전문가들의 집값 전망보다 중요한 것

2011-01-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 29,547 | 추천수 420

해마다 11월부터 다음 해 1월까지 3개월은 통상 유력 연구기관 등을 통해 전문가들의 집값 전망이 쏟아집니다. 최근 대한상공회의소(대한상의)에서 부동산 전문가들의 설문조사를 통해 올해 집값은 3% 오르고 상승추이는 완만한 상승세인 U자형이 될 것으로 내다봤습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대한상의 설문조사 결과를 토대로 전문가들의 집값 전망 보고서의 이면을 들여다보고자 합니다. 우리네 인생사에서 사람과 사람의 관계에서도 그 이면을 보면서 신중함과 성실함이 필요하듯 말입니다.

 

전문가들의 집값 전망의 이면

 

전문가들의 예측 능력-물론 저도 부동산 전문가라고 자처하지만-을 무시하는 것은 아니지만 전문가들의 전망은 80% 이상 틀립니다. 아니 틀리게 돼있습니다. 주식은 물론 거시 및 미시 경제 등 모든 경제 예측도 마찬가지입니다. 예측은 인간의 영역이 아니기 때문에 당연한 결과입니다. 다만 경제 예측을 어쩔 수 없이, 아니 반드시 해야만 하는 경제 전문가들의 업보(業報)이거나 마음이 약한(불안한) 고객의 원하기 때문에 예측 자료를 발표하는 것인지 모르겠지만 틀리는 예측은 우리가 원하든 원하지 않든 매일 쏟아져 나옵니다.

 

여기서 굳이 경제예측 무용론을 다시 강조하고자 하는 것은 아닙니다. 제가 말씀드리고자 하는 것은 부자노트 독자 여러분 본인이 예측하는 전망이나 전문가들의 예측이나 결과적으로 별반 다를 게 없다는 것입니다. 투자 책임은 결국 본인에게 있기 때문에 전문가들의 전망에 의지하기보다는 본인의 전망을 토대로 가치투자를 해야 합니다. 전문가들의 전망은 항상 그렇듯 참고만 하세요.

 

집값 3%의 이면

 

2011년 1년간 집값 3% 상승이라면 2009년, 2010년 물가상승률 수준입니다. 또 이 상승률은 1년짜리 은행 정기적금(단리)의 실질 이자율(2.25%)보다 약간 높은 수준이지만 세금 등 각종 경비를 제외하면 오히려 낮습니다.

 

보통사람들은 그렇다면 왜 굳이 주택에다 목돈을 넣어 투자할 필요가 있느냐?고 반문할 것입니다. 사실 1년이 지나서 실제로 3%가 상승하지도 않겠지만 여기서는 3% 상승한다는 전제아래 말씀드립니다.

 

집값 3% 상승이란 아시다시피 전국 주택 가격이 평균 3% 오른다는 의미입니다. 아파트든 단독주택이든 연립주택이든 다세대든 모두 포함해서 말입니다.

 

하지만 실제 주택시장을 들여다보면 연 10% 하락하는 주택도 있고, 10% 이상 상승한 주택도 있다는 것입니다. 3% 오른 단지도 있겠지요.

 

또 1년 뒤 내다팔 생각으로 주택을 사는 분은 거의 없으리라 생각합니다. 가치투자자라면 2011년, 2012년보다는 2014년 이후 주택시장 상황이 더 중요합니다. 최소한 3년 이상 보유하고 매도해야 하니까 말입니다.

 

즉 올해 투자한다면 지금의 주택시장 상황이나 올해의 주택시장 장세가 중요한 게 아니라 3년 뒤인 2014년이나 2015년이 중요합니다. 가치투자자라면 침체기에 사서 활황기에 매도해야 하니까 말입니다.

 

또 주택 투자여부는 물가상승률, 은행적금 이자율과 비교해 결정할 게 아니라, 장세에 상관없이 최대의 수익을 얻을 수 있는 내재가치가 높은 투자 대상을 골라 최소한 3년 이상 보유하는 가치투자 원칙을 견지하는 게 중요합니다.

 

U자형의 이면

 

상의 조사 결과처럼 올해 모든 집값의 추이가 U자형이라 생각하면 오산입니다. 설령 평균 10% 이상 두자릿수 상승률을 기록한다고 하더라도 U자형이 있는 가하면 L자형(약세 지속)도 있고 W자형(일시 상승후 후 재하락) 주택도 있을 것입니다. 가파른 회복세를 보이는 V자형 주택도 있을 것입니다.

 

가치투자자라면 3년 이상 보유 후 결과적으로 매입시보다 가치가 가격으로 전환해 V자형 또는 N자형(매물을 소화하면서 꾸준하고 장기적인 상승세)으로 상승하는 단지를 연구 조사 분석을 통해 찾아 매입해야 할 것입니다.

 

리스크&호재의 이면

 

신규 투자를 하는 가치투자자에겐 ‘입주물량 급감 등 공급부족’은 결과적으로 호재로 봐야 합니다. 특히 공급부족이 장기화된다면 더욱 그렇습니다.

 

반면 ‘전세난에 따른 주택구매 증가’나 ‘가격하락에 대한 불안심리 진정’ 등은 악재입니다. 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 전환이 얼마 남지 않았다는 의미이기 때문입니다.

 

'규제위주의 정부정책'과 '여유 있는 무주택자의 전세 선호' 등도 투자자에겐 호재입니다. 하지만 올 2분기 이후 이명박정부의 집권 4년차부터 규제 완화는 본격화되고 구매력있는 무주택자가 전세 선호에서 내집마련 선호 추세로 전환할 가능성이 높다는 것을 명심해야 합니다.

 

총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 연장 또는 추가 완화된다면 내집마련 수요가 갑자기 늘어나 가격이 급등할 것이기 때문에 규제완화가 되기 전(일몰시한이 연장되기 전이나 규제가 완화되기 전) 매수타이밍입니다.

 

금리인상은 일시적으로 대출이자 상승으로 투자자에게 악재로 볼 수 있지만 자산 대세 상승을 예고하기 때문에 장기적으로 호재라고 봅니다.

 

결론: 집값 전망에 대한 가치투자자의 자세

 

소폭 상승 또는 하락의 전문가 전망이 우세하다면 가치투자자는 적극 매수 전략을, 활황세 또는 상승세가 지속된다는 전망이 우세한다면 보유 3년이 넘었다면 매도 전략을 구사해야 합니다.

 

따라서 올해는 전문가들이 완만한 상승세를 점치고 있으니 가치투자자들은 매수전략을 펴도록 하세요.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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