영국 역사학자 아놀드 토인비는 ‘역사의 연구’에서 인류 역사를 도전과 응전(Challenge and Response)의 과정으로 봤습니다. 도전에 효과적으로 응전했던 민족이나 문명은 살아남았지만, 그렇지 못한 문명은 소멸했다는 것입니다.  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2017년 5월 문재인정부 들어선 이후 9.13대책을 정점으로 규제정책의 시대에 다주택자가 정부에 어떻게 응전(대응)했는가를 정리해봅니다. 특히 서초구와 강남구 등 강남2구에 거주하는 다주택자의 응전을 정리합니다.  
 
강남2구에서 임대등록을 한 많이 아파트를 보면 다주택자들이 문재인정부의 부동산 대책에 어떻게 응전하고 있는가를 유추할 수 있습니다. 한마디로 중소형을 중심으로 5년 이상 최대 10년까지 보유하며 장기전에 나서고 있다는 것입니다. 쉽게 말해 다음 정부 또는 다다음 정부까지 강남 아파트를 보유하겠다는 ‘의지’가 강합니다.  
 
특히 전용면적 85타입 이하 강남 아파트는 임대등록 당시 기준시가(공시가격)가 대부분 6억원이 넘어 종부세 합산배제 대상이 아님에도 준공공임대사업자로 임대등록을 하고 8년 이상 장기전에 나서고 있습니다.
 
2020년대 서울 재고아파트시장은 4세대 아파트가 주도할 것입니다. 바로 관리처분인가 이후 이주를 준비중인 반포잠원과 2019년 이후 입주가 잇따라 예정된 개포가 대표적인 곳입니다.
 
우선 개포동은 8월말 현재 아파트 1,104가구가 임대등록돼 있습니다. 그중 대치2단지가 눈에 띕니다. 수직증축 리모델링을 추진중인 소형 평형 대단지입니다. 전체 1,758가구중 280가구가 임대등록돼 있습니다. 양도세 중과배제는 물론 종부세 합산배제 대상이라 임대등록수가 많습니다. 또 8년 이상 장기보유후 리모델링후 매도할 경우 자본차익을 극대화할 수 있다는 기대감이 높구요.
 
개포동에서 4세대 아파트시대를 열 입주예정 아파트, 개포주공2단지를 재건축한 래미안블레스티지(27가구), 개포주공3단지의 디에이치 아너힐즈(38가구), 개포시영의 개포래미안포레스트(43가구), 개포주공4단지(개포그랑자이. 134가구)도 임대등록돼 있습니다. 저층 재건축단지중 가장 입주가 늦은 개포주공1단지의 경우 102가구가 임대등록돼 있습니다. 상대적으로 늦게 입주하는 단지가 임대등록수가 많은 것은 임대개시일 현재 전용면적 85타입 이하 요건만 갖추면, 나중에 재건축한 주택형이 85타입을 초과하더라도 하더라도 장특공제 혜택과 양도세 100% 감면혜택을 받을 수 있기 때문입니다.  다주택자도 많구요.
 
어차피 재건축 조합원지위 양도금지로 매매할 수 없으니 입주이후 장기 보유하고 매도하기 위해 임대등록을 한 것입니다. 양도세 중과배제와 장특공제, 양도세 100% 감면 혜택도 받구요.
 
2020년대 개포 중층 재건축시대를 열 개포주공 5단지(48가구), 6, 7단지(133가구)도 제법 임대등록이 돼 있습니다. 강남 다주택자들은 8년 이상 장기보유하며 재건축을 기다리겠다는 것입니다. 모두 전용면적 85타입 이하로 지난 9월 13일까지 매매계약을 했다면 2019년 이후 8년 이상 보유하면 장특공제를 70%까지 받을 수 있습니다.  
 
반포잠원 아파트에선 8월 현재 반포동 425가구, 잠원동 784가구 임대등록 돼 있습니다. 반포동에선 안전진단을 받고 재건축을 추진중인 반포미도1차가 눈에 띕니다. 전용면적 84타입 단일평형인데 57가구가 임대등록 돼 있습니다.  
 
전용면적이 대부분 85타입 초과에 공시가격 6억원이 넘고 자가 거주율이 높은 반포주공1단지의 경우 임대등록 물건이 24가구에 불과합니다.   
 
잠원동에선 재건축 추진위를 구성중에 있지만 한강조망이 압도적인 신반포2차 69가구가 임대등록돼 있습니다. 또 신반포4지구(한신4지구) 통합재건축으로 2019년 하반기 이주예정인 한신8, 10차도 소형 중심으로 177가구가 임대등록 돼 있습니다.
 
이처럼 강남에 투자한 다주택자들은 전용면적 85타입 이하 중심으로 8년 준공공임대사업자로 등록하고 장기전을 펼치고 있습니다. 잠실 목동 과천 분당 등 수도권 핵심지역에도 마찬가지입니다. 배우자와 공동명의나 자녀 증여 등으로 종부세 등 보유세 부담을 최소화시키고 있습니다.  
 
9.13대책이 발표된 지 3주가 지났지만 다주택자는 주택수를 줄일 생각이 없습니다. 추석이후 가을 성수기임에도 매물이 나오지 않는 것을 보면 쉽게 알 수 있습니다.  
 
오히려 다주택자는 주택수를 늘리려고 하고 있습니다. 강남 위주로 투자하는 다주택자들은 대부분 50대 후반 또는 60대가 많습니다.  
 
9.13대책 이후에도 추가로 자식 또는 친인척 명의로 아파트를 구입하려고 하고 있습니다. 전세 끼고 말입니다.  
 
자식이 둘이 있다면 자식을 위해 미리 하나씩 사두는 것입니다. 매매가와 전셋값이 갭이 3억~5억원대에서 전세레버리지투자를 하는 것입니다. 나중에, 특히 자식이 취직하는 경우 부담부증여(주택담보대출, 중도금 대출 등 부채가 있는 자산을 증여하는 경우 증여받은 사람, 자식은 순자산에 대해 증여세를, 증여한 사람, 부모는 채무승계액에 대해 양도세를 부담. 공시가격 또는 분양가 납부금액의 4%에 해당하는 취득세를 증여받은 사람이 부담)를 하려고 말입니다.
 
분양권 입주권의 경우 이월과세(증여받은 날로부터 5년 이내 타인에게 양도하면 배우자가 증여받았을 때 증여재산가액을 취득가액으로 보지 않고 원래 배우자가 취득한 취득가액으로 보고 양도세를 계산하는 것)가 적용되지 않아 배우자간 증여로 절세를 많이 하고 있지만 자녀에게 부담부증여도 많이 하고 있습니다.  
 
또 다주택자는 9.13대책 이후에도 재개발 입주권에 많이 투자하고 있습니다. 정비사업 재당첨제한에 적용되지 않는 경우 사업시행인가 전후 재개발지분을 매수하고 관리처분인가 이후 입주권으로 매도하는 것입니다. 다주택자는 이주비 대출이나 승계가 금지돼 전세 끼고 재개발 지분을 사서 관리처분인가후 이주전 매도하는 사례가 늘어날 것입니다. 입주권은 종부세 대상도 아니고 종부세 주택수에도 포함되지 않아 보유세 부담이 없습니다. 또 보유기간이 1년 이상이면 조정대상지역이라고 하더라도 일반세율로 양도세를 내면 됩니다. 조정대상지역이라도 다주택자 양도세 중과 대상이 아닙니다.
 
강남에 거주하는 다주택자는 문재인정부의 부동산 정책에 이렇게 응전하고 있습니다. 물론 문재인정부도 다주택자에게 물러서지 않고 응전하고 있습니다. 과연 누가 이길까요?  
 
정부는 시장을 이길수 없습니다. 다주택자는 주택시장에서 핵심 수요원이자 공급원으로서 영향력을 발휘하고 있습니다. 다주택자의 매물 잠김을 보면 쉽게 알 수 있습니다.   
 
“도전은 응전에 의해 극복되며 그 응전이 또 다른 도전을 낳는다. 그런데 그 도전 또한 새로운 응전으로 극복된다.”