벌집이론으로 본 주택시장 바닥시기는?

2011-11-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 26,397 | 추천수 278

지난 10월 아파트 거래량이 3개월 연속 늘었으나 가격은 하락했다는 조사 결과가 나왔습니다. 주택시장이 바닥을 쳤다는 성급한 보도도 나오고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 아파트 거래량과 집값의  상관관계를 통해 주택시장 바닥시기를 진단해보고자 합니다. 이른바 벌집순환모형(Honeycomb cycle model)으로 말입니다.

 

벌집순환모형이란?


주택 거래량과 가격은 경기 순환주기와 주택 분양과 입주 시차(lags)에 의해 6각형의 벌집 모양처럼 시계 역방향으로 순환한다는 이론입니다.


경제가 성장하고 경기전망도 좋아지면 주택 거래량이 늘어나고 가격이 오르는 경우를 제1국면(회복기)이라 합니다. 수요자의 수요가 늘어나고 공급자들이 공급을 확대해도 입주하는데 시간이 2~3년 걸리므로 수요초과, 공급부족으로 거래량이 늘고 가격이 오르는 것입니다.


하지만 향후 경기에 대한 비관적인 전망이 늘어나면 거래량은 줄어든 반면 가격은 상승하는 제2국면(상승기)을 맞이합니다. 1차 공급자들은 불투명한 경기전망으로 신규 착공을 줄이고 2차 수요자와 공급자는 이사 계획을 연기하면서 거래량이 줄어듭니다. 하지만 기존 1차 수요자는 가격이 더 오르기 전에 주택을 구입하기 때문에 가격이 일시적으로 상승합니다.


이어 거래량은 줄어들고 가격은 보합세를 유지하는 제3국면(정체기)이 옵니다. 신규 착공이 중단되고 1차 수요자의 수요도 위축되지만 제1국면에서 착공한 주택이 입주되면서 공급은 늘어납니다. 반면 2차 수요와 공급은 급감해 거래량은 크게 줄어듭니다.


가계에서 경기 불황을 체감하면서 가격은 하락하고 거래량도 감소하는 제4국면(침체기)에 진입합니다. 1차 수요자는 가격이 더 하락할 것으로 기대하고 1차 공급자들은 공급을 더욱 줄여나갑니다. 그러나 입주물량이 쏟아져 가격은 하락합니다.


가격은 하락하나 거래량은 늘어나는 제5국면(불황기)이 옵니다. 1차 공급자는 경기가 바닥이라 판단하고 신규 착공을 하지만 1차 수요는 쉽게 살아나지 못합니다. 1차 공급(입주물량)이 수요보다 많아 가격이 하락한 반면 2차 수요와 공급이 늘어 거래량은 증가합니다.


마지막으로 경기 회복세로 인해 가격은 보합세를 보이고 거래량은 늘어나는 제6국면(바닥기)을 맞습니다. 1차 수요가 소폭 늘어나지만 1차 공급도 늘어나 가격은 안정세(보합세)를 보이고 2차 수요 공급이 증가함으로써 거래량은 늘어납니다. 6국면은 2차  수요 공급(이사)이 이뤄질 때까지 지속됩니다.


최근 아파트 거래량 동향은?


국토해양부에 따르면 지난 10월 수도권 아파트 거래량은 1만7천8백46건으로 경우 9월(1만6천8백5건)보다 6.1% 늘었고 8월 이후 3개월 연속 증가세를 보이고 있습니다.


서울은 4천1백74건으로 9월보다 0.3% 줄었지만  지난 9월 거래량(7백3건)이 감소했던 강남 3개구는 10월(7백42건)에 소폭 늘어났습니다.


서울만 보면 2010년 11월 이후 증가세를 보여 지난 3월 6천3백54건까지 늘어나다 7월에 3천5백37건까지 떨어졌으며 8월 이후 소폭이지만 2개월 연속 감소세를 보이고 있습니다. 지난해 11월 이후 올 3월까지 일시적으로 아파트 거래량이 늘어난 것은 강북 중소형 저가 매물 거래에 힘입었습니다. 또 2007년 말 2008년 초 분양가 상한제를 피해 밀어내기식으로 분양한 아파트의 입주물량이 몰린 것도 큰 몫을 했습니다.


반면 재건축 단지를 중심으로 강남 3구 고가아파트는 거래량이 좀처럼 늘지 못하고 가격도  하락하고 있습니다. 강남 3구 거래량은 지난 3월 9백99건을 고점으로 5월에 5백75건으로 줄었다 8월에 9백건까지 늘어났지만 9월에 7백3건에 그쳤습니다.


2006년 주택시장 호황기(수도권 호황기)에 비교하면 서울 아파트 거래량은 크게 줄었습니다. 반면 지방은 호황기 때보다 오히려 늘었습니다. 서울의 경우 지난 10월 거래량은 2006년 11월 2만8백84건에 비해 5분의 1수준입니다. 강북권(14구)도 2006년 11월 1만1천1백51건에 달했으나 지난달에 1천9백75건으로 5분의 1에도 못 미칩니다.


반면 지방 광역시인 대구와 울산은 2006년 11월 각각 2천5백78건, 1천6백8건에서 10월에 3천4백86건, 1천7백82건으로 오히려 늘었습니다.  


벌집순환모형으로 본 바닥시기는?


벌집순환모형은 주택시장이 투자시장인 지역에서 거래량과 가격의 상관관계 및 인과관계가 큰 것으로 나타납니다. 지방은 일부 지역을 제외하곤 인과관계가 낮아 벌집순환모형으로 주택시장을 분석하는게 바람직하지 못합니다. 


가장 인과관계가 높은 지역으론 서울이 꼽힙니다. 따라서 서울에 국한해서 벌집순환모형으로 주택시장을 진단해보겠습니다. 


서울 아파트 거래량과 집값을 보면 2006년 호황기 이후 거래량 감소에 따른 집값 하락은 2007년 하반기부터 본격화됐고 2011년 11월 현재까지 계속되는 것으로 보는 게 옳습니다.


아파트 거래량으로 볼 때 지금 서울 주택시장은 4국면 침체기를 벗어나 이제 겨우 5국면 불황기에 진입했다고 진단합니다. 일부 전문가는 지난해 11월 짧은 불황기를 지나 이미 제6국면 바닥기에 진입했다고 분석하기도 했습니다. 하지만 저는 바닥기는 일러야 2012년 3분기나 돼야 올 것으로 내다봅니다. 최근 침체기 때보다 거래량이 다소 늘었지만 체감경기가 좋지 않아 수요가 좀처럼 살아나지 못하고 있습니다. 유효수요자의 내집마련 수요가 늘어야 6국면 바닥기에 진입할 것입니다.


따라서 부자노트 독자님들께선 이를 참고해서 매매타이밍을 잡아보는 것도 좋을 것입니다. 어디까지 예측일 뿐이지만 말입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기