지금 옐로칩으로 내집마련하라

2010-07-01 | 작성자 오윤섭 | 조회수 48,347 | 추천수 449
지방선거도 끝나고, 월드컵 축구대회에서 태극전사는 16강에서 멈췄고, 세종시 수정안 투표도 부결됐습니다. 또 임박했던 건설사 구조조정도 발표를 했습니다. 뭔가 정리되는 느낌입니다. 아직 ‘4대강 살리기’ 중단이 남아있지만 말입니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 유럽발 재정위기, 미국발 더블딥 위기속에 출구전략을 만지작거리는 국내 경기상황에서 무주택자를 위한 내집마련 적기를 알려드립니다.


먼저 언론에선 한결같이 2010년 하반기가 내집마련 적기라고 보도하고 있습니다. 크게 틀리다고 생각하지 않지만 본 칼럼에선 내집마련 타이밍보다는 지금과 같은 주택시장 침체기에 어떤 아파트를 사서 내집마련을 하는 것이 바람직한 가를 중점적으로 다뤄봅니다.


한마디로 무주택자는 지금 바로 옐로칩 아파트로 가치투자를 하세요. 그리고 3년 이상 보유하세요.


저평가 아파트인 옐로칩 아파트는 주택시장 침체기에 하락세를 보이고 내재가치보다 시장가격이 크게 낮아지지만 좀처럼 관심을 끌지 못합니다. 하지만 시장이 정상화될 경우 투자자와 실수요자들이 매수에 나서면서 투자가치를 인정받아 급반등하게 됩니다. 특히 주택시장이 상승국면에 접어들면 블루칩에 뒤지지 않을 정도로 높은 상승률을 기록하기도 합니다.


국내 주택시장은 2008년 하반기 이후 2010년 7월 현재까지 2년 가까이 하락세가 지속됐습니다. 일부 강남재건축이 반짝 반등하기도 했지만 말입니다.


다시 말씀드리지만 옐로칩으로 내집마련 하는 적기는 지금입니다. 그 이유는 지난 2년간 옐로칩 아파트값이 많이 하락했기 때문입니다. 침체기에 자금력을 갖춘 투자자들은 강남권 재건축단지 등 일부 블루칩 아파트 급매물에만 관심을 가졌을 뿐입니다.


지난 2년간 주택시장은 불확실하고 대출규제가 강화된데다 보금자리주택 분양이 본격화되면서 ‘거래 동맥경화’에 시달리고 있습니다. 이에 따라 옐로칩 매도 희망자들은 가격을 크게 낮췄음에도 실수요자들의 매수세가 갈수록 위축되면서 좀처럼 거래되지 못했습니다. 여기에 수도권에선 입주물량 폭탄으로 옐로칩 가격이 더욱 하락했습니다.


옐로칩 아파트값이, 내재가치가 시장가격에 반영되기 시작하려면 아직 시간이 필요합니다. 3년 이상 내다봐야 합니다. 지금의 불확실성이 어느 정도 사라지고 경제가 정상 궤도에 올라야 수요자나 투자자 모두 옐로칩 아파트를 찾게 될 것입니다.


여기서 부자노트 독자들은 그러면 도대체 언제 시장이 정상 궤도에 오르고 주택시장이 회복될 것이냐? 또 무주택자가 사야 할 옐로칩 아파트를 어떻게 찾냐? 라고 반문할 것입니다. 이에 답변드리겠습니다.


최근 김영삼, 김대중, 노무현 정부 시절 집권 3년차까지 안정세를 보이던 집값이 집권 4년차에 급등했습니다. 우연으로 치부하기에는 뭔가 있을 것 같은데요.


집권 초기 강력한 투기억제로 서민을 위한 집값 안정을 시도했지만 집권 후기에는 정권 재창출을 위해 경기부양책에 힘을 실은 나머지 주택시장이 반등했다는 것입니다.


그러면 2011년 집권 4년차가 되는 이명박정부에선 집값이 과연 어떻게 될까요? 경기부양은 4대강으로 하고 집값은 집권을 마칠 때까지 안정시키려는 의지가 어느 정부 때보다 강해보입니다. 하지만 건설사 재정상태가 미분양 적체 등으로 갈수록 악화되고 있고 거래시장 침체가 장기화되면서 정부도 주택시장 부양책을 생각하지 않을 수 없는 상황입니다.


그래서 결과적으로 서민이 아닌, 건설사를 살리기 위한 규제완화책이 이르면 오는 8, 9월에 발표될 것으로 예상됩니다. 여기에 남유럽 재정위기와 미국 더블딥 우려가 해소된다면 2011년에는 주택시장이 상승기로 접어들 것으로 예측해봅니다.


한편 옐로칩 아파트는 이렇게 공부하면서 찾으세요.


먼저 내집마련을 하고자하는 관심지역을 고르세요. 예를 들어 성동구, 남양주, 구리처럼 말입니다. 관심지역을 정했다면 관심지역에서 블루칩 아파트와 옐로칩 아파트를 골라보세요. 블루칩 아파트는 선정하기가 쉬울 것입니다. 단지규모가 크고 시세가 비싸 지역 아파트값을 주도하는 대표 단지이니까요. 문제는 옐로칩 아파트입니다. 블루칩 아파트를 제외하고 과거 침체기(최저점)에서 상승기(최고점) 사이에 상승률이 높았던 단지 중에서 고르면 될 것입니다.


옐로칩 아파트를 골랐다면 왜 상승기에 블루칩에 버금가게 상승률이 높았는지를 분석해보세요. 분석을 끝냈다면 지금 관심지역에서 침체기에 사서 상승기에 큰 폭으로 오를 옐로칩 아파트를 고르세요.


그리고 그 아파트를 사서 내집마련을 하세요. 옐로칩 아파트를 고르는 팁으로는 향후 역세권이 되는 곳입니까? 도로 학교 등 개발호재가 있습니까? 입주물량이 일시적으로 늘어났다 줄어드는 곳입니까? 블루칩 아파트와 가까운 곳에 있습니까? 구매력 있는 유효수요자가 많은 곳입니까? 등이 있으니 참고하세요.


인생에서 주인공은 부자노트 독자님 자신입니다. 따라서 내집마련 선택도 부자노트 독자님 몫입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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