누적공급량이 감소한다면 매수타이밍이다

2018-06-22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 3,314 | 추천수 88
월드컵 스웨덴전을 보면서 리더의 역할을 생각했습니다. 리더란 어려울 때 그 존재감이 확실해지는 법입니다. 말이 아니라 행동으로 말입니다. 선수들이 국민을 대표해 절실하게 뛰게해 이기는 과정을 만들어가는 게 리더의 역할입니다. 이번 월드컵을 국민이 ‘실패’로 평가한다면 감독은 물론 축구협회는 책임을 져야 할 것입니다. 반대로 승패를 떠나 국민이 잘 싸웠다고 인정한다면 선수들에게 칭찬을 아끼지 말아야 합니다.  
  
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 아파트 입주물량 누적공급량이 매매가에 미치는 영향을 정리했습니다. 부자노트 칼럼에서 자주 언급했지만 일시적인 입주물량 증가는 매매가에 영향을 미치지 못합니다. 하지만 입주물량이 누적된다면 다릅니다. 5년간 누적공급량이 쌓인다면 결국 매매가에 영향을 미치게 됩니다. 공급 앞에 장사가 없습니다. 
 
다만 누적공급량은 매매가에 미치는 여러 변수중 하나입니다. 누적공급량보단 오히려 주택시장 사이클이 더 중요합니다. 상승장과 하락장을 반복하는 사이클이 10년이든 17년이든 말입니다. 예를 들어 하락장인 2010년 이후 수도권 주택시장은 지난 2007년 12월에 시행된 분양가 상한제를 피한 분양물량과 2기 신도시 분양물량이 입주하면서 누적공급량이 급증하면서 매매가가 큰 폭으로 하락했습니다. 2기 신도시중 서판교와 광교에선 입주때 마이너스 프리미엄 매물이 나오기도 했습니다.    
 
누적공급량이 매매가에 미치는 영향은 최근 하락을 경험한 대구 부산 아파트 누적공급량을 보고 유추할 수 있습니다.  
 
대구 아파트시장은 지난 2015년 11월부터 1년 6개월간 조정장세였습니다. 2017년 5월 수성구부터 반등하기 시작해 2018년 들어 신축 중대형 중심으로 뜨겁습니다.  
 
대구 아파트 매매가 전셋값이 동반하락하던 2016년 전후에 입주물량을 보겠습니다. 2013년부터 입주물량이 늘었지만 2014년까지 1만가구에 못미쳤습니다. 하지만 2015년 1만3천가구가 넘었고 하락세로 돌아선 2016년엔 2만3천가구, 그 다음해인 2017년엔 2만2천가구, 2018년 1만5천가구에 달했습니다. 동반하락한 2016년 기준으로  2014~2018년 5년 누적공급량이 급증했습니다. 
 
지난 2017년 10월 해운대구부터 조정장세가 시작된 부산의 경우 2015년 1만6천가구, 2016년 1만3천가구에 이어 2017년 2만1천가구로 입주물량이 급등했습니다. 2018년엔 2만3천가구에 달합니다. 2019~2020년 매년 2만5천가구 안팎이 대기하고 있습니다.  부산도 역시 하락한 2018년 기준으로 2016~2020년 누적공급량이 크게 늘어났습니다. 
 
연간 적정 입주물량을 통상 인구수 대비 0.5%, 또는 가구수(세대수) 대비 1.1~1.3% 등으로 계산하고 있습니다. 저는 신뢰하지 않습니다.  
 
주택시장에서 매매가에 미치는 영향은 적정 입주물량보다 입주물량중 시장에 나온 매물량과 전월세물량입니다. 통상 입주아파트 분양가구수(임대 제외)중 70% 안팎이 입주하게 됩니다. 나머지 30% 안팎이 전월세물량입니다. 

서울 입주아파트 전월세물량 소진속도는 1천가구가 넘는 대단지는 수급 상황에 따라 다르지만 3~6개월이 소요됩니다.  
 
하지만 앞으로 투기지역 투기과열지구 조정대상지역이 몰려있는 수도권 아파트 입주장이 문제입니다. 지난해 8.2대책 이후 DTI, LTV 등 잔금대출이 까다로워지면서 입주장에서 전세물량(40% 이상?)이 늘어날 가능성이 높습니다. 전세물량 소진속도도 늦어질 것입니다.  
 
또 시장 물량 대비 동일 생활권에 구매력 있는 유효수요가 얼마나 있느냐(수급 밸런스)가 중요합니다. 특히 30~40대 유효수요가 중요합니다. 
 
대구 부산 아파트시장에서 매매가 전셋값이 모두 하락한 조정장세(대구 2016년, 부산 2018년)에 누적공급량을 들여다보면 공통점을 발견할 수 있습니다. 
 
그건 바로 매매 전세 동반하락하던 해엔 어김없이 입주물량이 급증하고 다음해에 역시 입주물량이 급증했다는 것입니다. 2016년 동반하락이 시작된 대구는 2017년 2만2천가구, 2018년 1만5천가구에 달했습니다. 2018년 동반하락이 본격화된 부산도 2019년 2만5천가구, 2020년 2만4천가구로 급증합니다.  
 
연간 적정 입주물량이 대구가 1만~1만2천가구, 부산이 1만5천~1만7천가구인지는 그리 중요하지 않다고 생각합니다.  
 
대신 지역별 생활권별 5년간 입주아파트 누적물량이 중요합니다. 2018년을 기준으로 한다면 2016년에서부터 2020년까지 입주하는 아파트 누적공급량이 매매가에 영향을 미칩니다.  
 
물론 누적공급량이 늘어난다고 매매가가 반드시 하락한다는 것은 아닙니다. 상승장에다 공급이 부족한 생활권이라면 더욱 그렇습니다. 서울 동남권, 서북권, 판교 위례 광교 등 2기 신도시, 세종행복도시나 송도국제도시처럼 희소가치가 높은 핵심입지 신축일 경우 누적공급량이 늘어나도 매매가는 하락하지 않고 있습니다. 전셋값만 물량이 소진될 때까지 하락할 뿐입니다. 
 
수요가 전국구인 서울 동남권(강남4구) 아파트시장에서 △2019년 1~2월 송파헬리오시티 입주물량(8천1백가구. 임대 제외) △2019~2022년 개포 입주물량(1만6천가구) △2019~2021년 고덕 입주물량(1만7천가구)이 대기하고 있습니다. 
 
하지만 동남권 2019~2021년 기준으로 5년간 누적공급량이 동남권 입주아파트는 물론 재고아파트 매매가에 미치는 영향은 미미할 것입니다. 물론 전셋값은 약보합세를 보이겠지요. 

동남권에 2023년부터 정비사업 분양물량이 사라지고 입주물량이 급감하는 것을 안다면 매물량도 많지 않을 것입니다. 

따라서 2020년 기준으로 5년간 누적공급량이 감소세로 돌아서는 수도권 생활권 핵심입지라면 지금과 같은 조정장세에 신축 30~40평형대를 중심으로 적극 공략할 필요가 있습니다.   

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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