집값 차이는 무엇이 결정하는가?

2016-03-03 | 작성자 오윤섭 | 조회수 7,998 | 추천수 121
3월이니 이제 봄이라고 해도 어색하지 않을 것입니다. 지난 주말에 꽃샘추위가 찾아왔지만 햇볕을 쐬니 봄이 우리 곁으로 성큼 다가왔음을 느꼈습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 같은 지역에서(정확하게는 같은 권역)에서 집값 차이는 무엇이 결정하는가?를 들여다볼 까 합니다. 최근 신분당선 개통으로 경기권에서 가장 핫한 판교신도시와 광교신도시를 비교해보겠습니다.


전용면적 84㎡ 기준으로 지난 2005년 첫 분양한 판교신도시의 경우 분양가가 평당 1천2백만원대였습니다. 또 2008년 첫 분양한 광교신도시는 분양가가 1천3백만원대 수준이었습니다.


그리고 대부분 입주를 끝낸 판교 및 광교 신도시 재고아파트 전용 84㎡ 시세차이는 2억원 안팎입니다.


단순계산해서 34평형을 기준으로 판교 분양가는 4억8백만원, 광교는 4억4천2백만원이었습니다. 하지만 2016년 3월 현재 시세는 각각 8억원대, 6억원대 입니다.


단지 광교보다 판교 땅값이 비싸고 강남과 가깝다는 것으로 아파트값 차이를 해석하기에는 뭔가 부족해보입니다. 그래서 들여다 봅니다. 수급중 수요에 집중해서 말입니다.


먼저 판교신도시 아파트는 누가 사서 이사했을까요?  2008~2009년 입주 초기에는 분당 성남 수원 용인 등에서 많이 이사왔습니다. 하지만 2012년 입주 5년이 지나면서 벤처기업 등 기반시설이 속속 들어자 강남권에서 많이 이사왔습니다. 


대치 청실 등 강남 재건축 이주도 강남 거주자의 판교 이주에 한몫했습니다. 혁신학교인 보평초등 등 학군도 큰몫했습니다. 또 분당 학원가나 대치동 학원가를 이용하기 쉽다는 점도 한몫했습니다. 판교로 이주한 세대주의 나이는 30~40대가 가장 많았습니다.


구매력있는 수요층이 유입되자 2013년부터 판교 아파트값은 상승세를 보였습니다. 판교 입주초기 싼 전셋값으로 이사온 세입자들은 2012년 이후 용인 수지 등 남쪽으로 밀리게 됩니다.


이처럼 판교 아파트 수요층은 분당 등 인근 지역은 물론 강남구 송파구 등 강남권 거주자들이 중요한 축을 맡았습니다.


그럼 광교신도시 아파트는 누가 사서 이사했을까요? 광교는 2011년 첫 입주가 시작돼 2012년부터 본격적으로 입주했습니다.


입주 2주년을 맞은 2014년 광교 아파트값은 급등세를 보였습니다. 전셋값은 분양가를 웃돌았습니다. 급등세에는 삼성전자라는 배후수요도 한몫했습니다. 주택시장 회복세와 신분당선 개통도 영향을 미쳤습니다.


광교에 살던 세입자들은 판교와 마찬가지로 전셋값이 너무 오르자 2014년 이후 수원, 용인, 동탄1신도시, 광주 등으로 떠밀려나고 있습니다.  


광교 아파트시장의 핵심 수요층은 수원을 비롯해 용인 광주 등 경기 남부권에 거주하거나 직장을 다니는 실수요자가 대부분입니다.


따라서 광교 집값 상승에 신분당선 효과는 크지 않습니다. 현재는 말입니다. 서울로 통근하는 사람이 20% 이하에 불과합니다. 다만 신분당선은 앞으로 기반시설이 들어서는 시점에 외부 수요층을 끌어들이는데는 큰 역할을 할 것입니다.


결국 판교와 광교 아파트값 차이는 수요의 질과 양에 따라 벌어진 겁니다. 판교는 광교보다 내부수요층(분당 등)이 두텁고 외부수요량(강남구 등)이 많았습니다.


판교 아파트값은 교통(신분당선 판교역 등)과 배후 기업이 몰린 동판교 아파트(봇들마을 8, 9단지 등)가 상종가를 치고 있습니다. 외부수요 유입으로 상종가를 치는데 분당 학원가를 이용하기 쉽다는 점도 한몫했구요.


반면 광교는 아직까지는 내부수요층에 따라 집값이 움직였습니다. 판교에 비해 배후 기업(질과 양 모두)에서 밀리고 기반시설도 많이 부족한 상황입니다. 학원가도 광교 거주자 자녀들은 주로 수지에 있는 학원으로 다니고 있습니다.


하지만 기반시설의 입주속도에 따라 광교 아파트값 상승 여지는 높습니다. 물론 판교와 집값 차이는 계속되겠지만 말입니다. 기반시설은 경기도청 신청사를 비롯해 법조타운, 컨벤션센터, 백화점 등이 예정돼 있습니다. 학군 학원 문제도 광교 집값에 주요 변수가 될 것입니다. 수원 재건축단지의 사업속도도 변수가 될 것입니다.


광교신도시는 앞으로 광교중앙역 역세권인 에듀타운을 비롯해 센트럴타운, 그리고 광교호수공원을 조망할 수 있는 웰빙타운(테라스하우스 등)이 아파트값을 선도할 것으로 예상합니다.


광교 등 신도시에다 내집마련하려는 사람들은 내외부 수요층을 분석하고 나서 입주 5년이 지나기전에 매수해야 할 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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