이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 전매제한 완화 및 분양열기로 커지고 있는 분양권시장에서 분양권으로 내집마련 하는 법을 정리했습니다. 

분양시장 성수기를 노려라

분양권은 매수타이밍이 매우 중요합니다. 특히 계절적 매수타이밍이 중요합니다.

한마디로 분양시장이 성수기일 때 분양권을 사는 게 좋습니다. 분양시장 성수기는 통상 3~5월, 9~11월을 말합니다. 올해는 6월도 성수기라는 말이 어색하지 않게 많은 분양물량이 쏟아지고 있습니다. 이때가 분양권시장은 비수기입니다.

분양시장 성수기일 때 사야 하는 이유는 내집마련 수요자들이 대거 청약에 나서기 때문입니다. 지금처럼 초저금리에다 전세난, 집값 상승기에는 더욱 그렇습니다. 매수세가 상대적으로 적습니다. 매수 경쟁자가 적으니 수급 원칙에 따라 매도자를 대상으로 협상력이 높아집니다.

공급보다 수요가 많으면 분양권 프리미엄은 오를 수밖에 없습니다. 그래서 분양시장에 실수요자가 몰려 수요가 적은 분양권 비수기에 매수하는 게 좋습니다. 올해는 6월까지를 매수타이밍으로 봐야 할 것입니다.

입주시점 수급을 따져봐라

분양권은 미래가치를 보고 투자하는 상품입니다. 내집마련도 마찬가지입니다. 1~2년 뒤 입주시점에 수급, 즉 수요와 공급이 어떻게 될지를 공부해서 따져봐야 합니다.

예를 들어 2017년 4월 입주한다고 한다면 최소한 2017년 상반기에 해당 지역의 입주물량과 멸실주택(재건축 재개발 등으로 인한)을 조사해보세요.

여기에 입주시점 전후에 해당 분양권 수요가 늘어날 것인지, 줄어들 것인지를 연구조사분석해야 합니다. 특히 기업입주, 신역세권, 초등학교 신설 등 호재로 수요가 늘어날 것인지를 따져보세요.

입주물량 등 공급이 늘었다고 무조건 걱정할 필요는 없습니다. 기본적으로 수요층이 두텁다면 일시적으로 공급물량이 늘어나도 너무 걱정할 필요가 없습니다.

가장 주의해야 점은 수요는 제한적인데 공급물량이 늘어나는 경우입니다. 이런 곳은 최악의 경우 입주시점에 마이너스 프리미엄이 붙을 수 있습니다. 남양주 시흥 등 수도권 외곽은 물론 서울에도 국지적으로 이런 지역이 있으니 분양권을 매수할 때 조심해야 합니다.

왜 내가 산 분양권만 가격이 오르지 않을까? 고민하는 경우 대부분 입주시점 수급 분석을 제대로 하지 않았기 때문입니다. 수요보다 공급이 많은데, 즉 살 사람보다 팔 사람이 많은데 가격이 오르지 않은 것은 너무나 당연한 것입니다.

역세권 분양권을 사라

요즘 서울에서 역세권이 아닌 단지가 거의 없지요. 그래도 반드시 역세권 분양권으로 내집마련을 해야 합니다. 최근 30~40대 내집마련 실수요층이 역세권 아파트로 내집마련을 하기 때문에 수요층이 기본적으로 두텁습니다.

수도권 외곽 분양권을 살 때는 입주시점에 역세권 아파트가 되느냐, 되지 않느냐를 반드시 따져봐야 합니다. 적어도 입주후 3년 이내에 역세권이 돼야 합니다. 그렇지 않다면 장세에 따라 두텁지 않은 실수요층이 이탈할 가능성이 높습니다. 결국 내집마련용으로도 적합하지 않은 분양권이 될 가능성이 높습니다.

역세권 중에서는 서울 지하철을 기준으로 2호선과 9호선이 황금노선입니다. 즉 내집마련 수요층이 두터운 역세권이라고 보면 됩니다. 경기권으로 보면 신분당선이 황금노선입니다. 한마디로 강남 접근성이 좋은 노선이 황금노선입니다.

전철, 지하철은 아니지만 KTX 수서~평택이나 GTX 삼성~동탄도 역시 강남 접근성이 뛰어나 황금노선입니다. 수요층이 갈수록 늘어나고 두터워지고 있습니다. 그래서 광교나 동탄2신도시의 분양권 프리미엄이 고공행진하고 있습니다.

로열층을 사라

분양권이든 재고아파트든 아파트를 살 때는 항상 팔 때를 생각해야 합니다. 그럼 같은 단지라도 어느 동호수가 인기가 많아 사려고 하는 사람이 많을까요?

내집마련용으로 분양권을 사더라도 저층이 좋기 때문에 1층이라도 상관없다는 마인드는 곤란합니다. 매도할 때 상대적으로 상승폭이 적어, 더욱이 팔고 싶을 때 살 사람이 적어 피해를 입을 가능성이 있습니다.

같은 단지라도 분양초기 분양가는 2천만원밖에 차이나지 않습니다. 하지만 분양권이 되고나서 프리미엄은 5천만원 이상 차이가 날 수 있습니다. 또 입주시점에는 1억원 이상 벌어질 수 있습니다. 특히 한강 공원 호수 등 조망권에 따라 프리미엄은 갈수록 벌어집니다.

따라서 내집마련 분양권을 사더라도 로열층을 사야 합니다. 정확하게 표현한다면 로열 동호수를 사는 게 좋습니다. 팔 때를 생각해서 말입니다. 층이 낮더라도 조망이 좋다면 매수하세요. 하지만 층도 낮고 조망도 좋지 않다면 매수를 자제하는 게 좋습니다.