분양가 상승세에 따른 투자타이밍

2015-01-22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 11,662 | 추천수 146
2015년 1월도 이제 열흘 남짓 남았네요. 주택시장은 부동산 3법 이후 국지적으로 상승하는 곳도 있지만 대체로 강보합세를 보이고 있습니다. 영종신도시 미분양도 팔린다고 하니 분양시장은 여전히 뜨겁습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 분양시장 호조와 민간택지 분양가 상한제 폐지에 따른 분양가 상승이 아파트시장에 어떤 영향을 미칠지를 들여다보겠습니다. 

분양가 얼마나 올랐나? 

먼저 위례신도시 분양가 추이를 들여다봅니다. 수도권에선 2014년 10월 1일 1순위 청약접수를 한 위례자이가 분양가 상승 신호탄을 쏘아 올렸습니다. 451가구에 6만명이 넘는 청약자가 몰리며 1순위 마감했지요. 고분양가 논란에도 엄청난 청약자가 몰렸습니다. 분양가는 평당 평균 1천7백95만원 이었습니다. 

주택건설사들은 위례자이 성공적인 분양이후 분양가상한제가 적용됐음에도 공격적으로 분양가를 책정한 것입니다. 이어 10월 31일 청약한 위례중앙푸르지오는 평당 분양가가 1천8백만원을 넘었습니다. 

위례신도시에서 첫 분양한 2010년 3월 당시 아파트 평당 분양가는 1천2백만원대였습니다. 4년만에 평당 5백만원 이상이 올랐습니다. 32평형 기준으로 한다면 위례에서 분양가가 1억6천만원이 오른 것입니다. 

이 같은 분위기는 화성 동탄2신도시도 마찬가지입니다. 1월 22일부터 청약접수를 받는 동탄2 호반베르디움 3차의 경우 전용면적 84㎡ 평당 분양가가 1천23만원으로 1천만원을 돌파했습니다.  2014년에 분양한 반도유보라3차가 9백20만원대, 금강펜테리움1차는 880만운대에 비해 고분양가입니다. 하지만 모델하우스 열기는 뜨겁습니다. 

물론 최근 분양시장에서 고분양가가 모두 성공한 것은 아닙니다. 2014년 11월 경희궁자이가 평당 2천3백만원대로 분양했지만 일부 평형에서 미분양이 발생했습니다. 고덕주공1단지를 재건축한 고덕래미안힐스테이트의 경우 지난해 4월 평당 2천만원이 넘지 않는 수준에서 분양했지만 분양초기에 대량 미분양이 발생했습니다. 

위례자이와 거의 동시에 분양한 보문파크뷰자이도 평당 1천6백만원대에 분양했지만 역시 미분양됐습니다. 지난해 12월 분양한 김포 한강시도시 3차 푸르지오도 전용면적 59㎡의 소형임에도 분양가가 1천만원에 육박해 미분양이 많이 발생했습니다. 

분양가상한제 폐지는 분양가를 얼마나 올릴까? 

분양가상한제 폐지로 분양가 상승은 누구나 공감하듯 강남권에서 주도할 것입니다. 강남권은 지난해에 이미 평당 4천만원시대를 맞았습니다. 

서초구 반포동 신반포1차 재건축아파트 아크로리버파크 2회차는 지난해 9월 분양 당시 전용면적 112㎡ 분양가가 최고 4천9백92만원에 달했습니다. 평균은 4천1백30만원. 그럼에도 분양권 프리미엄은 현재 5천만원이상 붙어있습니다. 

청약통장 가입자에게 우선 분양하는 일반아파트로는 역대 최고 분양가를 책정했음에도 분양에 성공했습니다. 아크로리버파크 1회차의 경우 지난 2013년 12월 평균 3천9백85만원에 분양했습니다. 

이런 고분양가가 가능했던 것은 신반포1차가 지난 2005년 5월 사업승인을 받아 분양가상한제 적용대상이 아니었기 때문입니다. 

올해 분양예정인 서울 재개발 재건축 아파트 일반분양 시기는 대부분 4월이후로 맞춰졌습니다. 조합에서 수익성을 극대화하기 위해 민간택지 분양가상한제가 폐지된후 분양하려고 하기 때문입니다. 

분양가상한제 폐지되면 아파트 분양가는 얼마나 오를까요? 입지, 브랜드파워, 주택시장 상황에 따라 달라질 것입니다. 

정부는 최근 민간택지 분양가상한제를 탄력 적용하는 기준을 마련했습니다. 국토교통부는 직전 3개월 동안 평균 청약 경쟁률이 20:1을 초과한 지역 등에 해당되면 주택정책심의위원회를 통해 분양가상한제를 적용할지 심의할 예정입니다. 

하지만 최근 위례나 동탄2, 김포 한강신도시에서 보듯 분양가상한제를 적용한다고 분양가가 낮아질 가능성은 거의 없습니다. 집값이 폭락하지 않는 한 말입니다. 

다만 형식적이든 실효적이든 4월 분양가상한제가 폐지되면 건설사는 강남을 중심으로 고급마감재를 쓰면서 공격적으로 고분양가를 책정할 것입니다. 

분양가상한제가 폐지되고 지금과 같은 분양시장, 분양권시장 열기가 계속된다면 강남권 아파트 분양가는 4월 이후 인근 아파트시세보다 비싸게 책정될 것입니다. 경기권의 경우 분양권 프리미엄 시세에 맞춰 책정될 가능성이 높습니다. 

분양가 상승에 따른 투자타이밍 

아파트 분양가 상승은 인근 분양권 프리미엄을 끌어올릴 것입니다. 또 인근 재고아파트 가격이 동반상승할 것입니다. 또 분양가 상승을 견인할 것입니다. 내집마련 실수요자 입장에서는 악순환이 되는 것입니다. 

2015년 하반기에는 1~2년전 분양한 수지 래미안이스트파크(평당 1천2백80만원), 래미안 대치청실(3천2백만원) 고덕래미안힐스테이트(1천9백50만원) 등 분양가가 싸게 느껴질 것입니다. 또 한강신도시 3차 푸르지오, 보문파크뷰자이, 경의궁자이 분양가가 비싸지 않다고 생각될 것입니다. 

따라서 수요는 있지만 분양가가 비싸 미분양이 된 아파트라면, 특히 단지규모, 브랜드파워 등에서 입주 이후 블루칩 단지, 지역 랜드마크 단지가 될 아파트라면 내집마련 실수요자는 적극적으로 매수해도 좋을 것입니다. 늦어도 4월이전에 매입하는게 좋습니다. 

아파트 분양가에 대한 변하지 않는 철칙. 분양가는 결코 내리지 않는다는 것입니다. 땅값이 내리지 않는 한 말입니다. 원자재 가격이 폭락하지 않는 한 말입니다. 집값 하락기에도 분양가는 계속 올랐습니다. 다만 상승폭이 작았을 뿐입니다. 부자노트 독자님들은 꼭 명심해야 합니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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