이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 고수들이 좋은 부동산 물건을 어떻게 싸게 사서 보유하는 지를 정리했습니다.

좋은 물건이란?

좋은 물건, 특히 좋은 아파트란 무엇일까요? 미래가치가 높은 아파트를 말합니다. 구체적으로 환금성이 높은 아파트입니다. 또 남들이 살고 싶어 하는 아파트입니다.

남들은 구체적으로 부자를 말합니다. 상류층을 말합니다. 부동산 부자를 말합니다. 부자들이 사고 싶어 하거나 거주하고 싶어 하는 아파트라면 미래가치가 매우 높다고 할 수 있습니다. 

차기 대한민국 대표 주거단지가 어디일까요? 대치동일까요? 반포동일까요? 잠원동일까요? 개포동일까요?

부자들은 실수요든 투자용이든 매수하는 단지가 놀랄 정도로 일치합니다. 강남권에선 반포주공1단지, 한신 2~5차, 개포주공 4단지 등 재건축단지에 투자를 집중하고 있습니다. 재개발은 한남뉴타운 등 강남 접근성이 좋은 구역의 지분을 선별 매수하고 있습니다.

좋은 물건을 싸게 사는 법

좋은 물건을 싸게 사는 것에 대해 초보와 고수의 생각은 극명하게 갈립니다. 초보(개미)는 싸게 산다는 것을 과거 시세(전고점)와 비교해 판단합니다. 즉 짧게는 3개월, 길게는 1~2년 전 시세와  비교해서 가격이 낮다면 싸다고 봅니다. 한마디로 과거 시세에 집착한다는 것입니다.

반면 고수들은 싸게 산다고 하는 것은 미래가치를 기준으로 평가합니다. 3년 이후 미래가치가 가격으로 얼마나 환산될 것인가를 따져보고 투자합니다. 시세 대비 미래가치가 높을수록, 즉 안전마진이 많이 확보될수록 적극적으로 매수합니다.

고수들은 안전마진을 확보하기위해 주택시장 침체기를 매수타이밍으로 적극적으로 활용합니다. 침체기가 아닐 경우 주택시장 비수기를 활용합니다.

최근 주택시장에선 비수기와 성수기에 따라 매매가 차이가 갈수록 벌어지고 있습니다. 예를 들어 반포주공1단지 22평형의 경우 3월 성수기에는 매도호가가 12억6천만원에 달했지만 5월 비수기에는 12억2천만원선까지 내려갔습니다. 

고수들은 지금과 같은 비수기를 공략합니다. 비수기인 6월까지 재건축단지나 분양권을 적극적으로 매수할 것입니다.

좋은 물건을 보유하는 법

고수들은 좋은 물건을 사서 3년 이상, 또는 5년 이상 보유합니다. 자주 팔고 사기보다는 때(주로 침체기)가 오면 사서 오래 보유하는 것입니다.

3년 이상 장기보유하면 좋은 점은 많습니다. 우선 장기간 보유해야 하므로 무리한 대출을 받아 투자하지 않습니다. 현재가치가 아닌 미래가치를 보고 가치투자를 하기 때문에 시간싸움에서 이길 수 있습니다. 최적의 매도타이밍을 잡을 수 있습니다. 버티는 힘이 있기 때문에 얼마까지 오를지 알 수 없는 상승기에 매도하기보다는 고점을 확인한 뒤 어깨나 무릎에 매도하는 것을 선호합니다.

고수들은 기회가 자주 온다고 생각하지 않습니다. 따라서 기회가 오면 잡으려고 합니다. 그리고 저지릅니다. 그리고 오래 보유합니다. 그래서 결국 최대의 수익을 올립니다.