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2016년 주택시장 변수에 대한 쾌도난마

2015-12-29 | 작성자 오윤섭 | 조회수 8,633 | 추천수 157
미국 금리인상이 단행되고 나서 시장 비관주의자와 낙관주의자 한판 싸움이 여기저기서 시작되고 있습니다. 고래 싸움에 새우등 터진다고 실수요자들이 장세에 휘둘려 피해를 입을까봐 걱정됩니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2016년 주택시장 변수를  쾌도난마(快刀亂麻) 스타일로 정리해봤습니다. 미리 결론을 내린다면 실수요자나 가치투자자는 내년 주택시장 변수에 겁먹을 필요가 없다는 것입니다. 주택 구매력이 있다면 12월이나 1월이 매수타이밍입니다.


수급


주택시장에서 무엇보다 중요한 변수가 수급, 즉 수요와 공급이라고 생각합니다. 길게보면 결국 수급에 따라 가격이 결정되니까 말입니다. 


2015년 아파트 분양물량은 50만가구에 육박할 전망입니니다. 멸실수를 고려한 적정 주택공급물량은 40만가구 안팎으로 보고 있어 공급과잉이라는 지적이 있으나 설득력이 약합니다.


2015년 분양물량은 일러야 입주시점인 2017년 하반기 이후 주택공급물량에 포함됩니다. 우선 2013년 분양물량에 해당하는 2016년에는 공급과잉 문제가 없다고 보면 됩니다. 특히  강남권 등 서울의 경우 멸실주택 4만가구에 달하나 2016년 입주물량은 2015년보다 겨우 4천여가구 늘어난 2만4천가구에 불과합니다. 이같은 추세는 최소한 2017년까지 계속될 것입니다.


더욱이 2016년 아파트 분양물량이 적정수준인 40만가구(수도권은 21만가구) 이하로 줄어든다면 2018년 이후에도 공급과잉에 대한 걱정은 크게 하지 않아도 될 것입니다.


여기에 2008년 글로벌 금융위기로 인해 2008~2011년 4년간은 공급과잉이 아닌 공급부족을 겪었습니다.


2016년 주택 수요는 다소 위축될 것입니다. 금리인상, 대출규제, 공급과잉이라는 3대 악재에 대한 공포감이 여전하기 때문입니다. 특히 내년부터 시행되는 주택담보대출규제(비거치식 원리금 분할상환)는 서민의 내집마련을 힘들게 할 것입니다.


정부는 2016년 6월 일몰되는 LTV(수도권 60%), DTI(전국 70%) 규제완화도 그대로 유지할 방침입니다. 중도금 집단대출 규제도 하지 않기로 했습니다. 하지만 입주 시점에 잔금(분양대금 30∼40%)을 납부할 때 집단대출이 개인대출로 전환되기 때문에 2016년 입주아파트부터 수요자(당첨자)에게 부담이 될 것입니다.


그럼에도 실수요자 특히 돈없은 서민에게는 대출심사 강화에다 비거치식 원리금상환으로 인해 구매력이 떨어질 수밖에 없습니다. 구매심리도 위축될 것입니다. 반면 잠재적 매수자인 전세입자가 다시 전세로 몰리면서 전셋값이 급등할 것입니다.


금리 


9년만에 미국 금리가 올랐다고 마치 우리나라가 망할 것처럼 설레발치는 비관론자들이 많습니다. 부자노트 독자라면 이에 휘둘릴 필요가 없습니다.


“가계부채가 위기인데 미국이 금리를 올린다. 뒤따라 한국도 금리를 올린다. 따라서 가계부채 위기가 폭발한다”


이처럼 비관론자의 논리는 아주 단순 명료합니다. 아니 단순 무식합니다.


국내 가계부채가 정말 위기면 정부는 금리를 올려서는 안됩니다. 금리는 경기가 좋아져 인플레가 심해지거나, 즉 물가가 많이 오를때 올리는 것입니다.


정부는 현재 1.5%대 수준인 물가가 너무 낮다고 보고 2016년에는 물가를 2%대로 올릴 계획입니다. 물가를 올리기 위해서는 돈의 가치를 떨어뜨려야 합니다. 즉 금리를 내려야 합니다.


따라서 내년 1분기에 추가 금리인하 가능성이 높습니다. 또 미국 금리인상이후 아시아에선 경기를 살리기 위해 금리를 낮추고 있습니다. 그런데 한국은 미국따라 무조건 금리가 올라간다는 논리는 도대체 무엇인가요?


미국 금리인상이 국내 자금 유출과 증시하락, 경제 펀더멘탈을 약화시키지 않을 것입니다.


오히려 국내 경제성장에 호재라고 생각합니다. 지금까지 미국 금리가 인상될 때 마다 한국은 물론 주요 국가들이 경제성장률이 상승했다는 사실을 보더라도 알수 있습니다.


상품 수출이 늘어나 GDP 성장률을 높이고 경기가 살아나면 이에 따라 금리가 점차 오를 것입니다. 경기회복에 따른 금리인상은 부동산 등 자산가격을 끌어올릴 것입니다.


미국 금리인상은 부동산 가치투자자에게 절호의 투자기회라고 생각합니다. 부동산 개미들이 근거없는 공포에 시달릴때 안전마진을 최대한 확보해 내재가치가 풍부한 아파트를 매수할 타이밍입니다.


가계부채


결론적으로 국내 가계부채는 심각하지 않다는게 제 결론입니다. 다만 조심은 해야겠지요.


금리만 오르면 당장 한국 가계부채 문제가 큰 일이라도 일어날 것 같은 위험수위가 아니라는 것입니다. OECD 회원국 평균보다 다소 높은 수준입니다.


하지만 한국은 가계가 금융자산보다 부동산 자산을 월등히 많이 보유하고 있습니다. 그래서 한국은 가계자산 중 실물자산 비중이 높아 총부채 대비 총자산 비중이 미국보다 높습니다.


은행권 주택담보대출의 LTV 수준은 50% 이하로 미국(75%)에 비해 많이 낮습니다.


가계대출 연체율도 하향 안정세입니다. 2015년 10월말 현재 은행권 가계대출 연체율은 0.4%에 불과합니다. 2012년 0.95%로 전고점을 찍은 후 낮아지고 있습니다.


가계대출의 절반정도를 차지하는 주택담보대출의 담보인 아파트값이 2013년 이후 완만하게 상승하고 있으니 문제될 게 없습니다.


또 가계부채의 70%는 고소득 가구, 즉 부동산 부자가 보유하고 있습니다. 총자산이 총부채 대비 5배 이상 큽니다. 따라서 국내 경제상황에 커다란 변고가 오지 않는한 가계부채가 부실화될 가능성은 적습니다.  

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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