집값 대세하락을 시장에 묻다

2010-03-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 43,738 | 추천수 428

아파트값이 오랫동안 높은 가격에서 하락하지 않고 거래중단 사태가 5개월째 계속되는 가운데 집값 대세하락 가능성이 있다는 경제전문가의 분석이 잇따르고 있습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장, 즉 아파트 매매시장에서 바라본 집값 대세하락 가능성을 들여다보겠습니다.

 

대세하락이란?

 

먼저 대세하락의 정의를 다시 한번 할까 합니다. 6개월이나 1년 하락한다고 대세하락이라는 표현을 쓰는 것은 적절치 않습니다. 대세하락은 추세적인 가격 하락을 뜻합니다. 여기서 추세적이란 장기간 지속적으로 가격이 하락하는 것을 의미합니다.

 

장기간이란 최소한 2년 이상으로 보고 있습니다. 또 지속적이란 2년 이상 가격이 약세 또는 하락세를 연속해서 보이는 것을 말합니다.

 

1997 11월 외환위기 이후 2년 정도 하락세를 보인 적이 있는데 이때가 대표적인 대세하락기였습니다. 하지만 1999년 말부터 다시 가격이 상승하기 시작했으며 2000년 이후 대세상승기를 맞이했습니다. 외환위기 이후 2010 3월 현재까지 통상 2~3년을 주기로 집값은 등락을 반복하고 있으나 가격은 하방경직성(下方硬直性)을 보여왔습니다.

 

질문1: 성수기때 지속적으로 하락했나?

 

대세하락이 오려면 성수기 때 지속적으로 하락세를 보여야 합니다. 12월에서 2월까지는 봄 이사철을 앞둔, 대표적인 주택시장 성수기입니다

 

2009 12월에서 2010 2월까지 서울 등 수도권 아파트 매매시장 동향을 들여다봅니다.

 

지난해 12월 수도권 아파트 매매가 변동률은 -0.06%로 하락폭이 미미했습니다. 하락폭이 작은 데는 개포주공, 가락시영, 둔촌주공, 반포주공1단지 등 강남권 재건축단지 사업 재개 기대감에 따른 상승이 한몫 했습니다. 그러나 경기권은 대규모 입주물량에다 대출규제, 보금자리주택 청약 등으로 인해 거래 침체가 계속됐습니다.

 

1월의 경우 매매가가 전달에 비해 0.08% 소폭 상승했습니다. 12월부터 오름세를 보인 강남 재건축단지가 상승세를 주도했으며 서울권 일반아파트도 이사철 수요, 전세물건 부족 등으로 급매물 위주로 거래됐습니다. 반면 경기권은 광명, 고양 등에 대규모 입주물량으로 인해 약세를 보였습니다.

 

2월은 0.02% 1월에 비해 상승폭은 줄었으나 약세를 보였던 분당 등 신도시가 전세물건 부족으로 소형 아파트가 소폭 올랐습니다.

 

따라서 국지적 상승, 전반적 거래침체 및 가격 하락세가 지속되고 있지만 매매가는 대세하락이 아닌 약세 또는 혼조세로 봐야 할 것입니다. 올 가을 이사철 성수기인 7~9월 매매동향이 주목됩니다.

 

질문2: 강남 투자자들은 투매(投賣)하고 있나?

 

지난주 칼럼에서도 언급했듯이 부자들은 정중동(靜中動)입니다. 부동산을 사고 싶어도 가격이 비싸 살만한 곳이 없고, 부동산을 많이 보유하고 있는 사람들은 양도소득세 등 세금 부담으로 주택시장을 예의 주시하고 있습니다.

 

특히 양도세 중과 폐지 여부에 관심이 많습니다. 현재 세법상 다주택자 양도세율은 2주택자 50%, 3주택 이상자는 60%로 규정돼 있지만 2010 12월까지 한시적으로 2주택자는 기본세율(6~35%), 3주택 이상자는 45%의 중과세율이 적용되고 있습니다.

 

양도세 중과 폐지 여부는 올 상반기에 나올 조세연구원의 용역 결과에 따라 연말에 결정될 것입니다. 중과가 폐지될 가능성이 높고 아니면 최소한 중과 유예가 연장될 것으로 예상됩니다.   

 

부자들은 현재 새로운 아파트를 사지도, 보유하고 있는 아파트를 팔지도 않고 있습니다.   투자에 소극적, 보수적 투자를 견지하고 있습니다. 따라서 강남 부자들은 최소한 연말까지 시장동향을 예의주시하며 투자(매수 또는 매도)를 유보할 것입니다.

 

질문3: 주택구입태도는 악화되고 있나?

 

어떻게 보면 구매력보다 더 중요한 게 수요자의 심리적 상태, 즉 주택구입태도 입니다.

 

지난달 한국은행이 발표한 2월 소비자동향 조사에서도 소비심리는 악화되고 있습니다. 소비자심리지수(CSI) 111로 전달보다 2포인트 떨어졌습니다. 아직 기준치인 100을 웃돌아 생활형편이나 경기 수입 등이 좋아질 것으로 내다보는 소비자가 더 많습니다. 하지만 2009 8월 이후 7개월만에 최저치를 기록했습니다.

 

삼성경제연구소가 2 10일부터 18일까지 전국 1천가구를 대상으로 조사한 2010 1분기 소비자태도지수는 51.9로 전 분기보다 1.3포인트 떨어졌습니다. 2008 3분기 이후 6분기만에 하락세로 돌아섰습니다. 50을 기준으로 50이 넘으면 소비자들이 경기를 긍정적으로 보고 있다는 뜻이고 50 미만이면 부정적으로 보고 있다는 것입니다.

 

‘현 시점이 주택구입에 적절한 시점인가’를 묻는 주택구입태도지수 질문에 ‘지금이 좋은 때’라고 응답한 사람이 27.0%로 전분기보다 5.9% 포인트 하락했습니다. 특히 연소득 5천만원을 넘는 고소득층은 경기 불안심리가 커 26.7%로 전분기보다 11% 포인트 하락해 상대적으로 하락폭이 컸습니다.

 

대세하락은 반드시 옵니다. 문제는 언제 오느냐겠지요. 하지만 대세하락이 오면 일정기간이 지나서 반드시 대세상승이 옵니다.

 

개미들은 하락기에 하락이 영원할 것처럼 생각하고, 상승기에는 상승이 영원할 것처럼 생각합니다. 반면 가치투자자는 하락기에 상승을 기대하고, 상승기에 하락기를 대비합니다. 개미처럼 행동하느냐, 가치투자자처럼 행동하느냐는 전적으로 여러분에 달려있습니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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