이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 전세난으로 생애 첫 주택구입을 하려는 사람들을 위한 칼럼입니다. 생애 첫 주택을 구입하는데 명심해야 할 원칙을 정리했습니다.

첫 술에 배부를 수 없다

모든 조건을 완벽히 갖추고 생애 첫 주택을 구입할 수 있는 사람은 거의 없을 것입니다. 부족한 조건으로 자금여력이 넉넉지 않은 경우가 대부분일 것입니다. 또 구입하려는 아파트가 마음에 들더라도 통근거리가 멀거나 가격이 비싸 생애 첫 주택을 사는데 걸림돌이 적지 않을 것입니다. 집값이 폭락할 것이라는 비관론도 이겨내야 하구요.

하지만 첫 술에 배부를 수 없습니다. 모든 것을 만족하기 보다는 포기할 수 없는 원칙을 충족한다면 남보다 빨리 생애 첫 주택을 구입하는 게 좋습니다.

요즘은 중소형이 강세지만 주택 크기는 적을수록 좋습니다. 가족 구성원이 2명이라면 10평형대라도 과감히 구입하세요. 3~4명이라면 20평형대를 고르세요. 넓혀가는 재미도 만만치 않습니다. 시간이 흘러 평수를 늘려가는 재미도 결코 포기하지 마세요. 시작은 미미하게(미약하게) 하는 게 좋습니다.

대출은 활용하되 무리하지 마세요. 하지만 생애 최초로 내집마련할 때 자체 자금을 매매가의 50% 이상 확보하고 있다면 적극적으로 주택을 구입할 것을 권장하겠습니다. 

첫 번째도 입지, 두 번째도 입지다

입주한지 7년이 넘어도 시세가 분양가 수준을 벗어나지 못하는 경기권 아파트가 있습니다. 2014년 하반기부터 수도권에 집값 상승세가 확산됐지만 이곳은 ‘무풍지대’입니다.

택지개발지구 아파트인데다 산 밑에 자리 잡고 있어 공기도 좋은데... 왜 그럴까요?

입지가 떨어집니다. 땅값이 쌉니다. 수요가 많지 않습니다. 학군이 좋지 않아 초등학생 자녀가 고학년만 되면 학군이 좋은 곳으로 이사를 가면서 수요층이 제한적입니다. 더욱이 해당 지역에 신규주택 공급물량이 지속적으로 늘어나면서 공급초과가 가격 상승에 치명적이었습니다.

시세는 아직도 분양가 수준이지만 팔고 싶어도 팔리지를 않습니다. 살 사람이 없기 때문입니다. 전셋값은 계속 오르고 있지만 매매가는 분양가에서 겨우 2천만원을 웃도는 수준입니다.

좋은 입지란 땅값이 지속적으로 오르는 곳입니다. 땅값이 오른다는 것은 수요가 꾸준하고 많다는 것입니다. 그만큼 입지가 뛰어나다는 것입니다. 상가가 입지가 중요하듯 아파트도 입지가 중요합니다. 부동산은 결국 입지입니다.

땅값이 비싸야 재건축도 쉽습니다. 돈이 되니까요. 실수요 투자수요 가수요 등 돈이 몰리니까요. 지금 재건축 추진이 활발한 곳은 모두 땅값이 비싼 강남권입니다. 당연히 입지가 뛰어난 곳입니다. 수요가 풍부한 곳입니다. 수도권 2기 신도시를 보더라도 왜 광교나 판교 집값이 강세를 보이는 지를 들여다보면 쉽게 이해할 수 있을 것입니다.

유동인구가 늘어나 상권이 커지고 기업이 들어서 주택수요가 늘어나기 때문에 땅값이 오르고 집값이 오르는 것입니다. 주택시장이 침체된 전라도에서도 왜 나주(광주전남)와 전북(전주완주) 혁신도시 아파트(분양권)에 프리미엄이 붙는지를 들여다보면 쉽게 알 수 있습니다.

생애 첫 구입하는 주택이 뛰어난 입지에 학군 교통 호재가 있어 수요층이 풍부하다면 더 없이 좋을 것입니다.

배우자를 고르듯이 사라

모든 부동산 투자가 마찬가지겠지만 생애 첫 주택을 살 때는 항상 팔 때를 생각해야 합니다. 내집마련도 궁극적으로 팔 때 성공적인 내집마련이었는가를 판가름할 수 있습니다.

전셋집 고르듯 내집마련을 해서는 안됩니다. 매매-전세 차익을 대출받아 전세 살던 집을 덜컥 사면 된다고 생각해서는 안됩니다.

생애 처음으로 구입하는 주택을 고르는데 신중해야 합니다. 결혼하기전 배우자를 고르듯이 말입니다. 배우자가 내 눈에, 내 마음에만 들면 결혼할 수 있는 게 아닌 것처럼 말입니다.

남들이 살고(거주하고) 싶어 하는, 그래서 남들이 사고 싶어 하는 아파트를 사야 팔고 싶을 때 팔수 있습니다. 

최근 2030세대가 빌라를 경매로 낙찰받아 내집마련 하는 사례가 늘어나고 있습니다. 가격이 싸고 매물도 많기 때문입니다. 하지만 3년 또는 5년이 지나 팔 때를 생각해야 합니다. 거주하고 싶어 하는 사람이 있는 빌라인지, 전월세가 아닌 사고 싶어 하는 빌라인지를 따져보고 낙찰 받아야 합니다. 임대수요+역세권+입주 5년 미만 새 빌라라는 기본요건을 충족해야 팔 때 고생하지 않습니다.

싼 게 비지떡이 될 가능성이 높습니다. 장세에 휘둘려 전셋값이 너무 비싸다고, 전세물건을 구하기 힘들다고 수도권 외곽 아파트를 분양받거나 재고아파트를 구입하는데 매우 신중해야 합니다. 팔 때 살 사람이 안정적으로 확보될 수 있는 단지인지를 따져보고 사야 합니다.

생애 첫 주택구입은 첫 술에 배부를 수 없습니다. 입지를 따져봐야 합니다. 그리고 배우자를 고르듯이 신중해야 합니다.