8.2대책 이후 심리게임에서 이기는 법

2017-09-14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,030 | 추천수 21

8.2대책에 9.5추가대책까지 나왔지만 수도권 주택시장 분위기는 정부의 의도와 반대로 돌아가고 있습니다. 벌써 2개월 효과라는 말이 나올 정도입니다. 우선 8.2대책의 타깃인 강남3구의 아파트값이 하락세를 멈추고 매수세가 늘어나고 있습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 8.2대책이후 매도자 매수자 심리게임에서 부동산 가치투자자가 이기는 법을 정리해봤습니다. 평소 자주 인용하는, 전설적인 주식 투자자의 글도 함께 담았습니다.


- 부동산 투자는 심리게임이다. 8.2대책처럼 패닉이 왔을 때 기회를 잡아야 한다.


- 부동산 투자에서 승리하려면 앙드레 코스톨라니의 4G처럼 돈, 생각(투자원칙), 인내, 행운이 따라야 한다. 상승장 초기라면 자기자본을 최대한 활용해 매수하고 장기 보유하면 된다.   


- 최적의 저가매수 기회는 8.2대책 이후 매도자 매수자 모두 공황(패닉)에 빠졌을 때다. 매매자들이 공황, 항복, 낙담, 우울 과정을 거쳐 희망이 생기면 아파트값은 다시 상승할 것이다.


- 8.2대책 이후 심리적 공백기가 유지되는 3개월이 매수타이밍이다. 9월이 가장 좋다. 심리적 공백기가 끝나가는 징후가 보이고 있다.


- 8.2대책과 같은 고강도 규제책은 매매심리를 위축시켜 일시적으로 조정장세를 불러오지만 중장기적으로 집값을 안정시킨 적은 없다.


- 사고 싶은 아파트가 적정가에 매물로 나왔다면 그때가 매수타이밍이다.


- KB은행 매수세우위지수가 10이하로 떨어진 지금이 최적의 매수타이밍이다.


- 다주택자는 왜 지금 주택을 내놓지 않을까? 투기지역 양도세 10% 중과 때문? 아니면 내년 3월까지 시간이 남아서일까? 가장 큰 이유는 팔고 살 아파트가 없기 때문이다. 보유 아파트를 팔고 살 자산이 없기 때문이다.


- 8.2대책 이후 악재장에서 투자에 신중하고 쉬는 것도 투자라고 하는 전문가는 멀리하는 게 좋다. 소신이 없고 일관성 없는 전문가는 피하는 게 상책이다.


- 보수적 투자자는 마음이 편하다. 필립 피셔의 유명한 책 제목이기도 하다. 여기서 보수적 투자란 매출과 영업이익이 폭발적으로 증가하며 큰 수익을 안겨줄 수 있는 종목에 투자하는 것을 말한다. 돈을 잃을 가능성을 낮춰주는 투자를 말한다. 보수적 아파트 투자란 결국 내재가치가 폭발할 수 있는 신축 아파트를 입주전, 즉 A급(직주근접+역세권+주거인프라 등을 갖춘 곳) 정비사업 입주권에 악재장에서 매수하는 것을 말한다. 주도면밀하게 연구 조사 분석하고 투자한다면 8.2대책 이후 3개월 전후 약세장이 끝나는 순간 가장 먼저 치고 올라가 큰 수익을 안겨줄 것이다.


- “오를 때 팔고 내릴 때 사는 역발상이야말로 외롭지만 가장 효과적인 투자법이다” -코스톨라니


- “대중심리만 잘 파악해도 바닥과 천장을 알 수 있다. 비관론이 팽배할 때 산 뒤 장밋빛 전망이 판칠 때 파는 게 중요하다” - 사와카미 아쓰토


- “벌써는 아직이고 아직은 벌써다” - 고레카와 긴조


- “비관적 분위기가 최고조에 달했을 때 사라” - 존 템플턴


8.2대책 이후 수도권 주택시장은 심리전이 한창입니다. 매도자는 버티기에 들아가 시간싸움을 하고 있습니다. 반면 대기 매수자들은 매도가가 더 떨어질 기대하며 계속 기다리고 있습니다. 9월 주거복지 로드맵과 10월 가계부채 종합대책을 매매자 모두 주목하고 있습니다.


항상 말씀드리지만 상승장에서 매수타이밍은 언제나 지금이라고 생각합니다. 내가 사고자 하는 아파트 및 평형에 적정가로 매물이 나왔다면 과감히 매수하 는게 좋습니다. 돈 몇천만에 매수타이밍을 놓치는 실수를 하지 않았으면 합니다.


가격은 일시적으로 내리락 오르락 할 수 있습니다. 현재가치 즉 시세는 정책&심리에 따라, 금리(통화량 유동성장세)에 따라, 수급에 따라 등락할 수 있습니다. 하지만 내재가치는 결국 중장기적으로 시세에 수렴하기 마련입니다.


내재가치가 손상되지 않았다면 장세에 휘둘려 섣불리 매도하는 실수를 저질러서는 안됩니다. 참고로 2016년 이후 강남3구에서 분양한 아파트 분양권 프리미엄은 최소 3억원 이상 붙어 있습니다. 내재가치가 풍부한 아파트를 지금 보유하고 있다면 시간을 지배하는 사람은 최후의 승리자가 될 것입니다.


대기 매수자들은 명심하세요. 특히 실수요자라면 더욱더 명심하세요. 8.2대책은 10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 저가매수를 할 수 있는 마지막 기회입니다. 악재장이지만 미래를 낙관하고 지금 매수해야 합니다.


폭넓게 생각하고 멀리 보세요. 자신만의 투자원칙을 믿고 남이 가지 않은 오솔길을 걸으세요. 사와카미 아쓰토의 말처럼 부동산 좋은 투자는 지루한 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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