 가장 먼저 지방 미분양 해소를 위해 1월중 수도권을 제외한 지방 투기과열지구와 주택 투기지역을 전면 해제하는 것입니다. 하지만 이 정도로 10만가구가 넘는 미분양 해소에 도움이 되지 않을 것이기 때문에 올 하반기 중 특단의 미분양 대책이 나올 가능성이 높습니다.

또 취득세 등록세 등 거래세를 1% 포인트 낮추는 방안이 이르면 올 하반기에 시행될 예정입니다. 지방세이므로 세수가 줄어드는 지방자치단체의 반대가 예상됩니다.

한편 재건축에 대한 기반시설부담금 폐지, 용적률 및 층고 상향 등 규제완화는 초과이익 환수를 전제로 일러야 2009년 하반기에나 시행이 가능할 것입니다.

장기보유 1가구 1주택자의 양도소득세와 종합부동산세 감면도 2009년 상반기 이후에나 가능할 전망이며 종부세 과세기준 완화도 마찬가지 상황입니다.

다만 이에 앞서 소득세법 시행령에 규정된 세제정책이 2008년에 우선적으로 완화될 가능성이 있습니다. 대표적인 것이 일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세 요건입니다. 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 현행 1년 이내에서 2년 이내로 완화해주는 것입니다. 또 1가구 2주택 양도세 50% 중과 대상 주택을 판정하는데 있어 수도권 및 광역시의 경우 공시가격 1억원 초과를 상향 조정하는 것입니다. 이밖에 1가구 1주택 비과세 주택에서 제외되는 고가주택 기준 6억원 초과를 상향 조정하는 방안이 있습니다.

이명박 당선자가 대통령 후보 시절 완화방침을 시사한 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 주택담보대출 규제는 가수요로 인한 가격 상승을 우려해 완화 대상에서 제외된 상태입니다.

어떤 상품에 투자해야 하나?

추천 주택 투자상품은 미분양>분양권>뉴타운 재개발>재건축 순입니다.

1998년 국민의 정부와 마찬가지로 미분양 사태가 국내 경기에 미치는 영향이 크므로 친 기업적인 이명박정부가 최우선적으로 이를 해소하는데 집중할 것입니다. 따라서 이명박정부 집권 초기 최대 수혜 상품은 미분양이 될 것입니다.

우선 지방에 국한되지만 투기과열지구 전면 해제로 규제완화 수혜를 가장 빨리 입는데다 하반기에 추가 혜택 조치가 나올 가능성이 높기 때문입니다. 또 입주시점에는 거래세 인하로 세 부담이 줄어드는데다 분양권으로 보유하는 동안 재산세 종부세 등 보유세 부담이 없습니다. 특히 2010년 이후 소유권 이전 등기하고 매도할 경우 1가구 1주택자에 대한 양도세 및 종부세 완화 정책이 시행될 예정이므로 추가로 세 부담이 줄어들 것으로 기대됩니다.

두 번째로 분양권이 될 것입니다. 특히 지방 투기과열지구 전면 해제로 입주전 전매가 자유로워 환금성이 높아짐에 따라 2008년 하반기부터 지방 분양권 시장은 거래가 활성화될 것입니다. ‘교육특구’를 중심으로 부산 해운대구 등 지역별 대표 단지인 블루칩 단지를 프리미엄을 주고서라도 매입한다면 1~2년 뒤 입주 시점 전후로 높은 투자수익을 기대할 수 있습니다.

수도권의 경우 전매를 할 수 없지만 재건축 규제와 분양가 상한제에 따른 전매제한 강화로 2009년 이후 신규 입주 거래물량이 급감함에 따라 수요초과 지역인 블루칩 재건축 분양권도 투자가치가 높습니다. 가격이 높고 막대한 초기투자비를 감당해야 하는 게 문제이지만 말입니다.

뉴타운 재개발은 뉴타운이 이명박 서울시장 시절 대표적인 ‘개발드라이브 작품’이라는 점에서, 재건축 보다는 상대적으로 사업 속도가 빨라질 것으로 기대하고 있습니다. 이중 정부로부터 용적률, 층고 등 인센티브와 지원을 받아 개발되는 도시재정비촉진지구(도촉지구)가 투자의 중심이 될 것입니다. 다만 도촉지구에서는 무주택, 실거주 요건 등을 갖추고 토지거래허가를 받아야 합법적으로 매입할 수 있는 장벽이 있습니다.

재건축 단지도 5년 이상 보유할 수 있는 여력(자금력 자제력 인내력)이 있다면 투자가치가 높을 것입니다. 특히 부동산 부자들은 이미 2007년에 상가보다는 단독주택 연립주택 등 비아파트 재건축단지를 적극 매입했기 때문에 상승세가 예상보다 빨리 올 수 있습니다. 상승세는 늦어도 2009년 하반기부터 시작될 것으로 봅니다.

언제 투자해야 하나?

먼저 투자성향에 따라 전망해봅니다. 먼저 공격형 투자자(고위험 고수익)라면 매입타이밍은 빠를수록 좋습니다. 구체적으로 1월이 가장 좋고 늦어도 3월까지 매입하는 게 좋습니다.

절충형 투자자(중위험 중수익)라면 2008년 3분기(7~9월)에서 4분기(10~12월)까지를 매입타이밍으로 봅니다.

수비형(저위험 저수익) 투자자라면 2009년 1분기(1~3월) 이후 시행되거나 시행예정인 규제완화 정책을 지켜보고 매입타이밍을 결정하면 될 것입니다.

투자 상품별로 매입타이밍을 보면 미분양은 2008년 2분기 전후로 미분양 구입자에 대한 세제혜택 등 대책이 나오기 직전에 매입하는 것이 좋습니다. 분양권은 2008년 상반기에, 재개발은 기대심리가 줄어드는 2008년 하반기에, 재건축은 2008년 하반기까지 매입하는 것이 좋습니다.

보유기간은 물론 최소한 3년 이상이고, 5년 이상을 권장합니다. 최대의 수익을 올리려면 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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