이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 미국 금리의 9월 인상설로 궁금해 하는 하반기 주택시장을 전망해보겠습니다. 미국 금리가 인상되면 결국 국내 금리도 올라 가계부채 이자부담으로 집을 팔 사람이 많아 집값이 폭락한다는 비관론이 우세합니다. 과연 그럴까요?

미국은 왜 금리를 인상할까?

미국이 금리인상을 하는 이유는 경기가 너무 과열되는 것을 방지하기 위한 것입니다. 경기를 위축시키려고 하는 것이 아닙니다. 찌개가 끓어 넘칠 때 숟가락이나 채소를 넣지요. 불을 계속해서 지피되 찌개가 넘치지 않도록 하려구 말입니다. 숟가락, 채소가 바로 경기과열을 막기 위한 ‘금리인상’으로 보면 됩니다.

비관론자들은 금리가 인상되면 집값이 폭락하고 경기가 침체될 것처럼 떠들어 대지만 이는 사실(역사)과 다릅니다.

미국은 과거 1994년과 2004년에 경기과열을 막기 위해 금리를 올렸습니다. 그런데 금리인상후 경기침체가 왔나요? 오히려 미국은 물론 글로벌 호황을 겪었습니다. 미국 금리인상 후에는 항상 미국 호황이 왔다는 것입니다.

미 연준(FRB)이 현재 금리 0.25%에서 0.25% 포인트를 올린다고 해도 0.5%로 여전히 저금리입니다. 또 금리인상을 하더라도 소폭으로 점진적으로 할 것입니다.

미국 금리인상으로 국내 집값은 폭락할까?

미국이 금리를 인상할 경우 한은은 반대로 금리를 인하해 원화 강세를 약세를 통해 통화량을 늘리겠다고 합니다.

이를 통해 주식시장에서 빠져나간 외국 레버리지 자금 수준의 금액을 주식시장에 흘러들어가게 하겠다는 것이다. 또 금리인하로 부동시장의 변동 폭을 줄일 방침입니다.

한은의 입장과 상관없이 과거 역사에서 금리인상후 부동산시장이 어떻게 움직였나를 들여다보면 미국 금리인상후 국내 부동산시장을 예측할 수 있다고 봅니다.

금리인하후 집값은 올랐을까요? 내렸을까요? 금리인상후 집값은 올랐을까요? 내렸을까요? 1% 초저금리시대가 오기전 집값 대세는 하향세였습니다. 그것도 7년 이상 장기간 말입니다.

하지만 올들어 1%대 초저금리 시대를 맞으면서 집값은 본격적으로 상승기를 맞고 있습니다. 기존 실수요 시장에서 투자수요가 가세하면서 강남권 재건축단지는 5, 6월 비수기에도 상승세를 보이고 있습니다.

금리가 인상하면 집값이 폭락한다는 비관론자의 주장이 사실이라면 금리인상이 머지않은 지금 강남 재건축단지에 투자하는 부동산 부자, 강남 부자들은 바보일 것입니다. 정말 바보일까요? 

강남 부자들은 바보가 아닙니다. 선제적, 기술적 투자자입니다. 1%대 초저금리에서 더 이상 금리가 낮아질 가능성이 낮다고 봅니다. 머지않은 금리인상은 경기가 회복된다는 것을 의미하며 실물자산 가치가 올라갈 것으로 예측합니다. 따라서 실물자산인 재건축단지를 한 발짝 빨리 매수하는 것입니다. 부동산 부자들은 금리가 인상돼야 부동산이 본격적으로 상승한다는 철칙을 믿기 때문입니다.

국내 금리는 큰폭으로 오를까?

비관론자들은 국내 대출금리가 현재 3%대에서 2017년에는 7~8%대로 상승할 것이라고 주장하고 있습니다. 즉 이자부담이 현재보다 두 세배 늘어난다는 것입니다. 이자를 월 50만원 내다 100만원이나 150만원을 부담하게 돼 가계가 무너질 가능성이 크다는 것입니다.

미국 기준금리는 현재 0.25%에서 앞으로 2년간 3%대까지 오를 것으로 예상하고 있습니다. 연준은 지난 2002년 1%대로 낮췄던 금리를 2006년 6월 최고 4.25%까지 올린 적이 있습니다.

이에 따라 국내 기준금리도 2008년 8월 5.25%까지 오른 적이 있습니다. 외국 투자자들의 자본 유출을 막기 위해 국내 기준금리는 1.75%에서 4~5%대로 올라갈 것이라고 주장합니다.

미국이든 한국이든 저는 기준금리는 열기를 식히는 의미로 조금씩 올릴 것으로 보고 있습니다. 어디까지 예측이지만 한은은 한차례 금리를 낮췄다 내년(2016년)에 미국 금리인상 추세를 따라 조금씩 금리를 올릴 것입니다. 2016년에는 국내 기준금리가 0.25% 포인트 정도 오르지 않을까 예측해봅니다.

하지만 정부는 가계 부담을 줄여주기 위해 시중은행의 주택담보대출의 가산금리를 낮추도록 할 것입니다. 1%대의 가산금리를 최대 0.5% 포인트 낮추면 실제 대출금리 인상폭은 크지 않을 것입니다. 즉 기준금리가 큰 폭으로 오르지 않는 한 적어도 내년까지는 대출금리 부담이 크게 늘어나지 않을 것으로 봅니다.

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하반기 주택시장은?

앞에서 언급했지만 하반기에 금리인상 가능성이 낮고 인상되더라도 그 폭은 미미할 것입니다. 비관론자들이 말하는 금리인상으로 가계파산은 오지 않을 것입니다.

정말 금리가 본격적으로 오르기 시작한다면 경기는 회복되고 호황을 맞을 것이라는 신호로 보면 됩니다. 부동산 가격은 상승하구요.

금리가 낮다는 것은 그만큼 경기가 침체됐다는 것입니다. 한마디로 매수타이밍입니다. 물론 비관론자들은 미국 금리인상 충격으로 여기저기서 곡소리가 나고 매물이 넘쳐나고 경매물건이 쏟아질 테니 지금 굳이 비싸게 살 필요가 없다고 말합니다.

과연 그럴까요?

오히려 금리인상으로 부동산 가격이 상승할 것입니다. 부동산이 상승하면 담보대출금액이 올라가고 거래가 활발해 가계 부채 가능성은 오히려 낮아질 것입니다. 금리인상으로 대출이자가 부담스러운 집주인은 팔면 되니까 말입니다.

현 주택시장을 들여다보세요. 비수기 때문이기도 하지만 현재 주택시장에는 매물이 부족합니다.

왜 팔려고 내놓는 물건이 부족할까요? 지금 꼭 팔아야 할 매도자가 많지 않기 때문입니다. 하우스 푸어 등 꼭 팔아야 사람들은 이미 2014년과 2015년 1분기에 대부분 팔았습니다. 매도가 급한 사람은 대부분 주택을 팔았고 초저금리로 이자부담이 적으니 매물이 적을 수밖에 없습니다. 8월 이후 가을 성수기가 와도 이같은 상황은 마찬가지 일 것입니다.

매물이 없는데다 집값 상승 기대감에 대한 심리적 저지선이 그 어느 때보다 탄탄합니다. 따라서 하반기 주택시장은 성수기를 맞아 또 한 차례 상승기를 맞을 것으로 예상합니다. 상승폭도 커질 것입니다.

이제 무주택자는 선택을 해야 할 것입니다. 수년전부터 반복하는 비관론자의 주장에 굴복해 금리인상으로 집값이 폭락할 때를 기다려서 살 것인지, 아니면 가치투자자로서, 현실적 낙관주의자로서 금리가 바닥을 치고 있는 지금 경기 상승 직전에 주택을 매수할 것인지를 결정해야 할 것입니다. 아니면 반전세 또는 월세로 살 것인지를 말입니다.