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주택투자 2가지 원칙만 지키면 된다

2015-04-16 | 작성자 오윤섭 | 조회수 12,965 | 추천수 195
봄비가 자주 내립니다. 그만큼 봄이 성큼 우리에게 다가왔다는 뜻이겠지요. 또 봄이 왔다고 하는 순간 어느덧 여름이 오겠지요. 청춘이 왔다고 느끼는 순간 어느새 중년이 된  우리처럼 말입니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 지금 아파트를 사도 될까요? 궁금해 하는 사람들에게 근본적인 해답을 드리는 글을 씁니다.


래퍼 후니훈은 지난 2004년 한 통신사 CF에서 “비트박스는 2가지만 기억하면 돼요. 북치기 박치기”라는 멘트를 하면서 일약 스타덤에 올랐지요.


주택투자에서도 일반인들은 2가지 원칙만 기억하면 됩니다. 그 원칙을 지키는 게 어렵지만 말입니다.


원칙1: 침체기에 사서 장기보유하라


여기서 침체기는 어떤 의미일까요? 적극적으로 해석한 침체기로 보면 됩니다. 일시적으로 매물이 많고 호가가 낮아지는 시기도 침체기라고 보면 됩니다. 단기급등에 따른 조정장세도 포함합니다.


침체기는 10년에 한번씩 오는 게 아닙니다. 매수자가 가격 협상을 주도할 수 있다면 그때가 바로 침체기입니다.


2013년 이후 수도권 주택시장을 보면 2013년 상반기까지는 말이 필요 없는 대세 침체기였습니다. 결과적으로 매수타이밍으론 가장 좋은 시기였습니다. 그해 하반기에 바닥을 다지다 상승세를 타기 시작했습니다. 그러다 2014년 전월세과세의 2.26대책 발표후 3개월간 침체기가 왔습니다.


이어 재건축연한을 단축한다는 9.1대책으로 수혜단지를 중심으로 집값은 상승세를 보였습니다. 2개월 지나 11월 이후 조정장세가 오면서 일시적으로 침체기를 맞았습니다.


하지만 1월 이후 초저금리에 전셋값 급등으로 매수세가 늘면서 집값이 다시 상승했습니다. 3월까지 상승폭은 크지 않았으나 거래량이 늘었습니다. 4월 들어선 비수기를 맞아 침체기를 맞고 있습니다.


침체기는 주택상품에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 전매제한 완화로 급속도로 커지고 있는 분양권시장에서 침체기는 분양시장 성수기에 찾아옵니다. 4~5월이 바로 분양권 침체기입니다. 9~10월도 마찬가지 이구요. 분양물량홍수에 분양과열이 일어나고 있는 올 봄 4~5월은 분양권을 사기 좋은 때입니다.


재건축단지의 경우 호재 또는 악재에 따라, 사업 속도에 따라, 관리처분인가 등 사업단계에 따라 침체기가 올수 있습니다.


침체기에 샀다고 끝나는 것이 아닙니다. 침체기에 사서 오래 보유해야 합니다. 장세에 휘둘려 조바심에 1~2년안에 되팔아서는 최대의 수익을 올릴 수 없습니다. 재고아파트는 최소한 3년 이상, 재건축단지는 5년 이상, 분양권은 1년 이상 보유해야 합니다.


원칙2: 저질러라


원칙1보다도 더 중요한 원칙이라고 생각합니다. 저지르지 못하면 주택에 투자하지 않는게 상책입니다. 쉽게 저지르지 못하면 투자에 실패할 확률이 높기 때문입니다.


저지르지 못하는 사람들은 성격적인 문제가 대부분입니다.


저지름을 무모함으로 이해해서는 안됩니다. 저지름은 매수할 시기가 왔다고 판단되면 스스로 현장조사 및 연구 분석해서 매수를 결단하는 것을 말합니다.


저지를 때는 과거시세에 집착해서는 안됩니다. 2013년에 8억원이었는데, 지금 10억원이 넘는데 어떻게 살 수 있느냐? 고 반문할 수 있습니다.


핵심은 과거 및 현재 시세가 아닙니다. 미래가치입니다. 즉 미래가치가 가격으로 언제, 얼마나 바뀌느냐가 관건입니다. 미래가치가 높아 가격 상승여력이 높다면 시세가 높다고 하더라도 저질러야 합니다.


쉽게 저지르지 못하는 분을 위한 팁(TIP)을 하나 드립니다. 미리 시세를 알아볼 필요가 없습니다. 우선 매수할 것인지를 결정하세요.


매수를 결정했다면 지역 및 주택 종류를 고르세요. 예를 들어 판교신도시 아파트를 사기로 결정했다고 합시다. 그러면 동판교인지, 서판교인지를 선택하세요. 또 20평형대인지, 30평형대인지, 40평형대인지를 결정하세요.


서판교 32평형을 사기로 결정했다면 아파트단지 3곳 정도를 매수 리스트에 올리세요. 


그리고 특정 시기를 고집하기 보다는 매물이 늘어나고 매도호가가 낮아지는 시기, 즉 침체기를 기다렸다 저지르면 됩니다.


매물이 늘어나고 호가가 낮아지는 시기는 여러 가지 경우의 수에 따라 올 수 있습니다. 규제정책이 발표되거나 악재가 발생할 때도 옵니다. 또 분양권은 앞에 언급했던 것처럼 분양시장 성수기에 중도금을 납입해야 할 시기까지 겹치면 침체기가 올 가능성이 높아 저질러야 합니다.


미래가치가 높지만 20~30평형대 중소형에 비해 상승폭도 적고 호가도 낮다면 저질러야 합니다. 상승을 주도하고 있는 잠실주공5단지, 개포주공, 둔촌주공 등 재건축단지에 가려있는 옆 단지를 주목하세요. 뛰어난 입지여건에도 불구하고 저평가돼 있다면 저질러야 합니다.


주택투자를 할 때 주택시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지를 굳이 예측할 필요가 없습니다. 사고 싶은 주택을 침체기에 사서 오래 보유하면 됩니다. 그럴러면 저질러야 합니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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