아파트 기대수익률을 높이는 방법

2010-03-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 39,185 | 추천수 419
비관적인 집값 전망과 주택시장 상황이 연일 언론에 도배하고 있습니다. 이럴 때마다 어떤 칼럼을 써야할지 참 막막합니다. 이럴 때일수록 저는 항상 기본에 충실하는데 도움이 되는 글을 쓰려고 노력합니다.


그래서 이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 내집마련을 하려는 실수요자를 위해 아파트 기대수익률을 높이는 방법을 정리해봤습니다.


먼저 여기서 말하는 기대수익률이란 아파트를 사고 나서 일정기간 지난 후 오르기를 기대하는 아파트값 상승률을 말합니다. 기대이기 때문에 어디까지나 예상일뿐이지요. 쉽게 말해 아파트값 예상상승률(세후)이라고 생각하면 됩니다.


공시가격 7억원 미만짜리를 사라


주택시장 침체기일수록 누진과세가 되는 재산세 종합부동산세 등 보유세 부담을 낮추기 위해 고가 아파트 매입을 자제하는 게 좋습니다. 특히 공시가격 기준 9억원을 초과하는 고가주택은 해마다 종합부동산세를 납부해야 하므로 피하는 것이 좋습니다.


물론 공시가격 기준 7억원 미만 아파트를 샀다고 하더라도 3년 이상 보유후 매도할 당시 공시가격이 9억원이 넘으면 양도세 비과세 보유요건을 충족했더라도 9억원 초과분 양도소득에 대해 양도세를 내야 합니다. 7억원에 사서 3년 뒤 9억원이 넘는다면 성공적인 투자일 확률이 높으므로 납부할 양도세는 기부로 생각하면 좋겠지요.~~~


새 아파트를 사라


보유비용(재산세 종합부동산세, 수선비용 등)과 거래비용(중개수수료, 취득 등록세, 양도세 등)을 감안하면 매입한 아파트값은 연평균 10% 이상 오를 것으로 기대되는 아파트를 매입해야 합니다.


참여정부 시절 연평균 10% 상승은 평균 수준이었지만 2007년 8월 미국 서브프라임 모기지 사태로 시작된 글로벌 금융위기 이후 불확실한 경기 상황에서 연평균 10% 이상 상승할 아파트를 고르는 것은 쉽지 않습니다.


이런 가운데 10% 이상 아파트를 고르는 방법은 입주 3년 이내 새 아파트를 사는 것입니다. 닥터아파트에 빠르면 입주 3년 이내 새 아파트는 재건축 대상 단지를 제외한 일반 아파트보다 2배 이상 높은 상승률을 기록하고 있습니다.


2010년 3월 현재 최근 1년간 재건축 단지를 제외한 서울 등 수도권 아파트 매매가 변동률은 평균 2.76%였지만 입주 3년 이내 새 아파트는 5.67%를 기록했습니다. 특히 지난해 반포동 반포자이와 래미안퍼스티지 등이 입주한 서울 서초구는 일반아파트가 8.72% 오른 반면 새 아파트는 무려 22.48%나 폭등했습니다. 


3년 이상 장기보유하라


기대수익률이 실제수익률이 되려면 역시 가장 큰 관건은 역시 양도세 비과세 적용여부 입니다. 따라서 양도세 비과세 보유기간인 3년 이상 장기보유하는 전략이 중요합니니다.


서울 과천 및 분당 등 수도권 1기 신도시는 1가구 1주택자가 3년 이상 보유하고 보유기간중 2년 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 기타 지역은 3년 이상 보유요건만 갖추면 양도세가 비과세됩니다.


1가구 1주택이고 3년 이상 보유했으나 거주요건 미비로 양도세 부과 대상이 되는 경우 장기보유특별공제율이 보유기기간에 따라 3년 이상이면 24%를 시작으로 매년 8%씩 늘어나 9년 이상~10년 미만 72%, 10년 이상 80%를 한도로 적용돼 세 부담이 크게 줄어듭니다. 9억원 초과 고가주택에도 똑같이 적용됩니다. 일시적 1가구 2주택도 기존 주택을 2년 이내 매도할 경우 장기보유특별공제율이 마찬가지로 적용됩니다.


하지만 1가구 2주택의 경우 양도세 중과대상(수도권 공시가격 1억원 초과 주택 두채 보유 등)이라면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 양도세 중과대상이 아니라면 10~30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.


30평형대를 사라


통계청 등은 주택구입 핵심연령층이라는 35~54세 인구는 2011년경부터 감소할 것으로 예측하고 있습니다. 지역적으로 지방은 2009년부터, 수도권은 2018년부터 감소할 것이라고 합니다.


하지만 앞으로도 상당기간동안 중소형 주택수요는 지속적일 것이라고 봅니다. 2018년경부터 인구수가 줄어든다고 하지만 주택수요는 인구수가 아닌 가구수로 봐야 합니다. 1~2인가구 증가로 가구수는 2025년경부터 감소할 것으로 전망되고 있습니다.


또 베이비부머 1세대(1955~1963년)가 본격적으로 은퇴하기 시작하면(실제 은퇴시기는 55세보다 10년 안팎 늦어질 전망) 보유하고 있는 중대형을 중소형으로 갈아탈 가능성이 높아 30평형대 수요는 앞으로도 계속될 것입니다. 


강남권 40평형대가 아니라면 기대수익률이 가장 높은 30평형대에 투자하는 것이 가장 좋습니다. 그리고 지역은 외곽이 아닌 도심권이 좋습니다. 일본의 예를 보듯 나이 들수록, 베이비부머가 은퇴하더라도 계속 경제적 활동을 해야하는 등 여러 가지 이유로 외곽보다는 도시를 선호할 가능성이 높으니까요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기