전세가율 하락기에 현명한 투자법

2018-02-08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,868 | 추천수 26

강남3구의 조정장세완 달리 비강남권 아파트시장은 뜨겁습니다. 서울에선 84타입 기준으로 9억원 이하 중심으로 매수세가 계속되고 있습니다. 1억~2억원으로 수도권 아파트에 전세레버리지투자를 하려는 추격매수가 이어지고 있습니다.

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 하락기를 맞아 현명한 아파트 투자법을 정리했습니다. 전세가율 하락은 대세상승장 후반기에 나타나는 전형적인 형상입니다.

 

아파트 전세가율 주기

 

KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세가율은 지난 2009년 1월(38.2%) 가장 낮았습니다. 참여정부 2000년대(2000~2009년) 대세상승장에선 전세가율이 50%대에서 출발해 40%대를 거쳐 2009년 30%대까지 떨어진 것입니다.

 

2009년 10월 주택시장 침체기를 맞아 서울 아파트 전세가율은 다시 40%를 돌파했습니다. 매매 약세-전세 강세로 전세우위시장이 시작됐습니다.

 

2013년 하반기부터 서울 아파트 매매가가 회복세를 시작됐지만 전셋갑 상승폭이 워낙 커 커 전세가율은 계속 우상향했습니다. 2013년 10월 60%, 2015년 7월 70%를 넘어섰습니다. 그리고 2016년 6월에 75.1%로 정점을 찍었습니다. 그 이후 완만한 하락세를 보이다 2018년 1월 서울 전세가율이 69.3%로 70%대가 무너졌습니다.

 

서울 전세가율 등락기는 크게 1~3기로 나눌 수 있습니다. 2009년부터 2013년까지가 1기로 ‘매매 하락, 전세 상승’의 탈동조화 시기입니다. 이어 2기는 지난 2014년부터 2015년까지로 매매와 전세 동반 상승, 즉 동조화 기간입니다.

 

서울 아파트 전세가율 3기를 맞은 2016년은 시장상황이 바뀌었습니다. 1, 2기 전세우위시장(전월세 거래량이 매매거래량보다 많은)이 끝나고 매매우위시장이 시작됐습니다.

 

무엇보다 30~40대 중심으로 고가 전세입자의 내집마련수요가 늘어났습니다. 여기에 40~50대 투자수요가 증가하기 시작했습니다. 이에 따라 매매가는 상승폭이 커지고 전세값은 상승폭이 줄어들었습니다. 전세가율이 하락하기 시작했습니다.

 

2016년 이후 서울 아파트 투자처는 크게 3가지였습니다. 재건축, 분양권, 그리고 지은지 10년 안팎된 신축급 재고아파트(주로 전세레버리지투자) 였습니다. 하지만 2017년 문재인정부가 출범하면서 재건축과 분양권은 대출규제, 전매제한, 재건축 조합원지위 양도금지 등으로 직격탄을 맞았습니다.

 

2018년에도 살아남은 투자처는 재고아파트입니다. 의왕 안양 수원 용인처럼 투기과열지구 조정대상지역 등 규제지역에서 벗어나 풍선효과로 분양권 프리미엄이 강세를 보이고 있지만 말입니다.

 

강남3구 조정장세에도 불구하고 서울 전역에서 신축이든 구축이든 재고아파트 매매가는 여전히 강세입니다. 특히 마용성광(마포구 용산구 성동구 광진구) 서대문구 영등포구 동작구 동대문구 등 도심에서 가까운 아파트와 강남 접근성이 좋은 동남쪽 또는 서남쪽에 위치한 경기 남부권(과천 안양평촌 분당판교 위례 용인 광교 등) 재고아파트에 전세레버리투자자가 몰리면서 상승세가 계속되고 있습니다.

 

전세가율 하락기 현명한 투자법

 

갭투자시대는 끝났다고 합니다. 대세상승장 초기 전셋값이 매매가를 끌어올리는 갭투자 시대는 끝났습니다.

 

하지만 전세수요가 풍부한, 똘똘한 아파트를 전세끼고 사는 전세레버리지투자는 2018년에도 유효합니다. 이제 대세상승장 후기를 맞아 서울 비강남권 아파트 매매-전세 갭이 3억원 이상으로 벌어지기전, 전세레버리지투자를 할 수 있는 마지막 기회라고 생각합니다.

 

전세레버리지투자는 2016년 이후 매매가가 전셋값을 끌어올리는 매매우위시장에서 수익률 높은 투자법입니다. 심리가 위로 향하고 저금리 유동성장세와 공급부족이 지속되는 한 전세레버리지투자는 위력을 떨칠 것입니다.

 

혹자는 앞으로 전셋값 하락에 대비해야 한다고 말합니다. 하지만 2023년 전후까지 서울과 범강남권 아파트시장은 일시적인 전셋값 하락은 올 수 있겠지만 지속적인 전셋값 하락은 오기 힘들다는 게 제 판단입니다.

 

대세상승장에서 전세가율 하락은 전셋값이 하락하는 것이 아니라 전셋값이 안정된다는 것을 의미합니다. 양도세 중과 등으로 증여가 급증하고 문재인정부 기간 롱포지션을 취한 다주택자들이 공급하는 전세물량이 지난 2년간 지속적으로 늘어났습니다.

 

하지만 2018년 4월 이후 매물량이 급감하고 이어 매매거래량이 급감할 것입니다. 매매거래가 끝기면 전세물량은 늘어나지 않을 것입니다. 오히려 재개발 재건축 이주철거로 전세수요는 늘어나 전세물량이 줄어들 것입니다.

 

강남4구 입주물량이 개포 고덕 중심으로 2020년 전후로 일시적으로 늘어나지만 대기수요가 워낙 많아 전셋값 하락을 걱정할 필요가 없습니다. 또 마포구 성동구 등 도심권은 정비사업 입주물량이 갈수록 줄어들고 있습니다. 재개발 재건축 등 정비사업 규제로 인해 사업속도는 매우 느려질 것입니다. 서울 핵심입지에 신축 공급물량이 5년 전후에 급감할 것입니다.

 

서울 핵심입지에 자리잡은 재개발 재건축 등 정비사업 ‘출신’ 서울 재고아파트는 전세레버리투자 가치가 2018년에도 높습니다. 30~40대 직장인의 직주근접수요 학군수요가 있는 역세권 아파트라면 투자가치가 더 있구요. 2002년 이후 입주아파트로 안목치수가 적용되고 100% 지하주차장을 갖췄다면 더욱 좋겠지요. 최근 30~40대가 선호하는 커뮤니티 시설이 풍부한 2010년대 입주아파트라면 더더욱 좋습니다.

 

다만 서울 비강남권(특히 도심권) 신축급 전세레버리지투자 갭이 3억원이상으로 벌어지고 있습니다. 2018년이 마지막 전세레버리지투자 기회입니다.

 

불과 1년전 2017년 상반기에 서울 도심권에서도 1억5천만원이면 신축급 재고아파트를 전세끼고 매수할수 있었습니다. 하지만 지금은 갭이 3억원 안팎으로 벌어졌습니다.

 

한편 3억~4억원 여유자금이 있다면 2018~2020년 일반분양하는 재개발 아파트 입주권을 추천합니다. 입주 시점인 2021년 전후 핵심입지에 들어서는 신축 가치는 매우 높을 것입니다. 다만 정비사업 재당첨제한에 유의하세요. 그리고 대출규제가 심해 이주비 대출규모와 추가분담금 중도금대출도 꼼꼼히 체크해야 합니다.

 

1월 들어 시세분출중인 왕십리뉴타운 청량리역세권 답십리역세권 등 재고아파트를 추격매수하기보단 사업속도가 빠르고 일반분양물량이 많아 사업성이 좋은 재개발 입주권 투자도 추천합니다. 특히 1월 23일까지 사업시행인가를 신청해 관리처분인가후 재개발 조합원지위 양도금지에서 제외된 곳이 좋습니다. 초보 투자자라면 사업시행인가후 감정평가액이 나온 곳에 투자하는 것이 안전합니다.

 

2018년은 이제 대세상승장 후반기가 시작되는 해 입니다. 화성 용인 김포 시흥 등 수도권 입주물량이 급증하는 해 입니다. 전세가율 하락기를 맞아 희소가치에 집중해 전세레버리투자나 재개발 입주권 투자를 추천합니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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