부동산 10년 주기는 더 이상 없다

2011-12-12 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,789 | 추천수 259
해뜨기 전 새벽이 가장 춥습니다. 겨울에 산중야영을 하면 몸이 저절로 알게 됩니다. 그런데 왜 갑자기 무릎에 사서 가슴에 판다는 말이 생각나는 걸까요?


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 답답한 국내 주택시장을  조금 긴 안목으로 바라보는 시간을 가져봅니다. 한때 유행했던 부동산 10년 주기설을 갖고 말입니다.


한국 부동산 10년 주기설


1980년대 집값은 1989년 절정에 달했습니다. 압구정동 현대아파트가 사상 처음으로 평당 1천만원을 돌파했습니다. 연간 30만가구에 달하던 주택공급이 1980년에 경제위기로 15만가구로 줄어들고 그 이후 87년까지 25만가구 안팎에 그쳤습니다.


여기에 1986~88년까지 3저 호황(저달러, 저금리, 저유가)으로 밀려든 달러가 시중에 풀리면서 과잉유동성으로 집값은 폭등했습니다. 급기야 노태우 정부는 1989년 4월 ‘주택 200만호 건설계획’을 발표했으며 입주시점인 1993년에야 집값이 안정됐습니다.


두 번째 집값 폭등은 또다시 10년만인 1998~99년에 찾아왔습니다. 97년 IMF 사태 직후 집권한 김대중 국민의 정부는 침체된 경기를 부양하기 위해 주택정책 관련 규제를 대폭 완화했습니다. 금리는 연 20%까지 치솟다 5%대로 낮아졌구요.


98년 하반기부터 집값 상승조짐이 보이더니 99년부터 본격적으로 오르기 시작해 두자릿수 상승세를 기록했습니다. 2002년에는 서울 아파트값이 30%나 폭등했습니다. 상승세는 낙폭이 있었지만 서브프라임 사태로 비롯된 글로벌 금융위기를 맞은 2007년에야 하락세로 돌아섰습니다.


미국 부동산 10년 주기설


미국도 국내와 유사하게 10년 주기로 부동산이 오르내렸습니다. 통상 4~5년 상승하다가 4~5년 하락세가 이어졌습니다.


미국 부동산은 과거 1978년, 1988년 최고점을 찍었으며 1990년대에 들어서 냉전종식으로 국방산업 등에서 실업자가 급증하고 연 10%에 달하는 고금리에다 로스앤젤레스 대지진까지 발생, 압류가 급증하면서 집값이 하락했습니다.


하지만 1997년부터 다시 상승하기 시작했습니다. 특히 집값은 2004년부터 저금리 모기지로 인한 투기수요가 발생, 2006년에 정점에 다다랐습니다. 이어 2007년 서브프라임 사태가 발생하면서 4년이 지난 2011년 11월 현재까지 하락세가 유지되고 있습니다. 


부동산 10년 주기는 끝났다


집값 상승세가 시작된 과거 1999년 이후 현재 12년이 지났지만 집값은 하향세에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있습니다. 이 때문에 부동산 10년 주기설은 이제 생명이 다했다는 말이 나오고 있습니다. 아니 애초부터 10년 주기설은 우연히 들어맞은 결과론뿐이라고 일축합니다.


1980년대 말과 1990년대 말, 그리고 2011년 11월 현재 주택시장은 유사하지만 집값은 오르지 않고 있습니다. 저금리 과잉유동성에 주택공급은 줄어들고 전세값은 오르고 있지만 오히려 집값은 하락세를 유지하며 오를 기미(가능성)가 없습니다.


2008년 이명박 MB정부가 들어서 내수를 살리기 위해 양도세 한시적 면제, 취등록세 50% 감면, 분양권 전매 허용 등 규제완화책이 쏟아지고 금리도 2%대에 머물고 있음에도 집값은 하향세입니다.


일부에선 글로벌 경제 동조화로 인해 부동산 10년 주기설은 이제 효력을 다했다고 봅니다. 2000년대 초 미국 부동산 가격이 오르니까 세계 각국 부동산이 올라갔고 2007년 미국 부동산 이 하락하면서 세계 부동산도 내렸습니다. 이게 바로 20세기와 다른 21세기 글로벌 실물경제 모습이라고 말합니다.


한편 인구 변화로 10년 주기설 소멸론을 주장하기도 합니다. 우리나라 베이비부머 세대인 1956~65년생 1천만명이 1990년대 초 30대가 돼 소형 아파트로 내집마련을 하면서 90년 말 집값이 폭등했다는 것입니다. 이어 10년 뒤인 2000년대 초에는 40대 초중반이 돼 30~40평형대로 갈아타면서 주택 수요가 늘어나 2003~2006년 집값이 폭등했다고 말합니다.


하지만 이들 베이비부머 은퇴가 2010년부터 시작됐으며 2020년엔 절정에 달해 장기적으로 집값 하락은 불가피할 것으로 예측하고 있습니다. 유효수요 부족으로 말입니다. 다시 말해 세계경제가 다시 회복되고 저금리가 유지돼도 급격한 고령화와 인구 감소로 인해 10년 주기는 이제 더 이상 일어나지 않는다는 것입니다. 


반면 2009년 이후 3년 연속 전세난에다 최근 토지, 단독주택, 상가주택 상승에 이어 2012년부터 서울부터 집값이 상승세로 돌아설 것이라고 전망하는 사람도 있습니다. 다만 주택보급률이 100%를 넘고 자가보유율도 60%를 넘는데다 베이비부머 은퇴에 따른 수요 정체로 과거처럼 매년 두자릿수 상승은 힘들 것이란 게 중론입니다.


마지막으로 제 생각을 정리하겠습니다. 주택시장에서 10년 주기는 수급의 지체효과(수요가 늘어나 공급 계획을 늘려도 실제 공급(입주)하는데 2~3년 걸리는)에 따라 발생한, 일시적인 현상일 뿐입니다. 지체효과에 따른 10년 주기도 이제 글로벌 경제 동조화로 수명을 다했습니다.


부동산 주기는 과거도 그랬지만 앞으로도 자연의 이치를 따를 것입니다. 산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 산이 높습니다. 즉 오르다 보면 내려가고, 내려가다 보면 올라가는 것이지요. 지난해 일본 북알프스를 갔을 때 산이 3,000m급이다 보니 하루 종일 10시간 가까이 올라가야 정상에 오르더군요. 하산도 마찬가지구요.


국내 집값이 1999년부터 올랐으니 8년간 상승세를 유지했다고 볼 수 있습니다. 그리고 2007년 이후 지난 4년간 하락세(2006년 말~2007년 강북권 소형 상승세가 있었지만)를 보였구요. 그렇다고 앞으로 4년 더 하락세를 보이지는 않을 것입니다. 아직 집값의 하방경직성(下方硬直性)은 유효하니까요.


국내 집값의 턴어라운드(회복) 시점은 규제완화책이 추가되고 가격 하락으로 거래가 늘어나는 한편 주택공급 부족 후유증이 본격화되는 2012년 하반기가 될 것으로 예측합니다. 이를 위해선 미국 등 글로벌 경제와 미국 주택시장 회복이 병행돼야 할 것입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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