부동산 침체기에는 시장을 스케치 하라

2007-04-12 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,297 | 추천수 354
주택시장은 4월 들어 거래량이 급감하면서 때 아닌 ‘겨울잠’을 자고 있습니다.

6월 종합부동산세 부과, 9월 분양가상한제 및 채권입찰제 확대, 분양가 내역 공개, 청약가점제 시행 등 굵직한 규제정책들이 대기하고 있습니다. 또 총부채상환비율(DTI) 규제가 7월, 9월, 12월에 단계별로 강화될 예정입니다.

이런 가운데 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트가 독자들에게 하고 싶은 말은 주택시장 침체기에 시장을 스케치하듯 한번 둘러보는 시간을 가져보라는 것입니다. 부자의 입장에서 말입니다.

분양시장

주택담보대출 규제로 주택시장 침체기에 적극적으로 청약하거나 미분양 아파트에 투자하기는 쉽지 않습니다.

지난 3월 2일부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트에 대해 대출금액에 따라 DTI 40~50%가 적용되고 있습니다. 7월부터는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 6억원 이하 아파트 중도금 집단대출에도 DTI 60%가 적용되고 9월부터 전국 3억원 초과 아파트로 확대되고, 12월부터는 전국 모든 주택에 적용될 예정입니다.

하지만 송도 더 프라우 오피스텔 청약에서 보듯이 시세차익이 있는 단지를 중심으로 청약 열기는 계속될 것입니다. 여기에 분양가상한제가 전면 도입될 경우 품질에 상관없이 인근 아파트와 시세차이에 따른 청약 과열은 불가피할 것입니다.

더욱이 9월부터 분양가상한제 확대 및 분양가 내역 공개와 같은 규제정책으로 인해 2008년 이후부터 건설사의 민간아파트 공급물량은 감소될 것이므로 분양물량이 몰리는 오는 8월까지 내집마련 또는 투자 대상 분양 단지를 둘러볼 필요가 있습니다. 부자의 눈높이로 말입니다.

5월에는 수도권 아파트 분양물량이 4월보다 2배나 늘어난 2만가구 이상이 쏟아질 예정입니다. 브랜드, 교통, 학군 등을 중심으로 미래가치가 있는 단지를 골라 적극 청약하는 한편 미분양에 대해서 입주시점 이후 투자가치가 높아지는 단지를 적극적으로 찾아볼만 합니다. 찬란한 봄에 지역별 랜드마크 단지 또는 블루칩 또는 옐로칩 단지가 될 모델하우스를 탐방을 시작하는 게 어떨까요?

재개발시장

재개발시장은 뉴타운, 재정비촉진지구, 일반 재개발로 나눠져 과거보다 일반인이 투자하기 쉽지 않습니다. 뉴타운이 재정비촉지구로 지정되면 토지거래허가 규제를 받아 3년 이상 실거주할 무주택자가 아니면 6평 이상 지분을 사실상 매입할 수 없습니다.

또 서울시가 재정비촉진지구에 대한 용적률 인센티브를 주지 않기로 해 투자 메리트도 떨어진 상태입니다. 오는 11월까지 관리처분계획인가를 받지 못하면 재건축 일반분양과 함께 분양가상한제가 적용됩니다. 조합원 수익에 직결되는 일반분양분이 많을수록 사업성은 악화되겠지요.

든든한 자금력을 갖추지 않는 한 뉴타운 투자는 규제도 심해 현실적으로 힘든 상황입니다. 5년 이상 장기 투자를 할 수 있는 적극적인 투자자라면 한남동 일대, 뚝섬 일대, 길음동 일대, 거여마천 일대 뉴타운을 둘러보고 6평 미만 지분 투자를 고려할만 합니다.

개인적으로 일반인에게는 관리처분인가를 받았거나 11월까지 관리처분인가를 받을 수 있어 분양가상한제를 적용받지 않는 일반 재개발구역 시장을 둘러보기를 권합니다.

한편 최근 재개발 시장 동향은 분양가상한제 등 악재에도 불구하고 강남권 재건축 단지처럼 시세가 빠지는 모습을 보이지는 않고 있습니다. 매수자는 줄어드는 추세지만 매도자는 오히려 시세를 조금씩 올려 매물로 내놓고 있습니다.

재건축시장

1.11대책 이후 재건축 시장은 사업초기 단계 재건축 단지가 몰려있는 강동구, 송파구, 강남구를 중심으로 하락세를 보이고 있습니다. 개포동 주공 1, 4단지, 고덕동 고덕주공2단지 등 인기단지의 하락세가 계속돼 매도가가 하향 조정되고 있으나 매수자의 입질이 없는 상태입니다.

송파구는 가락동 가락시영, 잠실동 주공5단지 등의 주요 단지가 일주일에 5천만원 이상 하락해서 매물이 나오는 경우도 있어 당분간 하락세를 계속될 것으로 보입니다.

개인적으로 강남 진입을 희망하는 매수자라면 1.11대책 이후 지속되고 있는 매수자 우위 시장을 적극 활용할 필요가 있다고 생각합니다. 4~5월은 매물량과 실거래가 하락 추이를 지켜보며 적정가 매입을 저울질하기 좋은 시점이라고 생각합니다.

전에도 한번 언급했지만 재건축 단지에 분양가상한제와 분양가 내역 공개가 무조건 악재는 아닙니다. 공사비가 투명하게 공개됨으로써 오히려 사업시행인가 전후 단지들은 조합원 분양가가 낮추는 효과도 발생할 수 있습니다. 다만 시공사인 건설업체 입장에서는 수익성이 악화돼 사업초기 단계 재건축 단지는 사업지연이 장기화될 가능성이 있습니다.

투자비용이 많지만 조합원 명의변경이 가능한, 2003년 이전에 조합설립인가를 받고 2008년 이후 입주하는 재건축 단지를 둘러볼 필요가 있습니다. 참고로 2003년 12월 31일부터 투기과열지구 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후엔 입주 때까지 조합원 명의를 바꿀 수 없으므로 조합설립인가 전에 매입해야 합니다.

또 많지는 않지만 정밀 안전진단을 통과한 사업초기 단지를 중심으로 시장을 둘러보세요. 개인적으로 5년 이상을 내다본다면 규제 완화 시 우선적으로 재건축 추진이 가능한 강남권의 안전진단 미통과 단지도 침체기에 둘러볼 필요가 있다고 생각합니다.


서리가 내리면 얼음이 언다

고사성어로 이상지계(履霜之戒)라고 한다. 서리는 바람이 불지 않는 춥고 맑은 새벽 0℃ 이하 온도에서 공기 중 수증기가 땅에 접촉하면서 얼어붙은 매우 작은 얼음이다. 눈의 결정체와 같다. 서리는 꽁꽁 얼어붙는 겨울이 멀지 않았다는 것을 예고해준다. 작은 악은 큰 악의 조짐이다. 악한 일은 작을 때 뿌리를 뽑지 않으면 안 된다. 만일 부동산시장에도 서리가 내린다면 이에 대비를 철저히 해야 한다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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