지금 아파트시장은 긴박하다

2015-02-23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 15,312 | 추천수 148
설 연휴 기간중입니다. 편안한 명절을 보내고 계신가요? 하지만 2015년 2월 하순 현재 주택시장, 정확히는 아파트시장은 긴박하게 돌아가고 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 지금 아파트시장에서 벌어지는 동향을 블로그에서 잘 표현을 글을 골랐습니다. 물론 제가 공감하는 글만을 엄선해 큐레이션(Curation) 했습니다. 

1. 전월세 상승이 중산층 삶의 질 하락 

“어제는 반포주공1단지 22평형 전세 재계약을 협의하는 과정에서 현재 2억7천만원의 전세 거주자가 계약 기간이 만료되어 전세 보증금 5천만원을 올려 달라는 주인의 요구에 응하지 못하여 어쩔수 없이 월세 30만월 추가로 주는 조건을 재계약 협상을 마무리 해주었습니다. 이 전세 거주자는 자녀들이 반포중학교, 세화고등학교를 재학중이기 때문에 어쩔 수 없는 선택이라고 하소연하더라구요.” 

2. 많은 분들이 광교분양을 기다리고 있는데 

“현재 C2, C3, C4, A6 단지의 분양이 기다리고 있습니다. 그중에서 C2가 가장 선망의 분양아파트 대상이며 나머지들도 높은 경쟁률에 분양될 것입니다. 그런데 분양이란 과연 모두에게 이익이 돌아갈까요? 그렇지 않습니다. 광교에서도 일부단지 광교힐스테이트, 상록자이, 광교이편한세상(A3)가 가장 이익이 높았는데 이유는 신도시개발사업자가 직접 아파트를 분양하거나 특별한 소수의 제한된 분양참여자만 가능하도록 만들어 저렴하게 분양했기 때문입니다.” 

3. 올 상반기 부동산시장은 꽤 급박하게 돌아갈듯 

“올해 부동산시장은 꽤나 재미있게 돌아갈 듯합니다. 2월들어 주춤한 기운이 보이더니, 의외로 매물들이 매매가 되는 소리들이 들립니다. 오피스텔 급매물이 거래되는게 보이고, 아파트도 하나둘씩 매매되었다는 이야기가 들립니다. 한동안 매매가 안되고 있던 급매물이 팔리는 이야기가 들리고, 이렇게 조금씩 조금씩 사람들이 움직이기 시작하는게 아닌가 싶어지네요. 뭔갈 따라서 사기보다는 이번에 부동산 시장이 움직이면, 그간 자산정리를 비롯해서 교체라던가 하려고 마음먹으셨던 분들이 잘 활용하실 수 있는 기회로 활용하셨으면 좋겠습니다.”

4. 추격매수 시작될까? 

“2월에도 어제의 상한가가 오늘의 하한가가 되면서 거래가 되기 시작한 것이 2월 12일 현재 28~30여건을 육박하고 있습니다. 처음에는 부동산 3법 및 지난해 12월 23일 신청한 사업시행인가의 영향이려니 생각했습니다. 물론 맞습니다. 둔촌주공 사업시행인가를 주축으로 한 거래에 부동산 3법 효과가 큰 플러스 요인으로 작용해 매매시장이 살아나고 있는거 맞습니다. 집을 구입하되 투자가치가 있는 수익성이 높은 재건축단지를 구입하려는 수요자의 유입이 늘고 있습니다.” 

5. 요즘 행신동 아파트 투자법 

“오늘은 아주 특별한 투자기법을 한가지 소개시켜드릴라고 합니다. 현재 진행중이기도 한답니다. 예를 들어보면요. 행신동아파트 소만마을8단지에 805동의 로얄층의 아파트가격이 17,000만원에 시장에 나왔답니다. 반월세(보증금:5,000만원에 33만원/월)가 들어있는 아파트지요. 이것을 타부동산에 담보대출을 할 수 있는 여력이 있으신 분이라면 12,000만원 담보대출을 받으시면 상황끝이 되겠지요. 무슨말이냐고 하면요. 보증금 5,000만원과 담보대출 12.000만원이면 매매대금을 정산이 되고요. 월세 33만원 받아서 담보대출이장 32만원 제하면 일만원이 남지요. 그럼 내 수중의 필요한 비용은 중개보수하고 등기비용만 들어간답니다.”

6. 수도권 아파트 불과 2년 전 가격이  

“용인 수지 풍덕천동 신정주공1단지. 2년 전만 해도 찬밥 신세였었죠. 2억3천에 단독으로 낙찰되었군요 ㅎ 현재 시세는 3억5천입니다 ^^;; 경매는 이렇게 비수기 때 해야죠^^ 저 때 저 가격으로 산 사람들이 부러우신가요? 저도 부럽긴 합니다만 함정이 하나 있습니다. 저 낙찰자들이 최소 2년 이상 보유했느냐? 그래서 달콤한 과실을 제대로 수취했느냐? 후후... 아니라는 겁니다. 위 물건들 절반이 초단타 거래였습니다. 기껏해야 수익은 일,이천만원 정도... 그래서 사는 것도 중요하지만 파는 것은 사는 것보다 두 배 정도 더 중요합니다. 위에 열거한 물건들 모두 초단타보다는 2년 보유 후 파는 것이 수익이 훨씬 좋았고 2년보다는 4년 보유를 한 후 파는 것이 훨씬 수익이 좋을 것으로 예상합니다.” 

7. 전세는 없고, 구하면 전셋값은 집값 맘먹는 지금 이때.. 조심할 것 

“그럼 왜! 직거래시장에 조금 싸게 집주인이 전세매물을 내놓았을까? 가장 대표적인 이유는.. 바로 집을 담보로 된 융자가 너무 많아서 중개업소에서 전세계약을 안시켜주기 때문이다. 만약 1억짜리 주택에 5천만원이 대출이 있다. 근데 전세시세대로 7천만원에 계약을 할 수 있을까? 만약 1억짜리 주택이 경매에 넘어간다면 감정가 100%인 1억에 낙찰이 된다고 하더라도 먼저 대출해주고 근저당권을 설정해놓은 1순위 은행이 5천만원을 먼저 배당받아가고 남은 5천만원이 세입자에게 배당될 것이다. 그런데 세입자의 전세금은 7천만원이다. 이런 손실금이 생길 수 있기때문에 중개업자는 그 물건을 전세계약시키지 않는다.”  

세입자는 세입자대로, 매수자는 매수자대로, 매도자는 매도자대로 선택과 집중을 해야할 타이밍입니다. 저는 매수자에게 조급하지 말라고 말씀드리고 싶습니다. 추격매수를 하지 말라고 충고하겠습니다. 집 살 기회는 다시 오니까 말입니다. 그리고 비관론자도 올 하반기 이후 매수기회가 온다고 하는데 참고하세요. 행복한 설 연휴되세요. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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