8.2대책 이후 주택시장은 어떻게 움직일까?

2017-08-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,811 | 추천수 21

8.2대책이 발표됐습니다. 뜨거운 날씨만큼 뜨거운 수도권 주택시장의 열기를 식히려는 문재인정부의 초조함이 그대로 묻어났습니다. 쉽게 말해 문재인정부의 부동산대책은 ‘참여정부 시즌2’입니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에선 8.2대책의 핵심 내용을 정리합니다. 이어 참여정부의 2003년 규제책 이후 시장은 어떻게 움직였나를 들여다보겠습니다. 마지막으로 8.2대책 이후 주택시장은 어떻게 움직일지 예측해보겠습니다.


8.2대책의 핵심


투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도금지


재건축 투자자에게 가장 강력한 규제책이 바로 조합원 지위 양도 금지입니다. 8월 3일 서울 과천 세종 등 투기과열지구로 지정된 재건축 정비구역에서 조합설립인가 이후 주택을 매수한 경우 조합원 지위를 양수받을 수 없습니다. 즉 현금청산을 해야 합니다. 물론 예외는 있습니다.


-매도자와 세대원 전원이 다른 지역으로 이사가는 경우

-매도자와 세대원 전원이 다른 주택을 상속받아 그 곳으로 모두 이사가는 경우

-매도자와 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우


여기에 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도양수를 허용하는 예외사유도 종전보다 강화됩니다. 보유요건이 2년 이상에서 3년 이상으로 강화됐습니다.


1) 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

2) 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우


조합원 지위 양도 금지는 투기과열지구내 재건축 주택을 8월 3일 이후 매매계약 체결분부터 적용됩니다. 조합원 양수양도 예외사유 강화는 도시 및 주거환경 정비법 시행령이 개정되는 오는 9월 이후 시행될 예정입니다.


재개발 입주권 전매제한


참여정부에 없던 새로운 규제책입니다. 투기과열지구내 재개발 및 도시환경정비사업 조합원 입주권에 전매제한을 실시하는 것입니다. 관리처분인가부터 소유권이전등기 시점까지 입주권 전매를 금지하는 것입니다.


입주권 전매제한은 도시 및 주거환경 정비법이 개정될 12월 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역부터 적용됩니다. 따라서 시행전 사업시행인가 신청단계까지 사업이 진행된 구역은 입주권 전매가 앞으로도 자유롭습니다.


정비사업 재당첨제한


투기과열지구내 정비사업 재당첨제한도 이번에도 새롭게 도입된 규제책입니다.


투기과열지구내 재개발 재건축 등 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 정비사업 일반분양분은 물론 12월 예정된 도정법 개정안 시행 이후 취득한 정비사업 주택을 통해 조합원 분양분을 당첨받을 수 없습니다.


또 정비사업 조합원 분양분에 당첨(관리처분인가일 기준)된 세대도 5년간 정비사업 일반분양분은 물론 법 시행 이후 취득한 정비사업 주택을 통해 조합원 분양분을 당첨받을 수 없습니다. 


쉽게 말해 투기과열지구에서 정비사업 아파트를 당첨받은 사람은 5년간 투기과열지구내 정비사업 일반분양분 또는 조합원분을 추가로 당첨받을 수 없다는 것입니다. 재당첨제한으로 조합원 분양자격이 없다면 조합원 분양신청을 포기하고 현금청산을 하거나 조합원 당첨시점인 관리처분인가 이전에 매도해야 할 것입니다.


도정법 개정안 시행 이전에 투기과열지구내 정비사업 주택을 소유하고 있다고 하더라도 개정안 시행 이후 투기과열지구내 정비사업 일반분양분을 먼저 당첨받거나 개정안 시행 이후 투기과열지구내 정비사업 주택을 추가로 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 5년간 시행전 소유한 투기과열지구 정비사업 주택을 통해 조합원 분양분을 당첨받을 수 없습니다.  


조정대상지역 다주택자 양도세 중과


부동산 투자자들이 가장 무서워하는 게 바로 세금입니다. 세대를 기준으로 2주택 이상일 경우 적용됩니다. 입주권도 주택수에 포함됩니다. 2주택 이상 다주택자가 청약조정대상지역내 주택을 양도할 때 양도세 중과가 적용됩니다.


2주택자가 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 양도세율은 기본세율(6~40%)에 10% 포인트 탄력세율을 가산합니다. 또 3주택자 이상이 조정지역내 주택을 양도할 경우 기본세율에 20% 포인트 탄력세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제도 제외됩니다. 2018년 4월 1일 이후 양도(잔금 기준)하는 주택부터 적용됩니다.


2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정지역내 분양권 양도세율을 50%로 강화합니다. 또 조정지역에서 8월 3일 이후 취득(잔금 기준)하는 주택부터 1세대 1주택 비과세 요건에서 2년 이상 거주요건을 추가했습니다.


대출규제 강화


우선 8월 3일 투기지역으로 지정된 강남4구 등 서울 11개구와 세종시에선 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한합니다.


투기과열지구 및 투기지역에선 LTV DTI를 40%로 일괄 적용하기로 했습니다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 대출을 받을 경우 전지역에서 LTV DTI를 10% 포인트 각각 낮추기로 했습니다. 따라서 투기과열지구 및 투기지역에선 LTV DTI를 30% 적용합니다. 조정대상지역은 물론 수도권 비조정대상지역도 10% 포인트 하향 조정됩니다.


금융위원회의 감독규정 개정을 거쳐 이르면 8월 중순 이후 대출승인분부터 대출규제가 적용될 예정입니다. 이에 앞서 집단대출의 LTV DTI 대출규제는 8월 3일 이후 입주자 모집이 공고되는 사업장부터 이주비및 중도금(DTI 적용배제), 잔금대출에 적용됩니다. 


분양받을 때나 분양권 중도금 대출을 승계받을 때 중도금 대출보증 건수도 9월 이후부턴 1인당 2건에서 세대당 2건으로 강화됩니다. 투기지역 투기과열지구 조정대상지역은 세대당 1건이구요. 


참여정부 2003년 부동산대책


문재인정부의 8.2대책은 참여정부의 2003년 대책의 ‘다이제스트판’이라고 보면 됩니다.


5.23대책

-수도권 전역 분양권 전매금지. 충청권 일부로 확대

-투기지역내 주상복합, 조합아파트 분양권 전매금지

-수도권 전역 투기과열지구 지정


9.5대책

-재건축 조합원 지위 양도금지(2003년 12월 시행)

-재건축 중소형 60% 건설 의무화

-1가구1주택 양도세 비과세 요건 강화


10.29대책

-종합부동산세 2005년 도입

-1세대 3주택자 양도세 강화(60%)

-투기지역 LTV 40%

-투기과열지구 6대 광역시와 도청소재지로 확대, 분양권 전매금지

-재건축아파트 개발이익 환수(초과이익환수제 추진)

-주택거래신고제 도입


참여정부는 2003년 10.29대책으로 급등하던 수도권 아파트시장에 ‘결정타’를 날렸다고 판단했습니다. 하지만 결과는?


10.29대책 이후 수도권 아파트시장은 강남 재건축시장을 중심으로 거래가 중단됐습니다. 2004년 들어 아파트값이 지속적으로 안정세를 유지될 것으로 기대했습니다. 실제로 거래가 중단되고 매매가는 약보합세로 돌아섰습니다. 청약경쟁률이 크게 하락하고 미분양이 늘어났습니다.


하지만 수요억제 드라이브 정책은 결국 신규주택공급을 감소시켰습니다. 2002년 66만6천가구를 정점으로 2003년 58만5천가구, 2004년 46만3800가구 등 감소세로 돌아섰습니다. 10년만에 최저라는 2008년 37만1천가구 수준으로 향했습니다.


2003년 10.1% 상승했던 수도권 아파트시장은 2004년 약보합세(-2%)로 돌아섰습니다. 하지만 2005년 들어 다시 상승장이 시작됐습니다. 참여정부의 부동산대책의 완결판이라는 8.31대책이 나오기전까지 서울은 5.3% 급등했습니다.


참여정부의 규제책은 대부분 3개월 효과에 그치면서 가다서다를 반복하는 계단식 상승이 지속됐습니다. 규제책이 강남 재건축단지로 집중되자 2007~2008년에는 풍선효과로 노도강(노원구 도봉구 강북구)이 폭등하다 2009년에는 폭락했습니다. 강남 재건축단지는 2008년 8.21대책으로 조합원 지위 양도금지가 폐지되면서 다시 상승했습니다.


수도권 아파트시장은 2008년 이후 잠실주공 1~4단지 등 재건축 아파트 입주물량이 늘어나기 시작하고 글로벌 금융위기까지 겹치면서 2010년 이후 안정세로 돌아섰습니다.


8.2대책 이후 시장 움직임은?


문재인정부의 수요억제 드라이브 정책은 참여정부의 재판입니다. 대출규제 수위가 좀더 높아졌고 재개발 입주권 전매제한과 정비사업 재당첨제한, 분양권 양도세 중과 등이 추가됐습니다.


참여정부시절 수도권 아파트값 상승요인은 국내외 경제 회복, 유동성장세, 대체투자처 부족, 수도권 택지공급중단 및 재개발 재건축 이주수요였습니다. 14년이 지난 2017년 8월 현재도 여전히 유효하다고 생각합니다.


2017년부터 본격적으로 시작된 규제책, 수요억제 드라이브 정책은 신규주택공급 감소로 이어져 5년 안팎이 지나 집값 폭등이라는 시장의 역습을 받을 가능성이 높습니다. 내년 1월부터 재건축 초과이익환수제까지 부활된다면 더욱 그렇습니다.


조합원 지위 양도금지로 재건축 아파트 거래가 끊기더라도 집값은 하락하지 않습니다. 관리처분인가를 받고 3~4년 뒤 입주하고 거래가 자유로워진다면 희소가치가 높은 서울 도심권 강남권 신축 아파트값은 어떻게 움직일까요?


신규주택공급이 사상 최저라는 2008년 이후 2009년 38만2천가구, 2010년 38만7천가구에 그치고 나서 5년후 전국 아파트시장은 어떻게 됐나요?


부자노트 독자님, 부동산 가치투자자 스스로 묻고 스스로 답해야 합니다. 그러면 투자의 방향이 세워질 것입니다. 이어 방향에 따라 투자하면 됩니다. 3년 이상 긴 호흡으로 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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