이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 6월 국내 금리 추가인하와 하반기 미국 금리인상이 혼재된 가운데 부동산에 투자할 것인가? 아니면 현금을 보유할 것인가?를 현실적 낙관주의자로서 분석해보겠습니다.

부동산이냐, 현금이냐를 선택하는데 있어 키워드는 결국 2015년 6월 이후 미래를 어떻게 예측하는가에 달려있습니다.

1991년 이후 일본의 ‘잃어버린 20년’처럼 장기 디플레가 온다고 믿는다면 고민할 것 없이 현금을 보유하는 게 상책입니다. 문제는 디플레는 정상적인 상태가 아니라는 것입니다. 비정상이라는 것입니다.

정상은 지속적이고 비정상은 일시적입니다. 과거 역사를 보더라도 디플레 시대는 일시적 이었습니다. 물론 일본처럼 예외도 있지만 말입니다. 1925년부터 2차 세계대전까지 15년간 대공황과 불황을 겪은 게 대표적인 디플레 기간입니다. 그 이후 장기 디플레가 지속된 사례는 없습니다.

디플레가 비정상이기 때문에 디플레를 막고자 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 세계 각국 정부는 미국 양적완화 등 돈을 쏟아부었지요.

국내 경기 역시 1980년 이후 지속적으로 인플레가 유지되고 있습니다. 장기 디플레 시대가 지속되지 않는 한 현금만을 보유하고 있는 것은 잘못된 투자행위입니다.

저금리시대를 맞아 현금흐름에 유의하면서 부동산에 투자하는 게 중요합니다. 올 하반기 미국 금리인상이 다가오고 뒤따라 국내 금리가 오른다면 부동산 등 자산에 투자해야 합니다. 매수타이밍은 물론 금리가 오르기 직전 바닥일 때가 가장 좋습니다. 지금이 바로 그때입니다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)는 최근 연내 기준금리 인상을 예고하자 글로벌 투자자들은 주식 비중을 낮추고 부동산과 같은 실물자산 투자비중을 늘리고 있습니다.

경기가 일시적으로 비틀거려도 결국 정상적인 상태, 즉 인플레가 지속될 것이라면 부동산에 투자할 필요가 있습니다. 물론 디플레를 예상한다면 부동산을 처분하고 현금을 보유해야 합니다. 또 금은에 투자해야 할 것입니다.

1%대 초저금리시대에 금리인상 시기가 다가오는 지금 집이 없는 사람은 집을 사야 합니다. 금리가 오르기전이 마지막 기회라고 생각하고 내집마련을 해야 합니다. 금리가 오르면 대출이자가 오르는데 집을 사라고 하면 어떻게 하냐고 반문하는 분도 있습니다. 하지만 아파트 등 부동산 자산가치는 금리가 오르면 따라서 오르는게 정상입니다. 인플레가 정상이듯이 말입니다. 자산가치가 오르니 결국 가격이 오르는 아파트를 사면되는 것입니다. 

그럼 어떤 아파트를 사면 될까요? 입지와 강남 및 도심 접근성을 무게중심을 두고 매수한다면 실패하지 않을 것입니다. 역세권에다 도심 또는 강남 접근성이 뛰어나고 전월세로 거주하고자 하는 30~40대 수요층이 많이 찾는 아파트라면 금리인상 시대를 걱정할 필요가 없습니다.

6월 주택시장 비수기에도 불구하고 왜 강남 실수요자나 투자수요자들이 재건축단지를 집중적으로 매수하고 있을까요? 본인을 위해 갈아타거나 자녀를 위해서 말입니다. 지금이 올 하반기 이후 금리가 오르기전 마지막 기회라고 생각하기 때문입니다. 메르스 사태에도 말입니다.

그럼 집이 있는 사람은 어떤 부동산에 투자해야 할까요? 초보 투자자라면 역세권 소형 아파트나 오피스텔에 투자할 것을 권합니다. 고수라면 경기 영향을 거의 받지 않는 상가에 투자해도 좋습니다.

이제 국내 부동산투자도 현금흐름이 왕인 시대를 맞고 있습니다. 최근 50~60대 베이비부머들이 경의선 복선전철 전구간 개통으로 도심 접근성이 크게 좋아진 고양 행신 일대 소형 아파트를 임대수익을 위해 매수하고 있습니다.

아파트를 살 때도, 오피스텔을 살 때도 상가를 살 때도 현금흐름에 중심을 두고 투자해야 합니다. 이제 국내 부동산시장도 시세차익보다는 사용가치와 임대수익으로 재편되고 있습니다. 초저금리시대에 안정적인 임대수익이 보장되는 부동산만이 지속적으로 상승할 것입니다.

부동산 고수는 지금 이 순간에도 부동산에 투자하는 사람이라는 말이 있습니다. 버블이 붕괴되느냐? 유지되느냐? 경기가 계속 침체될 것인가? 아니면 회복될 것인가? 미래 예측만 하다 시간을 보내는 사람은 절대로 부동산 고수가 될 수 없습니다.

부동산 투자 등 모든 행위는 리스크를 감수해야 합니다. 메르스에 감염될까봐 하루 종일, 일주일 내내 밖에 나가지 않고 집에만 있는 것이 과연 바람직한 메르스 대비책일까요?

리스크에 대비하고 대책을 세우는 게 중요합니다. 그리고 리스크를 인지하고 투자하는 게 더 중요합니다.

지금도, 앞으로도 부동산 투자는 계속 해야 합니다. 물론 시장 상황에 따라 자산에서 부동산 비중을 낮추거나 높여야 하겠지요. 현금도 마찬가지구요.

오는 9월 전후로 미국 금리가 오르면 국내 금리도 오르니 무리하게 대출받아 집 사지 말라는 말들을 많이 합니다. 전문가인지 개미인지 모르겠지만 말입니다.

얼핏 보면 맞는 말처럼 보입니다. 하지만 그렇지 않습니다. 이 말을 그대로 따라 집을 사지 않을 경우 결코 투자수익을 올릴 수가 없습니다. 아니 투자수익을 포기해야 합니다.

부동산 가치투자자라면 현금흐름을 예의주시하며 역발상 투자가 어느 때보다 필요한 시기입니다. 지금 과연 부동산 자산을 늘리는 사람은 누구일까요? 반면 부동산 비중을 줄이거나 부동산 매수를 포기하는 사람은 누구일까요? 한번 자문해보시기 바랍니다.