10년 집값, 30~40대 전세입자가 좌우한다

2011-10-27 | 작성자 오윤섭 | 조회수 27,022 | 추천수 339

주택시장이 3년 이상 긴 겨울잠을 자고 있습니다. 글로벌 금융위기 및 이에 따른 경기 불확실성, 집값 상승 기대심리 하락, 30~40대 주택 구매력 저하, 주택담보대출 규제 등으로 신규 주택 수요가 줄었기 때문이라는 분석입니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 향후 5, 10년 자가보유율과 30~40대 주택수요 예측을 통해 주택시장을 내다볼까 합니다.

 

자가보유율이란?

 

일부에선 자가소유율이라고 합니다. 쉽게 말해 자기 집에 들어가 살든, 살지않든 주택을 소유하고 있는 가구 비율을 말합니다. 산정 방법은 (자가 거주+전월세 무상 가구 중 타지소유가구)/일반가구100입니다.

 

이와 혼동하는 게 자기 집에 살고 있는 가구 비율인 자가점유율이 있습니다. 당연히 자가점유율은 자가보유율보다 낮습니다.

 

자가보유율은 공식적으로 5년 마다 조사하는 통계청 센서스에서 2005년에 처음으로, 2010년에 두 번째로 조사했습니다.

 

2010년 전국 자가보유율은 61.3%입니다. 5년전보다 1% 포인트 증가했습니다. 전국 시도중 서울이 51.3%로 가장 낮고 전남이 74.8%로 가장 높았습니다. 통상적으로 자가보유율은 땅값 집값이 비싼 대도시일수록 낮고 땅값 집값이 싼 시골일수록 높습니다.

 

자가보유율이 중요한 것은 인구 추이와 연계해 향후 주택 수요를 예측할 수 있기 때문입니다. 자가보유율은 나라마다 큰 차이를 보이고 있습니다. 중국이 80%를 웃도는가 하면 미국과 영국은 2007년 서브프라임 모기지 사태 이전에 한때 70%를 육박하거나 웃돌다 최근 60% 후반대로 떨어졌습니다. 일본은 우리와 비슷한 61%대로 지난 30년간 큰 변화가 없는 상황입니다. 반면 독일은 40%를 조금 넘고 있는 수준입니다.

 

주택수요 핵심변수: 30~40대 전세 가구주

 

자가보유율이 높아지기 위해선 자가보유율이 낮지만 주택 구매력이 있는 30~40대 전세 가구주의 내집마련 여부가 핵심 변수가 될 것입니다. 2010년 현재 30대 자가보유율은 39.9%, 40대는 54.4%입니다.

 

2010년 인구 센서스 결과를 보면 향후 내집마련 가능성이 높은 전세 가구에서 30대 가구가 30.6%로 가장 높고 40대가 28.4%로 뒤를 잇고 있습니다. 전세가구 총 3766천가구중 21.9%가 다른 지역에 주택을 소유하고 있다는 점을 보더라도 전세 가구가 향후 5, 10년내 유력한 주택 잠재 수요자, 유효 수요자로 보면 될 것입니다.

 

통계청 인구추이에 따르면 30대는 2010년 전국 810만가구에서 2015 751만가구, 2020 677만가구로 감소될 것으로 예측하고 있습니다. 수도권만 보면 443만명에서 427만명, 386만명으로 감소합니다.

 

40대의 경우 전국은 2010 838만명에서 2015 836만명, 2020 795만명으로 점차 감소하는 반면 수도권은 2010 427만명에서 5년뒤 441만명으로 늘어났다 다시 5년이 지나면 437만명으로 소폭 감소할 것으로 전망하고 있습니다.

 

자가보유율과 주택수요 전망

 

단적으로 자가보유율은 소폭이나마 최소한 2015년까지 높아질 것으로 예상하고 있습니다. 이후엔 정체 양상을 보일 것입니다.

 

일본이 1990년대 버블 붕괴와 2005년 이후 인구감소라는 악재에도 불구하고 61% 수준을 유지하고 있는 것으로 볼 때 주택 소유 욕구가 강한 우리나라는 2015년까지 자가보유율이 63% 안팎까지 지속적으로 늘어날 것입니다. 2005년까지 약 468천가구가 무주택에서 자가보유자가 될 것으로 예상됩니다. 이중 70% 이상인 30만가구 이상이 수도권이 차지할 것으로 봅니다.

 

앞에서도 언급했듯이 자가보유율이 높아지면서 주택 수요가 지속적으로 늘어나려면 30~40대 전세 가구주가 내집마련을 해야 합니다. 자가보유율이 50대는 68.8%, 60대 이상은 73.2%에 달해 장년층 노년층 자가보유율은 거의 정점에 달한 상황입니다.

 

우리나라 주택시장과 상황이 비슷한(우리나라는 버블 붕괴가 없다는 가장 큰 차이를 빼놓고) 일본 도쿄 자가보유율이 45%대 머물러있는 것으로 볼 때 서울 경기 등 수도권에서 자가보유율이 크게 늘어나기는 힘든 상황입니다.

 

더욱이 1인 가구가 2005 20.0%에서 2010 23.9%로 늘고 고령화 사회가 가속화되면서 1인 가구가 더욱 증가할 전망이어서 자가보유율과 주택구매 수요 증가에는 악재가 될 것입니다.

 

하지만 급격한 경기 침체 및 부동산 버블 붕괴 사태가 오지 않는한 수도권에선 구매력이 높은 30, 40대 전세 가구를 중심으로 20평형대에서 40평형대까지 신규 주택수요가 꾸준히 발생할 것입니다. 경기가 호전되면 40평형대 상승폭이 클 것이고 경기가 침체되면 20평형대가 인기를 끌 것입니다.

 

전체 가구 중 자가 점유(54.2%)를 제외하고 전세 비중이 갈수록 낮아지고(2005 22.4%, 2010 21.7%) 월세 비중이 높아지는(17.2%, 20.1%) 상황은 30~40대 전세 가구주의 내집마련을 자극할 것입니다

 

공공임대주택 인프라가 취약하고 전세제도가 월세로 정착되지 않은 상황에서, 또 신규 주택공급물량이 2008년 이후 4년 내리 크게 줄어들어 향후 2~3년 입주물량이 급감함에 따라  지난 3년간 계속된 전세값 급등은 2012년 이후 집값 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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