2008년 부동산 투자자를 위한 조언

2007-12-27 | 작성자 오윤섭 | 조회수 27,850 | 추천수 373
동트기전 새벽이 가장 어둡다는 말이 있습니다. 현재 부동산시장이 동트기전인 것은 분명하나 몇 시인지는 알 수 없습니다. 저녁 6시인지, 밤 12시인지, 새벽 6시인지, 7시인지는 누구도 알 수 없습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 동트기전인 부동산시장에서 부동산 투자자들은 어떻게 행동해야 하는지를 매수자와 매도자로 나눠 조언을 해드리겠습니다.

매수자를 위한 조언

너무 단정적으로 예측한다는 부자노트 독자님의 애정 어린 질책을 받았습니다. 제가 호오(好惡)가 분명한 성격이라 그랬을 것입니다. 널리 이해해주시고 앞으로는 좀더 신중하게 앞날을 전망하도록 하겠습니다.

이명박 대통령 당선자의 실용정부가 2월에 출범합니다. 실용정부라는 이름에 걸맞게 ‘비실용적인’ 부동산 정책에 대한 개편 방향이 속속 나오고 있습니다. 강남에서 이명박 당선자에게 70% 안팎의 몰표를 줬듯이 부동산 투자자들의 규제완화에 대한 기대심리는 어느 때보다 높습니다.

하지만 실용정부도 부동산 정책의 목표는 가격 안정일 수밖에 없으므로 단기간 집값을 부추기는 규제완화 정책은 펴지 않을 것입니다. 투자자들은 규제완화 기대치를 낮추고 인내심과 자제력을 발휘하며 때를 기다리는 게 중요합니다.

체감할 수 있는 규제완화 정책은 전에도 언급했듯이 2009년이 돼야 본격적으로 시행될 것입니다. 하지만 부자들의 가장 큰 불만인 종합부동산세와 양도소득세 중과에 대해선 1주택자에 한해 감면하는 정책이 이르면 2008년에 시행될 가능성이 높아지고 있습니다.

종부세는 늘어나는 상한선을 300%에서 150%로 낮추고 1주택 장기보유자에게 종부세를 면제하는 것을 추진하고 있습니다. 또 양도세도 1주택자에 한해 보유기간에 따라 세율을 차등적용할 방침입니다. 취득세 등록세 등 거래세도 취득세로 통합하고 보유세 증가에 맞춰 인하할 예정입니다.

원안대로 시행될 경우 주택시장은 거래량이 늘어나면서 활기를 띌 것입니다. 거래량 증가는 비인기지역 집값은 하락하거나 약보합세를 보이는 반면 지역 대표 단지인 블루칩 단지는 강보합세 또는 상승세로 돌아설 것입니다. 저평가된 옐로칩 단지도 각광을 받을 것입니다.

따라서 매수를 준비중인 투자자는 2008년 상반기 이내에 블루칩 단지중 내재가치가 높은 단지를 골라 투자해야 할 것입니다.

재건축 단지의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는 블루칩 단지가 투자 ‘0순위’이며 5년 이상 장기투자자라면 강남권 초기 재건축 단지도 매입을 시도할만 합니다. 하지만 투자수익을 올리려면 임대주택 건립, 분양가 상한제, 소형평형의무비율, 개발부담금 등 각종 재건축 규제 완화가 전제돼야 하며 완화 시기도 2009년 이후나 가능하다는 점을 명심해야 합니다.

뉴타운 재개발의 경우 새 정부의 개발의지가 워낙 강한 만큼 사업속도가 빨라져 2008년 최고의 투자 상품이 될 가능성이 높습니다. 문제는 지분 가격이 너무 비싸다는 것입니다. 또 뉴타운으로 지정되면 토지거래허가구역 지정돼 거래가 자유롭지 못해 뉴타운(재정비촉진지구) 예정지를 중심으로 5년 이상 장기 투자해야 할 것입니다. 기존 재개발 지분은 분양가 상한제를 적용받지 않는, 관리처분인가를 받은 구역을 중심으로 선별 매수를 하는 것이 바람직합니다.

기존 아파트의 경우 입주 3년 미만 새 아파트 중 블루칩 단지에 국한해 매입해야 합니다. 유효수요가 많을수록, 분양가 상한제로 인한 신규 주택공급물량이 많이 줄어드는 지역일수록 내재가치가 높아져 투자가치가 높을 것입니다.

매도자를 위한 조언

투자의 승패는 매도(정확히는 매도후 세후 정산)를 통해 판가름 납니다. 매도타이밍을 결정하기 전 먼저 지금 팔려고 하는 부동산의 매도 이유를 차분하게 정리할 필요가 있습니다.

대출이자가 많아서, 가격이 오르지 않아서, 종부세 부담이 커져서, 다주택자라 주택수를 줄이기 위해 등 이유는 많을 것입니다.

하지만 매도 여부를 결정할 때 종부세 양도세 등 세부담 완화로 거래량이 늘어날 경우 가격이 하락하는 부동산이냐, 오르는 부동산이냐를 가장 중요한 기준으로 삼아야 할 것입니다.

즉 거래량이 늘어났지만 사는 사람은 적고 파는 사람이 늘어날 부동산이라면 매도타이밍은 빠를수록 좋습니다. 막연한 규제완화 기대심리가 극대화되는 2008년 1~2월을 적극 활용할 필요가 있습니다.

그렇지 않고 거래량이 늘어나도 가격이 오를 부동산이라면 매도타이밍은 늦출수록 좋습니다. 구체적으로는 2009년 하반기 이후로 매도타이밍을 잡는 게 좋습니다. 세금이나 대출이자가 늘어나더라도 말입니다.

서두에서도 말했듯이 지금 부동산시장은 동트기 전 몇 시인지 아무도 모릅니다. 물리적 시간으로는 겨울에 오전 7시 30분 안팎에 동이 튼다는 사실을 명확히 알 수 있지만 말입니다.

개인적으로 현재 동트기전 시간을 새벽 6시 정도로 보고 있습니다. 동이 트려면 1시 30분이 남았다고 봅니다. 어디까지 예측이지만 말입니다.

매수자 입장에서 보면 보유자산에 따라(빚이 얼마냐에 따라), 자신이 처한 상황에 따라, 성격에 따라, 투자원칙에 따라 예측하는 현재 시간은 다를 것입니다. 저녁 6시로 본다면 아직도 한참 기다려야 할 것이고 새벽 7시로 본다면 매입을 서둘러야 할 것입니다. 물론 정답은 동트고 나서야 알 수 있습니다.

2008년은 매도자나 매수자 모두에게 위기이자 기회입니다. 2008년을 기회로 삼는 비법은 따로 있지 않습니다. 바로 가치투자를 실행하는 것입니다.

언제 동틀 것이냐 보다 중요한 것은 시세보다 내재가치가 높은 부동산에 투자하는 가치투자를 실행하는 것입니다.

벌써 2007년 마지막 부자노트이네요. 때로는 따끔한 질책으로, 때로는 분에 넘치는 격려에 힘입어 매주 목요일 오전 11시에 11만2천여명에 달하는 독자님들에게 부자노트를 보내드렸습니다.

2008년에도 재미있고, 가치투자를 실행하는데 도움이 되는 부자노트가 되겠습니다. 행복한 연말연시가 되세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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