전셋값이 집값 끌어올리면 매도타이밍이다

2015-02-12 | 작성자 오윤섭 | 조회수 14,379 | 추천수 193
매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율 고공행진이 장기화되면서 세입자의 선택이 분명해지고 있습니다. 전세자금 대출 을 받아 전세계약을 고수했던 세입자들이 올들어 적극적으로 매수세로 돌아서고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 전세가율이 80% 이상으로 치솟으면서 매매가를 끌어올리는 주택시장을 들여다볼까 합니다. 

먼저 주택시장을 복기(復棋)해봅니다. 

2012년 하반기부터 뜨거워지기 시작한 지방 분양시장은 현재 절정에 달하고 있습니다. 분양권 거품이 정점에 이르렀습니다. 주소이전, 대포통장(점프통장)을 통한 편법 청약이 판을 치고 있습니다. 이로 인해 경산에 이어 대구에서 3개월 이상 거주자에게 우선공급하는 지역우선공급제가 부활됐습니다. 

수도권은 2014년부터 분양시장이 뜨거워졌습니다. 청약경쟁률은 치솟고 분양가 상승폭은 커졌습니다. 가수요와 투자수요가 가세하면서 분양권에 거품이 생기고 있습니다.

재개발 재건축시장도 뜨거워지고 있습니다. 2~3년전 부산 대구 등 대도시에서부터 활황세가 시작됐습니다. 그래서 2014년 분양시장에서 기록적인 청약경쟁률을 기록한 아파트는 대부분 재개발 재건축 일반분양물량이었습니다.

이어 MB정부와 박근혜정부에서 7년간 수도권에 집중됐던 부동산 규제정책이 순차적으로 풀리면서 규제완화의 누적적 효과가 올해부터 나타나고 있습니다.

올해 서울 분양시장에서 재개발 재건축 분양물량이 쏟아지고 있습니다.

지난 7년간 수도권에서 신규 주택공급물량은 분양가상한제와 보금자리주택 등으로 인해 2기 신도시 등 공공택지가 주축을 이뤘습니다. 하지만 올들어 재개발 재건축 등 민간택지가 공급을 주도하기 시작했습니다. 

민간택지가 신규 주택공급을 주도한다는 것은 주택건설사들이 적극적으로 주택사업을 추진한다는 것입니다. 한마디로 주택사업이 돈이 되기 때문입니다. 따라서 재개발 재건축 수주전이 뜨겁습니다. 2000년대 초반 분위기를 방불케 하고 있습니다. 

한편 전셋값은 지난 2009년 이후 장기간 폭등하고 있습니다. 지난해부터 초저금리로 인해 전세물건의 월세 또는 반전세화가 가속화되면서 전세난이 심해졌습니다.

세입자는 2년 단위로 전세계약을 하니 벌써 3회 연속 전셋값을 올려줘야 합니다. 올해 전세아파트를 재계약하려면 강남권은 1억원 안팎을, 강북권 등 다른 수도권지역은 5천만원 안팎을 올려줘야 합니다.

경기침체로 주택 구매력이 떨어지고 있음에도, 집값 상승에 대해 반신반의하고 있음에도 전세입들은 울며 겨자먹기로 매수세로 돌아서고 있습니다. 

수도권 대부분 아파트 전세가율이 80%를 넘어서면서(잠실의 경우 75%를 넘어서면서) 올들어 세입자의 매수전환이 급증하고 있습니다. 

한마디로 전세가율이 80%를 넘어서면서 매매가를 끌어올리고 있는 것입니다. 강남에선 1억~2억원, 강북권에선 8천만원 안팎을 추가하면 중소형을 마련할 수 있게 됐기 때문입니다. 

재고아파트 매매시장은 9.1대책이후 2개월이 지난 11월부터 잠시 매수세가 위축되더니 12월 하순부터 중소형을 중심으로 강보합세를 보이다 2월 들어 상승세로 돌아섰습니다.

중소형 저가매수에 실패한 개미들은 이제 선택의 기로에 있습니다. 추격매수를 할 것인가? 아니면 다시 때를 기다릴 것인가? 말입니다. 

개미들은 초기투자비가 적은 미분양을 기웃거리고 분양권을 기웃거리고 있습니다. 물론 분양시장도 기웃거리고 있습니다. 하지만 과열된 분양시장에서 개미가 당첨받기란 거의 불가능한 상황입니다. 초기투자비가 많은 재개발 재건축 입주권은 꿈도 꾸지 못합니다. 

80%가 넘는 전세가율이 매매가를 끌어올리면서 2월 들어 주택시장은 상승기에 진입했습니다. 설 연휴 이후를 지켜봐야 겠지만 매수세는 더욱 강해질 것입니다. 시장이 뜨거울수록 오랫동안 관망세를 보인 개미(장세에 휘둘려 추격매수를 하는 실수요자)들은 안달이 납니다. 조바심이 납니다. 마치 인생에서 마지막 매수타이밍인 것처럼 말입니다. 

최근 매매시장의 상승기운은 더욱 짙어지고 있습니다. ‘애물단지’ 아파트를 팔라고 전화가 오고 대형 평형 아파트가 거래되고 있습니다. 

주택시장에 투자수요가 유입되고 있습니다. 수도권 소형 아파트를 전세 끼고 사거나 재개발 재건축시장에 투자수요가 늘어나고 있습니다. 

오는 3월 청약자격 완화, 4월 분양가상한제 폐지를 앞두고 더 오를까 불안해하는 개미들은 2월 중순이후 적극적으로 매수에 나설 것입니다. 다시 매도자 우위 시장이 온 것입니다. 

역발상 투자를 하는, 즉 부동산 가치투자를 한다면 전세가율이 매매가를 끌어올리는 지금이 매도타이밍입니다. 개미가 팔 때 사야하고 개미가 살 때 팔아야 합니다. 

주택시장 상승기가 얼마나 지속될지는 알 수 없습니다. 하지만 집값이 오를 때 추격매수를 한다면 당신은 가치투자자가 아닙니다. 장세에 휘둘리는 개미일 뿐입니다.

당신은 개미인가요? 아니면 지금 매도타이밍을 잡고 있는 가치투자자인가요?

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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