분양가상한제 폐지 2년후 집값 하락한다

2015-01-29 | 작성자 오윤섭 | 조회수 57,257 | 추천수 268
오는 4월 분양가상한제 폐지를 앞두고 분양시장은 정중동(靜中動)입니다. 폐지 대상이 아닌 공공택지 아파트는 폐지 이전에 분양을 서두르고 있습니다. 반면 재개발 재건축 등 민간택지 분양단지는 폐지 이후로 분양시기를 미루고 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 분양가상한제 폐지가 주택시장에 어떤 영향을 미칠 지를 단기 및 중장기로 나눠 예측해보겠습니다.  

분양가상한제 폐지 단기적 집값 영향 

분양가상한제가 폐지되면 단기적으로 분양가가 오른 다는 것은 누구나 아는 ‘사실 아닌 사실’입니다. 그러면 과연 얼마나 오를까요? 

관리처분인가를 앞두고 있는 개포주공2단지의 경우 일반분양분 분양가를 당초 3.3㎡당 3,100만~3,200만원에서 100만~200만원 가량 올린다고 합니다. 5% 정도 올린다는 것입니다. 

제 생각도 크게 틀리지 않습니다. 지금 주택시장이 대세상승기가 아니고 독 분양시장만 뜨거운 비정상적인 시장 상황에서 분양가를 무턱대고 올리는 경우는 없을 것입니다. 이에 대해 정부도 시장 상황에 따라 분양가상한제를 ‘탄력적용’할 수 있게 했습니다. 

분양가상한제 폐지로 분양가는 올해는 최소 5% 이상 상승할 것입니다. 그리고 2016년 이후 2014년 대비 15%까지 오를 것으로 내다봅니다. 

분양가상한제가 폐지돼 분양가가 오르면 단기적으로 집값은 상승할 수밖에 없습니다. 분양가 상승-분양권 프리미엄 상승-인근 재고아파트값 상승으로 이어지기 때문입니다. 

또 신규 주택공급물량이 분양가상한제 폐지 이후 급증할 것입니다. 분양가상한제 폐지로 아파트를 팔아 돈을 많이 벌수 있기 때문입니다. 10년만에 찾아온 기회이니 말입니다. 따라서 올해 서울 등 수도권은 재개발 재건축 사업이 활발해질 것입니다. 

2015년에 주택건설사들은 공격적으로 주택사업을 전개하고 있습니다. 시공사인 동부건설이 법정관리에 들어간 행당6구역의 경우 최근 시공사 재선정을 위한 현장설명회에 삼성물산 대림산업 GS건설 포스코건설 현대건설 현대산업개발 대우건설 등 무려 14개 건설사가 참여한 것으로 알려졌습니다. 

분양가상한제 폐지라는 호재에다 이주가 마무리되는 단계인 행당6구역이 한마디로 돈되는 사업지로 보고 메이저 건설사가 몰린 것입니다. 

분양가상한제 폐지 중장기적 집값 영향 

여기서 중장기라 함은 2년 이후, 즉 2017년 이후를 말합니다. 

신규 주택공급물량(입주기준)은 부산 대구 등 지방의 경우 분양물량이 2012년부터 늘어났으니 2015년부터 급증할 것입니다. 수도권은 2017년부터 크게 늘어날 것입니다. 2020년까지 지속적으로 증가할 것입니다. 

지난해 전국 분양실적은 11년 만에 최대인 34만 가구를 넘어섰습니다. 청약경쟁률도 평균  6대 1을 넘었습니다. 2013년 2.8대 1에 비해 크게 올랐습니다. 부산은 평균 청약률이 13.8 대 1로 1위를 차지했습니다. 

주택시장에서 유독 분양시장만 뜨거운 이유는 분양가상한제로 분양가가 인근 아파트 시세보다 낮거나 비슷했기 때문입니다. 또 전매제한 완화로 지방의 경우 정당계약 후 바로 전매할 수 있어 환금성이 뛰어난데다 대출을 지렛대 삼아 투자하는 가수요가 가세했기 때문입니다. 이는 흡사 분양가 및 전매가 완전 자유화된 1999년 이후 주택시장 상황과 비슷합니다.  

하지만 분양가상한제 폐지로 분양가가 오르고 분양물량이 더욱 늘어나면 2~3년뒤 ‘입주물량 폭탄’ 사태가 올 것입니다. 

입주물량 폭탄이 오면 분양권 프리미엄은 급락하고 마이너스 프리미엄이 속출할 것입니다.  분양권 거품이 빠질 것입니다. 

또 분양시장에서 가수요, 투자수요가 이탈할 것입니다. 재고아파트시장도 실수요자가 관망세로 돌아서 하락세로 돌아설 것입니다. 그러면 주택시장은 다시 침체기가 올 수 있습니다. 따라서 중장기적으로 보면 분양가상한제 폐지가 주택시장에 독이 될 수도 있습니다. 

주택산업연구원의 ‘분양가상한제 폐지에 따른 주택가격 변동에 따른 연구’ 보고서에 따르면  분양가상한제 폐지로 분양가가 15% 오르고 주거용 건축허가면적이 25% 증가할 경우 아파트값은 3분기까지 최고 9.3% 오르는 것으로 분석했습니다. 

하지만 3분기 이후 상승률이 줄어들어 9분기에는 하락세로 돌아서 3.8% 떨어지고 11분기에는 8.6%까지 하락하는 것으로 예측했습니다. 

음지가 있으면 양지가 있는 법입니다. 오르막이 있으면 내리막이 있는 게 자연의 이치입니다. 이게 바로 부동산 투자 철칙입니다. 그래서 미래가치에 따라 장기 투자하는 부동산 가치투자가 필요한 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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