주택 거래량 폭락은 집값 폭락이다?

2010-06-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 27,854 | 추천수 423

최근 국내에서 주택 거래량이 집값을 예측하는데 주요 지표로 활용되고 있습니다. 지난 5월에 서울 등 수도권 아파트 거래량은 전년 동기대비 60%나 줄었다고 합니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 국내 주택 거래량 통계를 미국 통계와 비교해보고 주택 거래량 통계가 집값과 어떤 상관관계가 있는지를 분석해보겠습니다.

 

미국 주택 거래량 통계

 

5월 미국 주택시장은 지난 2월 이후 거래량이 계속 늘었고 가격은 보합세를 유지하고 있습니다. 그러나 오는 4월까지 한시적 세제혜택 등 부양책에 따른 일시적인 효과라는 분석도 나오고 있습니다.

 

이런 분석을 할 때 인용되는 미국 주택 거래량 통계는 다음과 같습니다. 대표적인 게 기존주택 거래건수(Existing Home Sales)가 있습니다. 이어 매매계약은 체결됐으나 아직 거래가 완료되지 않은 상태의 주택 거래량을 나타내는 주택잠정 거래건수(Sales price of Existing Home), 그리고 신규주택 거래건수(New Home Sales)가 있습니다. 기존주택 거래건수는 대금결제가 완료되는 시점에 집계되는 반면 신규주택의 경우 매매계약이 체결되는 시점에 집계합니다.

 

기존주택 거래건수는 전미부동산중개인협회(NAR)가 조사하며, 신규주택 거래건수는 미 상무부 통계국에서 집계해 매달 발표합니다. 최근 4월 통계가 발표됐는데 모두 주택 거래량이 증가세로 나타났습니다.

 

신규주택 거래건수보다 기존주택 거래건수가 더 의미있는 통계로 봅니다. 기존주택 건수는 주택 수요뿐만 아니라 경기회복을 가늠할 수 있는 지표입니다. 또 신규주택 보다 거래건수가 4배 이상 많고 자료 발표일도 일러 상대적으로 더 중요시합니다.

 

미국에선 통상 기존주택과 신규주택 거래건수가 최소한 3개월 이상 동반상승할 경우 주택시장이 회복되고 있다는 신호로 봅니다.

 

한국 주택 거래량 통계

 

한국 주택 거래량 통계 역사는 1968년부터 시작한 미국에 비해 매우 짧습니다. 2006년부터 시작됐습니다. 한국토지공사(현 한국토지주택공사)가 주택을 단독주택, 다세대, 다가구, 연립주택, 아파트로 나눠 신규주택과 기존주택 구분 없이 매달 조사하고 있습니다. 이와 별도로 국토해양부는 기존아파트 거래량을 실거래가와 함께 매달 발표하고 있습니다.

 

하지만 국내 주택 거래량 통계에서 가장 큰 문제는 미국과 달리 개인간 거래가 아닌 거래도 거래량 통계로 잡는다는 것입니다. 재개발 재건축에 따른 멸실이나 새 아파트 입주도 거래량에 포함됩니다. 멸실등기나 소유권이전등기 시점에서 말입니다. 따라서 아파트시장에서 재건축 재개발이 부진하면 실제 거래 침체보다 더 심각하게 통계 수치가 나올 수 있습니다. 반대로 개인간 거래는 침체됐으나 일시적으로 입주물량이 많고 재건축 등으로 헐리는 주택이 많을 경우 거래량이 늘어 거래가 활발하다는 잘못된 신호를 보여줄 수 있습니다.

 

또 단순 거래량만 조사하고 기존주택 재고량 대비 거래량이 조사되지 않아 실제 거래량이 전년동기대비 실제로 얼마나 많고 적은지를 알기 힘듭니다.

 

국내 주택 거래량과 집값 관계

 

국내 주택 거래량 통계는 통계 자체에 중복 및 오류가 많고 주택시장을 파악할 수 있는 기초통계 자료 조차 공개되지 않은 경우가 많아 현재로선 미국처럼 신뢰할 수 있는 통계자료로 활용하기 힘든 실정입니다.

 

그렇다고 최근 거래량 감소가 집값 하락과 상관없다고 말씀드리는 것은 아닙니다. 정부에서 발표하는 거래량 통계에 일희일비(一喜一悲)할 필요는 없다는 것입니다.

 

국내 주택시장은 2009년 4월부터 주택 거래량은 감소추세에 있고 짒값 하락도 마찬가지 상황입니다. 다만 거래량 감소세가 얼마나 심각한 상황인지는 가늠하기 힘듭니다.

 

김광수경제연구소는 지금과 같은 주택 거래량 감소가 2분기 이상 지속될 경우 큰 폭의 집값 하락이 예상된다고 주장하고 있습니다. 특히 출구전략으로 금리인상이 올 3분기 또는 4분기에 단행된다면 집값은 더욱 폭락할 것으로 주장합니다. 또 거래량 감소는 집값 하락에 2~4분기 선행한다고 말합니다. 과연 그럴까요?

 

미국 주택 거래량은 집값과 밀접한 관련이 있다고 하지만 국내 사정은 아직 그렇지 않습니다.

 

2008년 한국건설산업연구원 보고서(허윤경 등)에 따르면 서울에서 강남 3개구와 노원구는 가격과 거래량이 상호 영향을 미치지만 나머지 지역에서는 가격만이 거래량에 영향을 미치고, 거래량은 가격에 영향을 미치지 않는 것으로 분석했습니다. 즉 서울 21개구에선 주택 거래량이 감소한다고 가격이 꼭 하락하는 것은 아니라는 것입니다.

 

결론적으로 가치투자자라면 신뢰할 수 없는 주택 거래량 통계를 갖고 거래량 감소세가 집값 폭락으로 이어진다고 과잉 반응을 보일 필요는 없다는 것입니다. 단순 거래량이 아닌 주택재고량 대비 거래량 통계 수치가 정착될 때까지는 말입니다.

 

예를 들어 2010년 5월 강남 3개구 아파트 거래량이 지난 4년(2006~2009)간 5월 평균 거래(1053건)에 비해 61.8%나 줄었다고 하더라도 이를 개인간 실제 거래량이 이만큼 줄었다는 의미가 아니라는 것입니다. 최근 강남권은 재건축 사업이 부진해 멸실주택이 거의 없고 저밀도지구 등 대규모 입주아파트가 마무리된 지금 상황을 감안하면 거래량 감소는 큰 의미는 없다고 생각합니다.

 

지금 국내 주택시장에서 집값이 하락하는 것은 단순히 주택 거래량이 줄어들기 때문이 아닙니다. 매수자들이 보금자리주택 등 이명박정부의 잘못된 정책 때문에 추가 하락을 기대하며 장기 관망세를 보이고 있기 때문입니다. 여기에 새 아파트 이사, 이자부담 등으로 어쩔 수 없이 팔아야 하는 매도자들의 급매물이 일부 거래되고 있기때문입니다. 하지만 매도자는 대부분 손실을 회피하려고 버티고 있는 상황입니다.

 

따라서 집값이 대세하락 또는 폭락으로 이어지려면 시세 보다 낮게 매매가 활발해져 거래량이 지금보다 크게 늘어나야 합니다. 

 

2007년 금융위기 진원지인 미국은 주택시장 매수세가 2년이 지나 2010년 들어 회복세로 돌아서고 있습니다.

 

국내 주택시장에서 매수세는 과연 언제 살아날까요? 2010년이 지나고 2011년이 오면 이에 대한 답을 시장이 알려줄 것입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기