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2기 신도시 입주이후 1기 신도시 집값

2007-11-15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,700 | 추천수 388
분당 등 수도권 1기 신도시 아파트가 지은 지 15년이 되고 있습니다. 이어 2기 신도시 입주가 동탄1신도시에 이어 판교신도시가 2009년부터 본격화됩니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 1기 신도시 집값이 판교 등 2기 신도시 입주 이후 어떻게 재편될 것인가를 분당을 중심으로 전망해보겠습니다.

1기 신도시 입주 후 주변 집값은?

2백만가구 주택건설을 공약하고 1988년에 집권한 노태우 정부는 집값이 치솟자 1989년 4월 분당 등 5개 신도시 개발계획을 발표했습니다. 이어 11월 분당 시범단지 분양이 시작됐습니다.

하지만 저금리 저유가 저달러 등 3저 현상에 올림픽 특수까지 겹쳐 돈이 넘쳐나 집값 고공 행진은 1988년부터 1990년까지 3년간 계속됐습니다. 이 기간 동안 집값은 연평균 16.3% 올랐습니다.

이후 집값은 1990년 말부터 상승세가 둔화되기 시작해 분당 등 신도시 입주가 시작된 91년에 하락세로 돌아서고 신도시 입주가 본격화된 1992년부터 하락세가 심화됐습니다. 1990년 21% 상승한 집값은 1991년 -0.5%로 하락세로 돌아섰고 1992년 -5.0% ,1993년 -2.9% 등 대세하락이 계속되면서 1995년까지 집값 안정세가 지속됐습니다.

1기 신도시 집값 변수는?

1. 판교신도시 입주물량

판교신도시에는 아파트 등 주택 2만9천가구가 들어섭니다. 아파트 공급물량(주상복합 1천2백51가구 제외)은 2만4천9백45가구이며 이중 임대아파트를 제외한 분양물량(청약저축 대상 공공분양 물량 포함)은 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 7천6백73가구, 85㎡ 초과 4천9백19가구 등 1만2천5백92가구 입니다.

반면 분당신도시의 경우 주택 9만7천5백가구에서 아파트 분양물량(임대 제외)은 7만2천여가구에 달합니다.

판교 아파트 입주물량(임대 제외)은 분당의 17.4%에 그쳐 일시적으로 입주물량이 늘어나 주변 집값을 하락시키는 효과는 크게 반감될 것입니다.

2. 판교신도시 전매 제한

역대 전매 규제정책 중 가장 강력한 정책이 적용됩니다. 즉 85㎡ 이하는 분양계약일 기준 10년간, 85㎡ 초과는 5년간 되팔 수 없습니다. 입주 이후에도 최대 7년 이상 전매를 할 수 없습니다.

따라서 판교 아파트는 2008년 12월부터 첫 입주가 시작되지만 정상적인 매매 거래는 중대형 아파트는 2011년 11월 이후, 중소형은 2016년 5월에야 이뤄지기 때문에 사실상 이때를 입주시점으로 봐야 할 것입니다.

분당 아파트 입장에서 보면 판교 아파트의 전매 제한으로 일시적으로 입주물량이 쏟아지지 않기 때문에 집값 하락을 완화하는 효과를 가져올 것입니다.

3. 2기 신도시 입주물량

2기 신도시는 2004년 동탄1신도시와 2006년 판교신도시에 이어 2007년 파주신도시, 2008년 김포신도시, 광교신도시가 본격적으로 분양할 예정입니다. 검단과 송파 신도시는 2009년 이후 순차적으로 분양 예정입니다.

2기 신도시 분양물량은 2009~2010년 절정에 달할 것이며 이에 따라 입주물량도 2012년~2013년에 가장 많을 것으로 예상됩니다.

동탄2신도시를 포함한 수도권 2기 신도시 입주물량은 2009년부터 2013년까지 40만가구에 달할 것으로 예상됩니다. 여기에 송도국제도시, 청라지구, 영종지구 등 인천경제자유구역에서 10만여가구가 비슷한 시기에 단계적으로 입주할 예정입니다.

대부분 판교와 마찬가지로 입주 후에도 전매 제한이 적용되며 특히 85㎡ 초과의 경우 지난 9월부터 분양계약후 7년간 전매를 하지 못하게 판교보다 규제가 강화됐습니다.

4. 1기 리모델링

건설교통부는 재건축 규제를 하는 대신 리모델링을 활성화시키기 위해 지난 3월 16일 주택법 시행령 및 시행규칙을 개정, 리모델링 주택조합 설립 기준을 사용검사 후 20년에서 15년으로 단축했습니다.

이에 따라 분당신도시에서는 지난 1991년 9월 입주가 시작된 서현동 삼성과 한신 등 시범단지를 중심으로 리모델링을 추진하고 있습니다.

리모델링을 하면 아파트 면적을 최대 30%까지 늘릴 수 있습니다. 하지만 비용이 3.3㎡당 3백만원이 넘어 20평형대에서 30평형대로 넓히는데 가구당 최소한 1억원 이상 부담해야 해 사업속도는 당분간 지지부진할 가능성이 높습니다.

문제는 리모델링이 언제 활성화될 것인가 하는 것입니다. 분당 리모델링 사업은 첫 리모델링 단지가 빨리 나올수록, 재건축 규제정책이 지속될수록, 주택시장이 활황기일수록, 판교와 분당 집값 격차가 벌어질수록, 지은 지 15년이 넘는 단지가 많아질수록 점차 활성화될 것입니다. 특히 판교 등 주변 집값 상승세와 매우 밀접해 리모델링은 2010년 이후 활성화될 것으로 예상합니다.

리모델링 아파트값은 단기적으로 10~20평형대 등 소형 평형이 소액 투자자에게 관심을 모으겠지만 2010년 이후를 내다보면 30~40평형 등 중대형 평형이 40~50대가 선호하는 40~50평형으로 넓힐 수 있어 미래가치가 높습니다..

그러면 1기 신도시 집값 미래는?

국토연구원은 1기 신도시 입주물량이 서울시 집값 하락에 4%, 전국 집값 하락에 4.5% 기여한 것으로 분석한바 있습니다.

그러면 과연 판교 입주가 본격적으로 시작되는 2009년 이후 분당 등 1기 신도시 아파트값은 어떻게 될까요? 분명한 사실은 1기 신도시 입주 때와는 다른 양상을 보일 것입니다.

통계로써 실효성 여부를 떠나 주택보급률(주택수/가구수)이 91년 입주당시 수도권은 63%대 였습니다. 하지만 2006년 현재 96.9%이며 2009년 이후에는 100%를 넘을 것입니다.

또한 공급부족에 시달린 1990년에 비해 2기 입주시점에 경기권은 공급과잉을 우려할 정도로 대규모 입주물량이 대기하고 있습니다. 반면 서울은 송파신도시를 제외하곤 재건축 규제로 신규 입주물량이 고갈된 상태입니다.

근본적으로 1기 신도시가 공급부족에 따라 주거의 양에 치중했다면 2기 신도시는 주거의 질로 무게중심이 옮겨갔다고 볼 수 있습니다. 소비자 행태도 마찬가지 입니다.

하지만 판교신도시는 주거의 질에서 실패했다고 볼 수 있습니다. 비싼 땅에다 중대형 수요가 두터움에도 어정쩡한 공영개발로 85㎡ 초과 비율이 전체 아파트 중 23.9%에 불과하고 임대아파트(1만2천3백53가구)가 49.5%로 너무 많습니다.

결국 분당 아파트값은 수급에 좌우될 것입니다. 공급은 판교신도시가 위에 언급한 것처럼 전매 제한으로 시장에 공급이 늦어지고 단계적으로 공급되는데다 중대형 물량이 부족한 상황입니다.

수요는 분당 거주자가 얼마나 분당 아파트를 팔고 판교로 이사갈 것인가가 관건이 될 것입니다. 1기 때처럼 분당으로 대규모 이주 러시가 일어나지 않겠지만 분당 거주자들이 판교 입주자의 주축이 될 것은 분명합니다.

여기에 교육환경 및 편의시설을 제외하고 인구밀도 녹지율 등 주거환경, 평면 및 단지 설계 등에서 판교와 경쟁상대가 될 수 없으므로 분당 아파트값은 장기적으로 하향 안정세를 보일 것입니다. 시간이 갈수록 즉 판교신도시의 교통여건 교육환경 편의시설이 개선될수록 아파트값 격차는 벌어질 것입니다.

다만 분당의 경우 중소형이 수요에 비해 공급물량이 부족한 중대형 평형으로 리모델링이 활성화될 경우 40~50대 수요가 늘어 평형별 가격 차별화가 발생할 가능성이 높습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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