3대 변수로 2012년 주택시장을 엿보다

2011-12-14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,623 | 추천수 294
2011년 마지막 달인 12월도 속절없이 흐르고 있습니다. 하지만 주택시장은 갈수록 불확실해지고 있구요. 국내외 전문가들의 여러 가지 말말들을 들으면 시장의 앞날을 예측하긴 더욱 힘들고 혼란스럽기만 합니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2012년 새해를 앞두고 주택시장에서 존재하는 여러 가지 변수들을 3대 변수로 압축해 정리해봅니다. 


변수1: 12.7대책으로 부자들은 움직일까?


부자노트 칼럼을 쓰고 있는 지금 MB정부는 올들어서만 여섯 번째 규제완화책인 12.7대책을 발표했습니다. 박원순 서울시장의 반시장 재건축 정책(?)을 의식한 듯 강남 재건축을 살리는데 올인했더군요. 거래 활성화를 위해 강남 3구 투기과열지구를 해제해 조합원분이나 일반분양분 분양권 전매를 완화했습니다. 또 다주택자 양도소득세 중과세를 폐지했고 재건축 초과이익 부담금 부과도 2년간 중지하기로 했구요.


강남 재건축 규제가 대폭 완화됨에 따라 부자들의 움직임이 주목됩니다. 부자들이 움직이면 중산층이 움직이고, 중산층이 움직이면 서민들이 뒤따라 움직이니까요.


현금 보유를 늘리며 시장을 관망하는 부자들이 과연 이번 12.7대책으로 움직일까요? 이번 대책만으로 강남 재건축 가격이 오르진 않겠지만 부자들간의 사고 팔고 즉 거래는 점차 늘어날 것입니다. 거래를 통해 옥석가리기도 진행될 것입니다. 재건축 사업속도가 늦고 기대수익이 낮은 ‘돌’은 가격이 하락하고 사업속도가 빠르고 내재가치가 높은 ‘구슬’은 희소가치로 가격이 오르겠지요.


한편 내년 4월 총선과 12월 대선 전후로 분양가 상한제 폐지, 대출규제 완화 등 추가 완화책이 나올 가능성이 높은 만큼 2012년 재건축 시장은 오르든 내리든 현재보다 더욱 많이 움직일 것입니다.


변수2: 입주물량 감소가 집값을 끌어올릴까?


내년 1, 2월 즉 봄 이사철 성수기에 전셋값이 주택시장 분위기를 좌우할 것입니다. 2009년부터 3년간 반복된 전세난이 2012년에도 재연될까요?


2012년은 아파트 입주물량이 10년만에 최저입니다. 이는 중산층 이상 내집마련 유효수요자에게 대기수요에서 실수요로 전환케 하는 동력이 될 것입니다.


2006년까지 20만가구를 넘은 분양실적(아파트 주상복합)이 2007년 19만2천가구로 하락했고 2008년에는 12만가구로 떨어졌습니다. 2010년에는 10만6천가구로 급감했습니다. 이는 2~3년 뒤 고스란히 입주물량 감소로 이어져 결국 2012년에 10년만에 최저를 기록했습니다. 입주물량 감소세는 수도권을 중심으로 최소한 2014년까지 계속될 것입니다.


따라서 2012년에도 봄 이사철을 맞아 전세난이 재연될 가능성이 높습니다. 특히 전셋값이 두자릿수 상승한 2010년에 계약한 세입자가 2012년에 재계약이 다가오는 시점에서 엑소더스(지역으론 서울에서 인천 경기 등으로, 주택종류론 아파트에서 다세대 도시형 생활주택 등으로 이주)냐 내집마련이냐를 놓고 고심할 것입니다.


가계부채가 많고 실질소득감소로 주택 구매력이 떨어진데다 유럽발 경제위기 등 악재가 계속되고 있지만 결국 내집마련 수요는 내년 하반기부터 본격적으로 늘어날 것으로 예상합니다.


변수3: 인플레이션, 경제성장률, 금리는 어떻게 될까?


인플레이션이란 물가가 올라 화폐 가치가 떨어지는 것입니다. 통상적으로 화폐 가치가 떨어지면 부동산 등 자산시장으로 돈이 몰려 주택 가격이 오르는 게 정상입니다. 하지만 미국에 이은 유럽발 경제위기로 경기에 대한 불확실성이 높아지면서 주택 가격은 2007년 이후(특히 수도권) 소폭이지만 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 부산 등 지방 대도시는 2년 연속 상승세지만 말입니다.


노무라금융투자는 한국 인플레이션이 올해 4%에서 내년에 3.3%로 느그러질 것으로 전망하고 있습니다. 경제성장률은 올해(3.5%)보다도 낮은 3%로, 정책금리는 두차례 인하를 통해 현 3.25%에서 2.75%로 낮아질 것으로 내다봤습니다. 


지난 4년간 꾸준히 하락한 집값은 2012년에 최소한 경제성장률만큼 오르지 않을까 예상해봅니다. 지역별 평형별 양극화가 심하겠지만 말입니다. 지난 2년간 가격이 내릴 만큼 내렸다는 가격 상승 기대심리와 인플레로 가격이 오른 지방이 내년 약세장을 보인다면 수도권은 규제완화, 전세난, 금리인하 등 지난 4년간 누적적 효과로 인해 내집마련 수요가 늘어나면서 강세장으로 돌아설 것으로 봅니다. 


2012년 부자들이 움직이고 전세난이 재연되고 또 금리가 인하될 경우 내집마련 유효수요자인 전셋값 2억원 이상 세입자들이 내년 재계약을 앞두고 어떤 선택을 할지? 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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