나가치는 왜 지금 재건축에 투자했을까?

2011-11-24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,254 | 추천수 282

지난 10 26일 박원순 서울시장 당선후 가뜩이나 위축된 재건축시장이 깊은 바다속으로 가라앉고 있습니다. 최근 개포지구 정비구역 지점 심의 보류로 인해 재건축 가격 하락에 대한 우려가 현실이 되고 있습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 박원순 서울시장 당선이후 서울 재건축시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지 들여다보겠습니다. 가치투자자 입장에서 앞으로 3년간 말입니다.

 

2011년 서울 재건축시장 동향

 

다음은 닥터아파트 리서치연구소가 분석한 서울 재건축시장 동향입니다.

 

11 23일 현재 서울 재건축단지 매매가 변동률은 -4.76%입니다. 이중 강남권은 -5.02%이며 강남구가 -7.90%로 가장 큰 폭으로 하락했습니다.

 

서울 재건축 아파트값은 박 시장 당선후 하락세가 두드러지고 있습니다. 기존 오세훈 시장이 내세웠던 한강르네상스 사업이 전면 재검토되면서 한강변 재건축 단지들이 직격탄을 맞고 있습니다.

 

강남구 압구정지구에서 급매물이 나오기 시작한데 이어 서초구 잠원동, 반포동에서도 급매물이 나오고 있습니다. 시세 하락폭도 큰 상황입니다. 여의도지구의 경우 급매물이 많진 않지만 시장 상황이 안 좋은 것은 마찬가지입니다. 박 시장 당선으로 재건축 아파트값은 오르기 어려울 것이라는 인식이 확산되면서 매수세도 없습니다.

 

개포지구나 고덕, 둔촌 잠실 등도 마찬가지입니다. 급매물이 쌓이고 박 시장 당선이후 매수세가 끊겼습니다. 개포는 최근 정비구역지정 심의가 보류되면서 더욱 나빠질 것으로 예상됩니다. 은마 역시 정비계획안 변경에 대한 주민 반발로 주민공고 공람시기가 늦춰지면서 난황을 겪고 있습니다.

 

2012년에도 서울 재건축시장은 규제완화책이 나오지 않는 한 침체될 것으로 예상됩니다. 매수심리가 살아나기 어려워 일부 급급매물만 거래될 것으로 전망됩니다.

 

 

박 시장 당선과 재건축 가격은 별개다

 

먼저 박원순 서울시장의 임기는 2014 6월까지임을 밝혀드립니다. 박 시장 당선으로 인해 서울 재건축시장이 더욱 침체된다는 것은 부동산정책 역사로 볼 때는 맞지 않습니다.

 

그런 논리라면 ‘토건시장’을 거쳐 토건국가를 만들고 있는 이명박 MB정부때는 집값이 올라야 하고 노무현 참여정부때는 집값이 내렸어야 합니다. 하지만 결과는 정반대였습니다. 이에 대한 분석이 전문가마다 다르겠지만 부동산시장은 누가 당선됐다고 바로 오르거나 내리는 시장이 아닙니다. 역대 정부의 부동산정책은 침체될 때, 활황일 때에 따라 놀랍게도 유사하다는 사실을 보더라도 알 수 있습니다. 대통령도 이럴진대 서울시장은 말할 것도 없습니다.

 

오세훈 전시장이나 박원순 현시장이나 서울 주택정책의 핵심은 집값 안정입니다. 하지만 집값 안정은 지속적인 주택공급이 전제돼야 합니다. 이를 위해 서울시는 지난 6 2020년까지 연간 7만가구 안팎을 공급할 것이라고 발표했습니다.

 

그러면 어떻게 매년 7만가구를 공급할 수 있나요? 위례신도시이후 서울에선 택지개발이 중단될 것입니다. 박 시장은 임기중 공공임대주택을 2만 가구 더 늘려 8만가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 하지만 뉴타운 재개발 재건축을 통해 지속적으로 신규 주택을 공급하지 않는 한 연간 7만가구, 임기중 공공임대 8만가구 달성은 힘들 것입니다.

 

더욱이 신규 주택공급물량은 참여정부이후 급감해 서울은 2004년 이후 8년 연속 공급부족에 시달리고 있습니다. 인허가가 아닌 입주 기준으로 본다면 2008년 이후 공급부족 후유증이 발생한다고 보면 됩니다. 실제로 서울 주택시장은 2009년부터 3년 연속 전세난에 시달리고 있습니다.    

 

재건축 투자는 언제가 좋을까?

 

박원순 시장이 뉴타운 재개발 재건축 사업을 무작정 늦출 것이라고 생각하지 않습니다. 주택공급이 부족한 서울에서 그렇게 해서도 안되구요.

 

무분별한 재개발 재건축을 지양함으로써 멸실주택을 줄여 이주수요를 줄이되 유지보수보다 재개발 재건축이 효율적인 단지는 사업속도를 높여 신규 주택을 신속히 공급해야 할 것입니다. 필요하다면 규제완화책을 펴야 합니다.

 

재건축 일몰제, 재건축 허용연한 완화 등 크고 작은 변수가 있지만 재건축시장 대세는 지금 바닥으로 향하고 있다는 것입니다. 강남권 재건축이 바닥이었던 2008 12월 대비 현 시세를 예의주시할 필요가 있습니다.

 

강남권 재건축단지에서 박 시장 취임으로 더 떨어지기 전에 팔려는 집주인은 거의 없을 것입니다. ‘박원순 쇼크’로 당분간 하락세를 보이겠지만 호가가 아닌 실거래가가 큰 폭으로 떨어질 가능성은 높지 않습니다.

 

만약에 박 시장 재임기간중 재건축 가격이 크게 떨어진다면 2년 반 뒤 임기가 끝나는 2014 6월 이후에는 가격이 오르게 되나요?

 

앞으로 3년간 서울 주택시장은 전세난은 계속되고 공급부족 후유증은 심화될 것입니다. 이에 따라 사업속도가 빠른 재건축 단지의 희소가치는 높아질 것입니다.

 

가치투자자라면, 그리고 강남권 재건축 단지에 투자하려 한다면 지금과 같은 매수자 우위 시장을 적극 활용해야 됩니다. 언론 기사만 본다면 부정적인 기사로 도배하는 지금이 매수타이밍임이 분명합니다. 다만 사업속도에서 우위를 점하는 재건축단지에 선별 투자해야 합니다. 그리고 최소한 3년 이상 보유하세요.

 

2012 1월 강남권 재건축단지를 사서 3년 뒤인 2015 1월에 투자수익률을 계산하는 즐거운 상상을 해봅니다. 박 시장도 물러난 시점이군요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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