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청약자가 입주프리미엄 아파트 찾는 법

2015-09-24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 12,821 | 추천수 140
벌써 2015년 추석을 앞두고 있네요. 올해는 가을이 일찍 찾아와 추석 분위기가 난다고 말들을 많이 하네요. 부자노트 회원 여러분 모두 마음이라도 풍성한 추석이 되길 바랍니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 분양시장에서 실수요자가  실수요자용 아파트에 청약하는 데 주의할 점을 정리해봤습니다.


여기서 실수요자란 한마디로 현재 집이 없거나 기존주택을 팔고 새 아파트를 분양받아 갈아타려는 교체수요자를 말합니다.


그러면 실수요자용 아파트란 어떤 분양단지를 말할까요? 아파트 사업지 인근 지역 실수요자들이 주로 청약하는 아파트를 말합니다. 즉 가수요나 투자수요가 거의 없고 해당 지역 무주택자들이 내집마련을 위해 청약하는 아파트를 말합니다. 즉 외부 주택수요가 거의 없는 아파트를 말합니다. 


최근 전세난에 시달리는 무주택 세입자들이 장롱에 묵히고 있는 청약통장을 꺼내 청약하고 있습니다. 뜨거운 분양시장, 즉 장세에 휘둘려 묻지마 청약에 가까울 정도입니다.


실수요자용 아파트에 청약할 때 가장 큰 리스크는 바로 입주물량입니다. 무슨 말이냐 하면 입주시점에 입주물량이 크게 늘어나면 실수요자용 아파트를 분양받은 입주자가 본전(이자비용+기회비용)을 건지지 못하는 사태가 벌어질 수도 있다는 것입니다. 최악의 경우 입주시점에 마이너스 프리미엄이 붙어 원금 손실을 볼 수 있다는 것입니다.


실수요자용 아파트는 입주물량에 따라 가격 변동이 심합니다. 지역 실수요자에만 의존하기 때문에 갑자기 입주물량이 늘어나면 매매가는 물론 전셋값도 폭락할 가능성이 높습니다. 일시적이든 지속적이든 말입니다.


이럴 경우 입주아파트가 전재산인 실수요자에게는 선택의 여지가 없습니다. 입주해서 버텨야 합니다. 하지만 버틸 힘이 약합니다. 분양받은 아파트로 인해 고통이 시작되는 것입니다. 하우스 푸어로 전락할 수 있습니다. 


그렇게 되지 않기 위해선 실수요자용 아파트에 청약하는 사람은 지난 2007년 이후 2012년까지 분양권시장을 되돌아 볼 필요가 있습니다.


실수요자용 분양단지의 성공사례로는 광교신도시가 대표적입니다.


광교신도시는 지난 2008년부터 평당 1천2백만원대로 분양을 시작했습니다. 당첨자는 대부분 수원 용인 성남 등 인근 지역 거주 실수요자였습니다. 


2011년 하반기부터 2012년 상반기까지 1만5천여가구의 입주물량이 몰리면서 분양권 프리미엄이 1억원에서 2천만원까지 떨어졌습니다. 2012년 초에는 일시적이지만 분양가 이하, 즉 마이너스 프리미엄 분양권이 시장이 나오기도 했습니다.


하지만 2013년 입주 3년차를 맞으면서 주택시장 상황은 급변합니다. 전셋값이 급등하고 초저금리 및 정부의 규제완화책으로 인해 그해 하반기부터 매수세가 살아났습니다. 여기에 삼성전자라는 탄탄한 배후수요에다 광교 및 판교 테크노밸리에 기업들이 속속 입주하면서 유효수요층이 두터워졌습니다. 또 신분당선 연장선 개통 등 호재까지 겹치면서 외부 주택수요가 늘어나기 시작했습니다.


2015년 9월 현재 광교신도시 아파트값은 고속행진입니다. 최고가가 평당 2천만원에 육박하고 있습니다. 전용면적 84㎡ 아파트가 6억원을 넘어섰습니다. 신분당선 연장선 광교중앙역(경기도청역)이 2016년 2월 개통되면 7억원을 넘어설 것으로 입주민들은 기대하고 있습니다. 그렇게 되면 시세가 분양가 대비 2배가 되는 날도 머지않을 것입니다.


평당 평균 분양가가 1천2백만원대에서 입주 3~4년만에 매매가 평균 1천6백만원대로 평당 4백만원이 올랐습니다. 33평형으로 계산한다면 분양가 대비 평균 1억3천만원의 입주프리미엄이 붙은 것입니다.


이번에는 실수요자용 분양단지의 실패 사례입니다. 남양주 A아파트입니다.


2003년 분양했으나 미분양됐습니다. 2005년 입주후 할인 분양으로 간신히 완판됐습니다. 경춘고속도로, 경춘선 복선전철 등 각종 호재에도 불구하고 입주 10년이 지난 현재까지 매매가는 분양가 수준입니다.


한때 분양가대 8천만원 이상 프리미엄이 붙었으나 2008년 이후 주택시장 침체되면서 매매가가 하락해 현재 분양가 수준인 평당 6백만원대에 머물고 있습니다.


그러면 왜 매매가가 분양가 수준에 머물러 있을까요? 바로 수급 때문입니다. 지역 실수요는 한정돼 있는데 반해 공급물량(입주물량)이 계속되면서 공급과잉이 발생한 것입니다.


여기에 2008년 이후 경기 불안으로 세입자들이 내집마련을 하지 않고 전세를 고집하면서 내부 주택수요마저 줄어들었습니다. 외부 수요 유입은 거의 없구요.


위 2가지 사례로 보고 무주택 청약자는 후자가 될 가능성이 아파트에는 청약해서는 안됩니다. 전자가 될 가능성이 있는 아파트를 청약해야 합니다.


내집마련 청약할 때 입주프리미엄이 최소한 분양가의 3%는 붙어야 본전치기라고 할 수 있습니다. 분양가 5억원 짜리 아파트를 분양받았다면 입주시점에 입주프리미엄이 최소한 1천5백만원이상이 붙어야 내집마련에 성공한 것입니다.


고공행진하는 전셋값에 시달려 불안한 심리에 묻지마 청약을 해서는 안됩니다. 앞에 남양주 아파트 사례처럼 순간의 선택이 10년 이상 고생할 수 있음을 명심하세요.


무주택 실수요자들은 수급에 초점을 맞춰 입주이후 입주물량 폭탄에도 크게 흔들리지 않을 아파트에 청약해야 합니다. 내외부 주택수요가 탄탄한 아파트에 청약해야 합니다.


특히 구리 남양주 안산 시흥 파주 김포 의정부 등 수도권 외곽에 청약하는 실수요자들은 과거 2007~2012년 분양권시장 및 입주프리미엄이 어땠는지를 공부하고 청약하기 바랍니다.  

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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