가치투자자에게 앞으로 10년은 기회다

2011-11-15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 27,288 | 추천수 299
산에서 앙상한 나뭇잎을 보면 11월 늦가을 풍경인데 날씨가 따뜻해 체감 계절은 봄이니 혼돈스러울 뿐입니다. 지금 바로 국내 주택시장이 바로 그런 상황이 아닐까 생각됩니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 인구추이, 주택수급(需給), 경기상황 등 3가지 측면에서 앞으로 10년 주택시장에 대한 비관주의자들의 견해와 현실적 낙관주의자인 제 견해를 정리했습니다. 선택은 언제나 부자노트 독자님 여러분의 몫입니다.


부동산 7년 잔치는 끝났다: 최윤식


먼저 아시아미래인재연구소의 최윤식 소장의 미래예측입니다. 대부분 지난 10월 출간된 ‘부의 정석’에서 인용했습니다.


“현재 가지고 있는 빚에 대한 부담이 그리 크지 않고 가지고 있는 집을 평생 살 집이라고 생각하는 사람이라면 얼마가 떨어지든 그냥 가지고 살 것을 권한다. 대략 2007~2008년 고점 대비 40~60% 떨어진 후에는 물가상승률만큼 아주 서서히 오르게 된다. 그럴 경우 20~30년 정도 지나면 당신이 산 가격으로 자연스럽게 회복될 것이다. 하지만 빚이 매우 부담되는 사람이거나 혹은 현재 거품이 많이 낀 집을 가지고 있는 사람이라면 되도록이면 빠른 시간 내에 손절매를 하라.”


“집이 없는 사람은 절대로 집 사는 것을 서두르지 마라. 만약 급하게 집을 사야 한다면 고점 대비 40~60% 정도 하락한 급매물이나 경매물건 중에서 안전한 집을 골라서 사라. 이미 그런 매물이 곳곳에서 나오기 시작했다. 이것저것 자세히 따지기 귀찮다면 버블이 완전히 정리되는 대략 2020년경까지 기다렸다가 집을 사면된다.”


“경제 문제에 대해 정부가 최고의 대응을 해도 되돌릴 수 없는 결정적 요인이 있다. 바로 전후 베이비부머들의 은퇴와 맞물려 집을 살 핵심 구매층인 35세~54세 인구가 줄기 때문이다. 은퇴 후 자녀들이 출가를 한 뒤 중대형 아파트를 유지하는 비용도 아깝다는 생각이 들고 현금은 점점 줄어드는 상황이 된다면, 당신 같으면 어떤 판단을 하겠는가? 유일한 선택은 바로 아파트를 파는 것이다.


“버블이 붕괴되면서 최악의 경우 우리나라는 제2의 외환위기를 맞을 가능성도 있으니 조심해야 한다. 20세기 들어 IMF 구제금융을 받은 나라 중에 한번만 받고 끝난 나라가 거의 없다는 점을 명심해야 한다.”


앞으로 3~4년 하락세가 계속된다: 김수현


노무현 참여정부때 비서관으로 부동산정책 수립에 참여한 김수현 세종대 교수의 예측입니다. ‘부동산은 끝났다’에서 인용했습니다.


“장기추세는 아직 급격한 하강국면은 아니지만 중단기 요소들은 하강 압력이 지속된다고 볼 수 있다. 따라서 일부에서 우려하는 일본식 장기 거품 붕괴는 나타나지 않을 것이다. 이는 인구 구조가 아직 정점에 도달하지 않았다는 것 외에도 전반적인 주거 수준이 선진국에 비해 낮기 때문에 어느 정도 가격 하락 시에 수요가 회복될 저지선이 있다는 것, 또한 우리나라 특유의 전세제도로 인해 LTV(주택담보인정비율) 비율이 낮기 때문에 은행 부실과 그에 따른 연쇄적 가격 하락이 나타날 가능성이 거의 없다는 점 등이 이유이다. 다만 중기적으로 하락은 불가피한데, 전체적으로 보자면 향후 3~4년 정도의 주택가격 하향 안정 추세가 계속될 것으로 예상된다.”


“현재와 같은 (부동산 가격) 안정은 가히 집행유예 기간이라고 보는 것이 타당하다. 법의 온정에 따라 집행은 유예하지만 기본적으로 징벌 기간에 있는 것이다. 집행이 유예된 이 기간 동안 더 이상 부동산 거품을 확대시키지 않아야 하는 것은 물론이고, 기존의 거품도 연착륙시키지 않으면 안 된다.”


“앞으로 10년은 적어도 과거와 같은 절대적인 수요 폭증으로 시장이 요동칠 일은 없을 것이다. 다만 건설경기 부양에 목을 맨 정치권이나 정부가 인위적인 사고만 치지 않는다면 무사할 것이다.”


앞으로 10년은 기회다: 오윤섭


가치투자자의 입장에서 보면 2020년까지 나는 최소한 한번 이상의 투자 기회가 올 것이라고 봅니다. 버블 붕괴가 오든 오지 않든 말입니다.


먼저 인구 측면에서 보겠습니다. 향후 주택시장을 예측할 때 비관주의자들이 흔히 인용하는 인구 추이가 일본과 미국입니다. 일본과 미국 모두 베이비부머가 은퇴하기 시작한 1990년, 2006년 이후 집값이 하락했다는 것입니다. 우리나라도 2010년부터 10년간 베이비부머 7백12만명이 은퇴하므로 집값 하락은 불가피하다는 것입니다.


하지만 누차 지적했지만 집값 하락의 키를 쥐고 있는 인구는 30, 40대입니다. 구체적으론 1~3억원 전세에 살고 있는 중산층입니다. 이들은 최소한 2020년까지 인구 감소로 인한 주택 수요 감소가 발생하지 않습니다.


또 비관주의자가 베이비부머가 퇴직하면 소유하고 있는 중대형 아파트를 급매물로 한꺼번에 쏟아낼 것인냥 예측하는 것도 잘못입니다. 베이비부머 퇴직(은퇴가 아님)이 장기적으로 가계에서 경제력 손상을 가져올지언정 경제력 상실을 초래하진 않을 것입니다. 또다시 외환위기 사태가 오지 않는 한 중대형에서 중소형으로 갈아타는 시기와 속도는 완만하게 진행될 것이므로 집값 하락에 큰 영향을 미치지 못할 것입니다.


베이비부머 7백12만명 은퇴는 통계적 숫자일 뿐입니다. 이들 모두가 은퇴(여기서 은퇴란 퇴직을 말하는 것이 아니라 어떠한 경제적 활동을 하지 않는 것을 말함. 돈을 벌지는 않고 쓰기만 하는 것을 말함)하지 않을뿐더러 은퇴하더라도(많아야 3분의 1 정도) 그 시기는 천차만별일 것입니다. 퇴직순으로, 나이순으로 은퇴하는 것도 아니지요. 부자노트 독자님 주변에 50년대 60년대에 출생한 베이비부머가 언제 은퇴하는 지 지켜보세요. 그리고 자기 집에 살며 보유하고 있는 30~40평형대 아파트를 언제 소형으로 갈아타는 지를 확인해보세요.


다음에 주택 수급측면을 들여다보겠습니다. 아직도 과잉공급을 걱정하는 전문가가 있는데 이는 현실과 크게 다릅니다. 입주물량으로 보면 주택공급 정점은 2009년 이었습니다. 2010년 이후 전세난은 주택을 구입하려는 사람보다 세를 얻으려는 사람이 많은 것도 한몫했지만 절대 주택공급물량이 줄어든 것도 큰 몫을 했습니다. 작년부터 수도권 중심으로 원하는 지역에, 원하는 가격으로, 원하는 평형대에 들어갈 신규 아파트 물건이 절대 부족했기 때문입니다.


주택공급은 부침없이 지속적으로 이뤄져야합니다. 멸실주택과 1~2인 가구가 늘어나는 상황에선 더욱 그렇습니다.


정부는 매년 신규 적정 주택공급물량을 전국 50만 가구, 수도권 30만 가구로 보고 있습니다. 주택건설실적(사업승인 등 인허가 기준)은 2007년 55만5천가구에서 2008년 37만1천가구로 급감한 후 4년 연속 30만 가구에 머무르고 있습니다. 또 한해 7만 가구 안팎이 필요한 서울도 2004년 이후 매년 3만~6만 가구에 그치고 있습니다.


신규 주택공급 내용(질)을 들여다보면 더욱 심각합니다. 최근 주택공급은 지역적으론 분양호조를 보인 부산 대구 등 지방 대도시를 중심으로, 주택유형으론 한때 유행에 그칠(?) 보금자리주택과 도시생활주택이 주축을 이루고 있습니다.


다음 경기 상황입니다.


경기 예측에서 확실한 것은 장기적으로 글로벌 저성장 & 저금리가 정착될 것이라는 사실입니다.


최윤식 소장의 예측처럼 앞으로 고정수익과 시세차익을 함께 거둘 가능성이 있는 곳은 작은 평수의 오피스텔이나 소형상가 빌딩과 소형 주택이 될 수도 있을 것입니다.


하지만 저는 소액 가치투자자가 향후 10년에 투자 유망한 곳은 아직도 주택, 그것도 아파트라고 생각합니다. 지역적으론 외곽보다는 도심권이 유망할 것입니다. 주택시장이 정상화된다면(살사람은 사거나 살 수 있는, 팔 사람은 팔 수 있는) 앞으로 10년 동안 40평형대가 최고의 투자처가 될 것입니다. 이어 30평형대, 20평형대 순이 아닐까 생각됩니다. 강남 재건축단지는 최소한 2020년까지 최고의 투자처가 될 것입니다.


이제 부동산을 사두면 오르는 시대는 끝났습니다. 이런 의미에서 부동산 불패 시대는 끝났습니다. 하지만 가치투자자라면  앞으로 10년안에, 2020년까지 시장을 직시하되 낙관하고 공부하며 인내한다면 안전마진이 높은 부동산에 투자해 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 한두 번 잡을 수 있을 것입니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기