지금 아파트 한채가 절실하다면

2017-11-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 2,587 | 추천수 42

2017년 12월이 코앞이네요. 눈도 오고 추위가 갑자기 찾아왔습니다. 아직 마음의 준비는 되지 않았는데 벌써 겨울이 우리 옆에 왔습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2017년 11월 마지막 칼럼으로 지금 아파트 한 채가 절실한 사람을 위한 조언을 해드리겠습니다. 오윤섭의 부자노트판 ‘주거복지로드맵’이라고 해도 좋겠습니다.


우선 문재인정부가 이번 주 발표한 주거복지로드맵에 대한 코멘트입니다. 공급확대책이라는 점에서 의미가 없다고 할 순 없습니다.


하지만 문제는 공급의 질과 공급 속도입니다. 무주택자나 중산층이 원하는 아파트는 공공임대나 공적임대가 아닙니다.


차라리 만 39세 이하 청년층을 타깃으로 생애최초 주택 구입자를 위한 공공분양 아파트 공급을 확대한다면 좋았을 텐데 말입니다. 사업성이 떨어지는 정비사업에 뉴스테이를 짓지 말고 중소형 공공분양을 짓는 것도 좋다고 생각합니다.


수요가 많은 도심 재개발 재건축 등 정비사업은 막고 수도권 외곽에 공공택지에 임대아파트를 짓는다면 인서울 아파트 희소가치는 갈수록 높아질 것입니다.


공급 속도도 문제입니다. 공공택지를 개발해 매년 20만가구를 공급한다는 것은 매년 20만가구를 분양한다는 것입니다. 이미 조성한 일부 택지는 가능하겠지만 공공택지 개발에 최소한 5년 이상 걸리는 현실에서 계획대로 매년 20만가구를 안정적으로 공급할 수 있을지 의문입니다.


과거 노태우 군부독재 시절에 1989년 4월 분당 등 5대 신도시 건설을 발표한지 7개월만에  그해 11월에 분당 시범단지 첫 분양을 한 적은 있습니다.


문재인정부의 주거복지로드맵은 30~40대 무주택자에게 감흥이 없는 ‘궁여지책’이라고 생각합니다. 


이번 주 화요일(11월 28일) 2018년 시세분출 핵심지역 특강에서 한 인사말 중 지금 아파트 한 채가 절실한 사람을 위해 정리했습니다.


고수와 하수

-하수: 규제정책에 투자를 포기하는 사람

-고수: 규제정책에서 기회를 찾는 사람


정부가 잘못된 부동산 정책으로 갈팔질팡하더라도 흔들리면 안됩니다. 그 이유는 시간이 얼마 남지 않았기 때문입니다. 골든타임이 지나가고 있기 때문입니다.


예측이 불가능한 지난 1998년 또는 2008년과 같은 경제대란을 무작정 기다릴 것인가? 지금 똘똘한 아파트 하나를 내것으로 만들것인가? 무주택 교체수요 등 실수요자의 선택이 10년을 좌우할 것입니다. 부동산 고수처럼 규제정책에서 기회를 찾고 기회를 잡아야 합니다. 


정부 정책에 역행하라

-정부 정책에 맞서라는 것이 아니다

-규제책만으론 집값이 안정되지 않으니 역발상 투자를 하라

-대출을 최대한 활용. 전셋값(전세수요)을 레버리지 삼아라


서초구에 거주하는 무주택자 40대 초반 한분은 지난 2016년 3월 전세금 5억원을 빼고 대출 1억원을 받아서 6억원으로 서초구 재건축 아파트 20평형대를 샀습니다. 그리고 부족한 전세금은 전세자금대출을 받아 낡은 빌라로 이사했구요. 철거중인 그 아파트는 1년 8개월만에 4억원이 올랐습니다. 8.2대책 이전에 이주비 대출을 감평가의 70%를 받았습니다.


지금은 대출이 없어도 이주비 대출은 40%만 승계할 수 있고 매매가도 올라 초기투자비가 11억원을 넘어섰습니다. 조합원 지위 양도금지로 구입하기도 쉽지 않구요.


정부 정책을 맹신하고 무작정 2018년 4월 이후 다주택자 매물을 기다렸다면 절대로 서초구 재건축 아파트를 절대로 살수 없을 것입니다.


이제 느긋하게 2020년 34평형 서초구 새 아파트에 입주할 날을 기다리고 있습니다. 제가 볼때 입주시점에 시세가 20억원까지 가능할 것입니다.       


시간을 지배하라

-예측에 따라 투자하는 것은 시간에 ?기는 것이다

-기회는 언제나 오지만 자주 오지 않는다

-빨리 사면 안된다. 급등할 때는 추격매수로 시야가 좁아진다

-남보다 앞서 움직여야 한다


“시간을 지배하라”는 최근 다시 조명 받고 있는 최명철의 ‘아파트값 5차 파동’에 나오는 촌철살인입니다. 추격매수를 해선 안됩니다. 남이 사지 않을 때 역발상 투자하거나 뜰 지역에 선제투자해 시간싸움에서 이겨야 합니다.


호재가 있어도 안오르는 이유

-직주근접/학세권/역세권/상권/숲세권/커뮤니티 등 입지 밸런스가 중요하다

-30~40대 대기업 직장인이 장기간 거주하고 싶어 하는 아파트를 사야한다


호재가 있는데도 아파트값이 오르지 않는다고 질문하는 분이 의외로 많습니다. 호재가 없는 지역은 없습니다. 모든 지역에 크고 작은 호재는 있습니다. 핵심은 예측가능한 호재냐, 예측하기 힘든 호재냐 차이입니다.


광운대역세권 창동차량기지 수색역세권 개발은 예측하기 힘든 호재입니다. 반면 마곡지구, 광명시흥테크노밸리, 과천지식정보타운, 영동대로 지하개발 등은 예측가능한 호재입니다.  그래서 마곡지구 엠밸리7단지 전용면적 84타입이 10억원을 향하고 삼성동 힐스테이트2단지 84타입이 18억원으로 향하고 있는 것입니다.


아파트값이 지속적으로 우상향하려면 입지 가치가 높아져야 합니다. 입지 가치가 높아지려면 학군 역세권 직주근접성이 좋아져야 합니다. 또 상권 도로 관공서 등 주거인프라가 개선돼야 합니다. 단지 커뮤니티(커뮤니티 시설도 중요하지만 입주민간 커뮤니티를 통해 유대감이 중요)도 중요하구요. 그래서 입지 밸런스가 맞아야 합니다.


입지 밸런스가 맞으려면 30~40대 기혼 직장인이 많이 유입돼야 합니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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