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부동산 고수는 왜 지금 매입하고 있나?

2015-04-23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 14,845 | 추천수 169
4월도 어느덧 일주일 남짓 남았네요. 5월은 계절의 여왕이라고 하죠. 하지만 알레르기 비염 환자에게는 고통스러운 계절입니다. 4월 말에서 5월 중순까지 노란 송화가루가 날릴 때 비염의 고통은 절정에 이릅니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 주택시장에서 수요자들이 무척 궁금해하는 매매타이밍에 대해 쓰고자 합니다. 과연 지금은 매수타이밍일까요? 매도타이밍일까요?


최근 언론에선 국내 주택시장에 대한 비관적인 논조의 기사가 쏟아지고 있습니다. 지금 집을 무리하게 샀다 집값이 다시 하락할 경우 하우스푸어 문제가 발생할 수 있다고 합니다. 또 올해 안에 집 사면 바가지를 쓴다는 자극적인 기사도 나오고 있습니다.


우선 4월 주택시장은 비수기가 시작되는 때입니다. 매매시장에서 거래가 연중 가장 적은 극비수기는 5~6월입니다. 9월에 다시 성수기가 시작되고 거래가 가장 많은 극성수기는 2~3월이구요.


상승세가 꺽였다고 하락세로 돌아서는 것이 아니냐? 단정지어선 안됩니다. 산행에서도 오르막은 보폭을 줄이고 쉬면서 천천히 올라가야 탈이 없는 것입니다. 대세상승기가 올줄은 모르겠지만 현재는 상승기입니다.


매매타이밍을 논하기전에 우선 2015년 4월 비수기에 누가 주택에 투자하느냐를 들여다볼 필요가 있습니다.


투자수요는 점차 늘어나고 있습니다. 부동산 부자, 즉 부동산 고수들은 저평가돼있는(지난 7년간 침체기에 하락했다 바닥을 치고 회복되고 있는) 주택을 찾아 매수하고 있습니다.


그럼 서울에 사는 부동산 고수들은 어느 지역, 어떤 주택을 사고 있을까요?


개그맨 박명수의 부인처럼 정보사 이전 및 장재터널 착공 호재가 있는 내방역 일대 방배동 빌라 주택, 상가를 사기도 하고 개포주공은 물론 주변 재건축단지를 사기도 합니다. 특히 개포주공에서 사업단계는 늦지만 사업속도가 빠른 개포주공4단지를 많이 매수하고 있습니다. 


또 반포주공1단지를 중심으로 반포동 잠원동 일대 재건축 단지들을 사들이고 있습니다. 재개발은 한남뉴타운을 비롯해 금호동 등 강남 접근성이 좋은 재개발 지분을 매수하고 있습니다.


재건축 연한 단축이라는 호재를 안고 있는 목동신가지의 경우 중대형 투자수요가 점차 늘어나고 있습니다.


서울 부동산 고수들의 투자지역을 보면 범강남권 범주를 벗어나지 않는다는 것입니다.


매수타이밍은 이론적으로 바닥을 쳤을 때라고 합니다. 하지만 누구도 바닥을 치기전까지는 바닥을 알 수 없습니다. 누군가는 2011~2012년 수도권 주택시장처럼 침체기에 팔아달라고 아우성치는, 곡소리가 나기 시작하고 6개월이 지나면 바닥이라고 합니다. 추정일 뿐이지만 이때가 최적의 매수타이밍이라고 말합니다.


하지만 현실에선 바닥에 사기는 힘듭니다. 그래서 무릎에 사라는 말을 하는 것입니다.


부동산 고수들은 지금처럼 상승기에 주택에 투자합니다. 무릎에 산다고 생각하고 매수하는 것입니다.


고수들은 무릎에 사서 3년 이상 장기보유 합니다. 머리(꼭지)에 이르렀다고 확인하고 변곡점을 찍고 하락세로 반전되면 주택가격이 머리 대비 어깨 위치로 내려갔을 때 매도하는 것입니다. 이게 바로 부동산 고수와 개미의 차이입니다.


상승기 때는 어깨라고 생각하고 팔더라도 결과적으로 어깨는커녕 무릎이하일 경우가 많습니다. 머리 즉 꼭지가 지나가야 언제가 무릎이었는지를 알 수 있습니다. 머리를 지나야 어깨 위치를 확인한뒤 고수들은 매도하는 것입니다.


대출받아 투자하는 부동산 개미들은 조바심으로 인해 머리 위치를 확인하고 하락기에 어깨에 판다는 게 불가능합니다.


부동산 고수들이 머리를 지나 하락기가 오고 어깨 위치에 내려왔을 때 매도하는 이유는 상승기때 어깨보다 가격이 더 높기 때문입니다.


그러면 과연 수도권 주택시장은 지금 어느 위치에 있을까요? 무릎일까요? 어깨일까요? 머리일까요? 지역에 따라, 주택에 따라 그 위치는 다를 수밖에 없습니다. 누군가는 위례신도시 분양권이 무릎을 지나 어깨에 이르렀으니 매도타이밍이라고 합니다.


제가 볼 때 수도권 주택시장은 바닥을 치고 다지고 난 뒤 2015년 4월 현재 무릎 전후에 위치해 있다고 봅니다. 그리고 머리 위치까지 올라가는 시점은 2017년 상반기로 예측하고 있습니다.


부동산 고수에겐 2015년 4~6월 비수기가 최적의 매수타이밍입니다. 무릎을 통과하기전에 말입니다. 내집마련 실수요자에게도 지금은 매수타이밍입니다. 하지만 장기보유할 여력이 없는 개미라면 지금은 매수타이밍이 아닙니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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