가계부채와 금리로 본 2010년 집값

2010-03-11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 26,674 | 추천수 468
 

주택시장 침체의 골이 생각보다 깊습니다. 닥터아파트 3월 둘째주 주택시장지수도 2개월만에 다시 80 밑으로 떨어졌구요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 가계부채와 소비위축, 출구전략과 금리인상 관점에서 2010년 집값 운명을 점쳐볼까 합니다.


가계부채와 소비위축


한국은행이 분기마다 조사하는 가계신용동향에 따르면 2009년 12월말 현재 가계부채는 7백33조7천억원으로 지난 2000년 2백66조8천억원에 비하면 2.5배 늘었습니다.


자산 대비 금융 부채비율이 한국은 45%로 일본 20%대 초반, 미국 30% 수준, 영국 35% 수준보다 높습니다.


서브프라임 사태가 최고조에 달했던 지난 2007년 미국의 가처분소득(소득에서 세금 보험료 등을 뺀 것) 대비 가계부채 비율이 140%였습니다. 같은 기간 우리나라 가계부채 비율은 136%였습니다. 2008년 139%, 2009년엔 143%로 미국보다 높은 상황입니다. 특히 소득 수준이 가장 낮고 자산이 없는 1분위 가계의 경우 가처분소득 대비 부채비율이 320%로 고소득층인 4분위, 5분위의 120% 수준에 비해 3배 정도 높은 실정입니다.


가계부채 금액보다는 소득감소가 더 큰 문제입니다. 즉 가계부채를 감당할 수 있을 정도로 자산가격이 늘어나거나 아니면 실질소득이 늘어나야 하는데 상황은 그렇지 않습니다. 가처분소득 대비 부채 비율을 보듯 실질소득 증가율보다 가계부채가 빠르게 늘어나는 게 문제입니다. 실질 가계소득 대비 실질 가계부채 비율은 2007년 71% 수준에서 2009년에 80%까지 늘어났습니다.


출구전략과 금리인상


풀었던 돈을 거둬들이는 출구전략에서 최대 관심은 금리인상 시기입니다.


금융위기의 진원지였던 미국 중앙은행(FRB)은 최근 재할인율을 0.25%포인트 인상하면서 출구전략에 시동을 걸었습니다. 중국도 지급준비율 및 국채금리를 인상했고 인도는 지준율을, 호주 이스라엘 등은 정책금리를 인상했습니다.


이런 상황에서 국내 기준금리는 현재 2.0%로 12개월째 동결되고 있습니다. 하지만 초저금리로 인한 가계부채 증가, 물가불안, 구조조정 지연 등 부작용이 커지고 있는데다 미국 등 해외 출구전략 실행도 무시할 수 없는 상황입니다.


특히 가계부채 급증 원인으로, 2008년 10월 이후 시작된 초저금리가 지목되고 있습니다. 2008년 이후 미국 등 외국의 경우 가계부채는 감소한 반면 국내는 2009년 2분기에서 4분기까지 약 50조원이 증가했습니다.


2010년 집값 운명은?


비관론자들은 금리가 오르고 집값이 떨어질 경우 가계부채가 경제불안의 폭탄이 될 것이라고 합니다. 송기균경제연구소는 미국의 서브프라임 사태를 예를 들어 가처분소득 대비 가계부채 비율이 감소하는 순간 버블 붕괴가 시작될 것이며 ‘한국판 서브프라임 버블’이 임박했다고 주장하고 있습니다.


반면 낙관론자들은 2010년에도 주택시장 차별화가 가속화되면서 5% 안팎 상승하는 안정세를 보일 것으로 전망하고 있습니다. 실질소득 대비 실질주택가격은 1990년대에 비해 2009년이 0.4~0.7배에 불과하다며 버블붕괴설을 일축하고 있습니다. 국내총생산(GDP) 대비 주택담보대출 비중도 35%로 유럽(50%)이나 미국(71%)에 비해 크게 낮은 수준입니다.


향후 집값 운명은 언제 거래량이 늘어 주택시장 침체를 벗어나느냐에 달려있습니다. 거래가 위축되고 금리가 인상되고 구조조정이 본격화될 경우 집값 하락 가능성은 그 어느 때보다 높습니다.


국토해양부가 집계하는 아파트 거래량을 보면 글로벌 금융위기에도 불구하고 2007년 84만건에서 2008년 89만건, 2009년 93만건 등 지속적으로 늘어났습니다. 하지만 지난 1월 거래량은 전달에 비해 25% 감소한 3만3천건으로 11개월만에 최저치를 기록하며 3개월 연속 줄었습니다.


거래량이 줄어든 데는 알다시피 매수세가 크게 줄어든 게 주요 원인입니다.


먼저 실수요자들은 실질소득 감소, 고용 불안 등 경기 불안에다 보금자리주택 등을 기다리며 주택구입을 미루고 있습니다.


부자들은 부자들대로 가격이 비싸 마땅히 투자할 곳이 없어서 시장동향을 예의주시하며 정중동(靜中動)하고 있습니다.


2010년 주택시장에서 최대 정책 변수는 금리인상일 것입니다.


금리인상이 3월 또는 2분기에 단행된다면 대출금리도 오를 것이므로 악재라는 것은 분명합니다. 다만 경기가 하반기에도 완만하게나마 회복되고 금융시장이 안정된다면 기준금리가 인상되더라도 금리 스프레드(기준금리에 덧붙이는 위험 가중금리 또는 가산금리)가 축소돼 시장에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것입니다.


거래회복 관건은 재료에 우선하는 수급(需給)입니다. 공급(매물량, 분양물량)은 지속되고 있음에도 2009년 11월 이후 수요가 급속도로 위축되면서 거래가 이뤄지지 않는 게 문제입니다. 민간 경제연구소의 전망대로 국내 경기가 상고하저(上高下低)가 된다면 소비위축으로 인해 연내 주택수요가 살아나기는 힘들 것입니다.


고용 없는 경기회복(Jobless Recovery)에다 근로자 1인당 실질소득 증가율이 2008년 2분기 이후 2009년 4분기까지 6분기 연속 마이너스를 기록하고 있습니다. 소비자심리지수도 2009년 10월 이후 하향세입니다.


따라서 2010년 집값은 연말까지 후퇴시장이라는 침체기를 벗어나기 힘들 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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