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이제 추격매수자는 원금손실에 대비하라

2018-02-19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 3,507 | 추천수 97
설 연휴를 앞두고도 비강남권은 서울 도심권과 경기 동남권과 서남권을 중심으로 시세분출이 계속되고 있습니다. 신축은 물론 재개발 입주권 프리미엄이 고공행진하고 있습니다. 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 매물이 줄어들고 있어 추격매수에 나선 매수자들은 조바심을 내고 있습니다. 호가지만 전농동 래미안크레시티 84타입을 9억원이 넘게 만들고 있습니다. 흑석 아크로리버하임 입주권 59타입을 10억원이 넘어서게 했습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 너무 뜨거운 수도권 아파트시장에서 투자 방향의 중요성을 강조하고자 합니다. 인생과 마찬가지로 부동산 투자도 속도가 아니라 방향이 중요합니다. 2018년 대세상승장 후반기를 맞아 매수후 보유&매도를 생각해야 합니다. 목표 수익률을 달성할때까지 시간싸움에 대비해야 합니다. 

‘가치투자의 아버지’라는 불리는 벤저민 그레이엄은 투자와 투기를 엄격히 구분했습니다. 

책 ‘현명한 투자자’에서 그레이엄은 “투자란 철저한 분석으로 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것이다. 이러한 조건을 충족하지 못한다면, 그것은 투기다.”라고 강조했습니다. 

부동산 투자에서 제가 생각하는 ‘철저한 분석’이란 내재가치를 스스로 평가할수 있어야 한다는 것입니다. 다른 사람이 아닌, 투자자 스스로 아파트 내재가치를 구해야 합니다. 

아파트 내재가치는 수시로 변합니다. 아주 다양?니다. 내재가치의 큰 축인 입지(역세권 학군 자족시설 상권 공원 등)의 가치도 변하기 마련입니다. 수익가치 희소가치 미래가치도 정책에 따라, 개발호재에 따라 역시 변합니다. 

서울 모 재개발 입주권 전용면적 59타입을 7억원에 산다고 할 경우 현재가치가 비싼지, 싼지는 투자자 스스로 평가한 내재가치가 얼마인지에 따라 좌우됩니다. 내재가치가 입주시점인 2022년 9억원으로 시세에 반영될 수 있다고 평가한다면 저가매수라고 할수 없습니다. 하지만 2022년 11억원이라고 평가한다면 싸게 사는 것입니다. 그레이엄이 말하는 ‘안전마진’을 확보한 것입니다. 

내재가치는 상당 부분이 예측 영역이기 때문에 투자자마다 다르게 평가될 수밖에 없습니다. 예를 들어 위례 아파트 내재가치를 평가할때 비교 대상을 동판교로 할 것이냐, 송파헬리오시티로 할 것이냐에 따라 내재가치는 크게 달라질 것입니다. 세종을 대전이랑 비교할 것인가? 마포구랑 비교할 것인가? 스스로 판단해야 합니다. 

추격매수하는 사람들의 특징을 보면 장세에 휘둘리는 사람입니다. 즉 남이 살때 사고 남이 팔때 파는 사람입니다. 예를 들어 수원 광교신도시에 관심이 없다가도 남들이 많이 사니까 추격매수하는 경우 입니다.

지난 2년은 물론 올들어 단기간 매매가 상승폭이 워낙 커 현재가치와 내재가치가 비슷해진 단지가 많아졌습니다. 지금 추격매수하는 사람은 2년간 오를 가격이 2개월만에 올라 상당기간 동안 매매가가 횡보활 가능성이 높습니다. 눌림목 구간이 길어질수 있고 최악의 경우 조정장세가 1년 이상 지속될 수도 있습니다. 

이미 언론에서 언급하는 아파트는 안전마진이 작을수 밖에 없습니다. 따라서 추격매수가 아닌 선제매수해야 합니다.

부자노트 독자님들은 지금이라도 철저한 분석으로 내재가치를 평가하고 현재가치보다는 낮은 아파트를 찾아 선제매수하는 가치투자자가 돼야 합니다. 그래야 시장이 요동칠 때 흔들리지 않고 자신만의 눈(투자원칙)으로 이성적인 판단을 통해 성공투자를 할 수 있습니다.

그레이엄은 철저한 분석 다음으로 ‘원금의 안전’을 강조합니다. 

원금의 안전은 이른바 ‘안전마진’을 말합니다. 현재가치가 내재가치보다 30% 이상 싸면 안전마진을 확보했다고 봅니다. 물론 안전마진을 확보하려면 아파트의 내재가치를 철저하게 분석해야 합니다. 

그레이엄은 철저한 분석과 원금의 안전을 확보하면 ‘적절한 수익’은 자연스럽게 따라오는 것이라고 했습니다.

철저한 분석으로 내재가치를 평가해 안전마진을 확보한 아파트를 매수해서 5년 이상 장기보유하세요. 그러면 적절한 수익은 자연히 따라오기 마련입니다. 보유기간에 내재가치가 아파트값에 반영되는 아파트를 매수해야 합니다. 

지금 당신은 철저한 분석을 토대로 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 아파트에 투자했나요? 아니면 안전마진을 무시할 만한, 모멘텀이 강한 아파트에 투자했나요?

대세상승장 후반기에 원금을 잃지 않는 투자를 해야 합니다. 글로벌 주택시장이 지금처럼 영원히 뜨거울 순 없습니다. 2020년대 그 어느 시점에 주택시장은 침체를 맞을 것입니다. 하강국면에 돌입할 것입니다. 

이젠 실수요자들의 매매거래량이 꾸준하고 전셋값이 우상향하는 아파트를 사야 합니다. 물론 안전마진을 확보한 아파트를 사야 합니다. 

지난 2010년 이후 침체기가 왔을때 하락폭이 큰 지역은 이번 2010년대 대세상승장이 끝났을 때도 역시 하락폭이 클 것입니다. 생활인프라가 부족하고 생활권내 내부수요층이 취약하고 투기수요가 너무 많은 지역이라면 아파트값 낙폭이 클 것입니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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