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올라갈 아파트는 결국 올라간다

2015-09-10 | 작성자 오윤섭 | 조회수 9,068 | 추천수 145
9월 들어 하루하루 가을이 성큼성큼 다가오는 느낌입니다. 일교차가 심해지니 건강에 유의하세요. 저처럼 알레르기 비염이 있는 사람은 걱정이 시작되는 시기이도 합니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 분양시장에 몰려드는 이른바 ‘단타족’에 경고하는 메시지를 정리해볼까 합니다.


먼저 닥터아파트가 지난 7월 청약통장에 가입한 회원을 대상으로 실시한 설문조사 결과를 다시  들여다보겠습니다.


올 하반기에 청약하려는 이유에 대해 38.2%는 순전히 투자용으로 청약하다고 응답했습니다. 이중 당첨후 6개월 미만 보유후 전매가 8.2%, 6개월 이상~1년 미만이 10.2%, 1년 이상이 19.7%를 차지했습니다.


정리하자면 응답자 10명 중 4명은 투자용으로 청약을 한다는 것입니다. 1년 미만 단타족도 10명중 2명에 달합니다. 인기단지일수록 단타족은 더욱 늘어날 것입니다. 따라서 실수요자보다는 단타족이 당첨될 확률이 더 높겠지요. 단타족은 단기간 프리미엄이 붙을 아파트(주택형)만 골라 청약하니까 말입니다. 


지난 8월 수도권 청약자 7만여명이 몰린 광교 중흥S클래스를 보더라도 쉽게 알 수 있습니다. 당첨자의 상당수가 단타족임이 드러나고 있습니다.


정당계약 마감을 앞두고 호수 조망과 84A, 109A 등 선호도 높은 당첨자는 웃고 있는 반면 그렇지 못한 당첨자는 울고 있습니다. 초기 프리미엄이 낮은데다 매수세가 약해 초조해하고 있습니다.


초기 프리미엄이 많이 붙지 않은 상황에서 계약금 마련도 쉽지 않은데다 금리인상 및 경제 불안, 집값 불확실성, 그리고 주택담보대출 규제 등 악재가 예정돼 있기 때문입니다.


분양시장은 결코 단타 시장이 아닙니다. 수도권 공공택지 민영아파트는 전매제한 기간이 정담계약 시작일로부터 1년이니만큼 단타를 노려서도 안됩니다. 전매제한 기간에 팔더라도 제값은 받지 못합니다.


당첨자는 물론 대기 매수자도 손바뀜을 해야 돈을 벌 수 있는 떴다방에 휘둘릴 필요가 없습니다. 당첨자 발표부터 정당계약 마감일까지 모델하우스 분위기(장세)에 휩쓸리지 않아야 합니다.


과거 국내 프로야구에서 김재박 전감독이 말해 지금까지 명언(?)으로 회자되고 있습니다.  바로 “내려갈 팀은 내려간다(Down Team is Down. DTD)는 것입니다. 전력이 약한 팀이 반짝 잘 나갈 수는 있지만 오래가지 못해 6월 이후 순위가 내려간다는 것입니다.


반대말도 있습니다. “올라갈 팀은 올라간다(Up Team is Up. UTU)”는 것입니다. 삼성처럼 시즌 초반에 고전하다가도 저력이 있는 팀은 중반 이후 치고 올라간다는 것입니다.


분양시장에도 딱 맞는 명언이자 투자철칙입니다. 떴다방으로 인해 일시적으로 프리미엄이 올라갔다가 떴다방이 빠지면서 프리미엄이 폭락하는 경우가 종종 있습니다. 앞으로 더욱 자주 일어날 것입니다. “(프리미엄)이 내려갈 분양권은 내려간다”고 보면 됩니다.


반면 여러 가지 악재로 초기 프리엄이 많이 붙지 않더라도 입주가 다가오면서, 또는 입주 이후 프리미엄이 많이 붙는 분양권이 있습니다. 바로 미래가치가 높은 분양권입니다. 과거 대표적인 곳이 동판교, 광교 분양권입니다. “올라갈 분양권은 결국 올라간다”고 봅니다.


만약 부자노트 독자님이 당첨됐으나 계약전 초기 프리미엄이 붙지 않아 고민한다면 가장 먼저 당첨된 아파트(분양권)가 미래가치가 높은지를 따져봐야 할 것입니다. 물론 청약전에 따져보는 게 좋지만 말입니다.


미래가치가 높다는 것은 수요가 지속적으로 늘어난다는 것입니다. 지하철, 공원, 기업입주 등 각종 호재로 유효수요가 늘어간다는 것입니다. 지역경제력이 높아진다는 것입니다.


미래가치가 높은 아파트는 세입자가 계속 살고 싶은 동네(단지) 아파트입니다. 반대로 하루빨리 내집마련해서 떠나려고 한다면 당연히 미래가치가 낮은 것입니다.


미래가치가 높은 분양권은 시간이 흐를수록 미래가치가 가격으로 변하면서 오르게 돼 있습니다.


당첨받은 아파트(분양권)가 미래가치가 높다면 계약을 하고 2년 이상 보유하세요. 1차 매도타이밍은 일러야 중도금 완납이후 잡는 게 좋습니다.  그게 바로 최대의 수익을 올릴 수 있는 비법 아닌 비법입니다.


조급함을 버리고 인내심을 가지세요. 장세에 휘둘려 일희일비하지 마세요. 긴 호흡과 안목으로 전체 주택시장과 추이를 파악하는 게 중요합니다.


분양시장은 단타 시장이 아닙니다. 최소한 2년 이상 보유해야 하는 시장입니다.


최대의 수익은 결국 인내심에서 나옵니다. 마지막으로 주식시장에서 인내심 관련 유명한 명언을 소개합니다.


“패트리지 노인이 계속해서 다른 고객들에게 “알다시피, 지금은 강세장입니다!”라고 하는 말이 실제로 큰돈을 벌기 위해서는 개별적인 등락이 아니라 중요한 움직임에서 벌 수 있다는 -주가 테이프를 읽는 것이 아니라 전체 시장과 그 추세를 파악하는 것에 있다는 것을- 의미임을 깨달은 것은 내게 커다란 진전이었다.


그리고 여기서 한 가지 말해 둘 것이 있다: 월스트리트에서 몇 년을 지내고, 수백만 달러를 벌고 또 잃은 나로서 해주고 싶은 말은 “큰돈을 벌 수 있었던 것은 결코 내 분별력 때문이 아니었다. 항상 시장에서 버틴 시간 때문이었다. 바로 꾸준하게 오랫동안 버틴 때문이었다.”


- 제시 리버모어의 ‘어느 주식 투자자의 회상(Reminiscences of a Stock Operator)’ 중에서

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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