쉽게 풀어쓴 청약가점제 39문 39답

2007-04-05 | 작성자 오윤섭 | 조회수 21,340 | 추천수 342
오는 9월 1일부터 청약부금 및 청약예금 가입자에게 우선 공급하는 민영 아파트에 청약가점제가 시행됩니다. 규제는 또 다른 규제를 낳는 ‘규제의 역설’이 정점에 이른 느낌입니다.

청약가점 60점 이상이면 청약통장 가입자 중 상위 1.7%에 들어 ‘0순위’로 꼽히며 판교급 특급 인기단지를, 50점 이상(4.6%)이면 수도권 인기 단지를 당첨 받을 수 있다고 합니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 알쏭달쏭한 청약가점제를 쉽게 풀어쓴 청약가점제 39문 39답을 소개합니다.

질문1: 청약가점제란?

민영주택 공급 물량 중 전용면적 25.7평 이하는 75%, 25.7평 초과는 50%를 동일 순위에서 경쟁할 때 가점항목 점수 다득점순으로 당첨자를 선정하는 것을 말합니다.

가점항목은 무주택기간(무주택 세대주 기간이 아님)이 2점부터 32점까지, 부양가족수가 5점부터 35점까지, 청약통장 가입기간이 1점부터 17점까지 총 84점을 만점으로 합니다.

질문2: 기존 청약순위는 청약가점제로 흡수되는 것인가?

답변: 그렇지 않습니다. 기존 청약 순위는 그대로 유지됩니다. 가점제는 동일 순위에서 경쟁이 붙어 당첨자를 선정할 경우 종전에 100% 추첨제에서 가점제와 추첨제를 병행 실시하는 것입니다. 따라서 인기 아파트에 가점제를 활용해 당첨기회를 얻으려면 최우선적으로 1순위가 돼야 합니다. 재당첨제한 등 기존 청약제도도 그대로 유효합니다.

질문3: 청약가점제는 언제부터 시행하나?

답변: 사업주체가 민간인 경우 2007년 9월 1일 이후 입주자모집공고 승인을 신청하는 아파트부터 적용됩니다. 사업주체가 국가 지방자치단체 주공 지방공사인 경우 9월 1일 이후 입주자모집공고를 하는 단지부터 적용됩니다.

질문4: 주택 보유자는 이제 1순위로 청약할 수 없나?

그렇지 않습니다. 추첨제 공급대상 주택(25.7평 이하 25%, 25.7평 초과 50%)은 청약자가 1주택을 보유한 경우 1순위로 청약할 수 있습니다. 하지만 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로 청약할 수 있습니다.

가점제 공급대상 주택(25.7평 이하 75%, 25.7평 초과 50%)은 주택 보유자는 1순위로 청약할 수 없습니다. 1주택을 보유한 경우 2순위부터 청약할 수 있으며 2주택을 보유한 경우에는 2순위에서도 보유 가구당 5점씩 감점됩니다.

질문5: 가점을 받기 위한 무주택자 요건은?

답변: 1가구 이상 유주택자는 가점제 대상 주택 청약에서 1순위로 청약을 할 수 없기 때문에 무주택자가 절대적으로 유리합니다. 무주택자 요건은 입주자모집공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자 이어야 합니다.

질문6: 가점을 받기 위한 무주택기간 요건은?

무주택기간 요건은 세대주(가입자)의 나이가 만 30세 이상(30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고한 날) 이후에 무주택자가 되는 시점을 기준으로 합니다. 입주자모집공고일 현재부터 계속해서 세대주(가입자)와 배우자가 주택을 보유하지 아니한 기간을 역산해서 산정합니다.

질문7: 무주택기간이 인정되는 주택이란?

답변: 청약부금 및 청약예금 가입자가 전용 18평 초과 주택을 청약하는 경우 소형주택 1채를 10년 이상 보유한 기간을 무주택기간으로 인정하는 것을 말합니다. 여기에서 소형주택이란 전용 18평 이하에 공시가격 기준으로 5천만원(아파트는 7천만원) 이하인 주택을 말합니다. 공시가격은 입주자모집공고일 현재 최근 공시가격 입니다.

질문8: 위 소형 저가 주택을 8년 보유하다 팔았는데 무주택기간으로 인정받을 수 있나?

답변: 10년을 채우지 못하고 중도에 집을 팔아도 매도 이후 무주택기간을 합쳐 10년 이상이 되면 해당 기간을 모두 무주택기간으로 인정합니다. 단 해당 주택을 매도한 후 계속해서 무주택자 요건을 유지해야 합니다.

질문9: 주택을 소유해도 무주택자로 보는 경우는?

답변: 무주택 증명은 등기부등본, 건축물대장에 의하며 등기접수일 기준으로 따집니다. 이때 다음에 해당하는 주택은 소유해도 무주택으로 간주합니다.

- 20㎡이하의 주택을 소유한 경우(아파트제외)
- 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우
- 개인사업자가 근로자 등의 기숙사를 지어 소유한 경우
- 폐가, 멸실, 타 용도로 사용하는 경우 3월 이내 공부(公簿)를 정리한때
- 무허가 건물을 소유하고 있는 경우
- 면의 행정구역 안에 사용검사 후 20년경과 또는 85㎡이하 단독주택이 있으나 다른 지역으로 이전한 경우
- 본적지에 있는 단독주택을 존속 배우자로부터 이전 받은 경우

질문10: 만 28세에 결혼하고 만 34세에 이혼했으며 현재 35세라면 무주택기간은?

답변: 만약 이혼하지 않았다면 만 30세 이전 혼인신고일 이후부터 무주택기간을 인정해주므로 7년이 됩니다. 하지만 결혼생활이 지속되지 않아 무주택기간은 만 30세부터 계산해 5년이 됩니다.

질문11: 이혼했다 재혼한 경우 무주택 기간은?

답변: 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일로부터 무주택기간으로 인정받습니다. 하지만 이는 결혼이 지속됐을 경우에만 해당됩니다. 만 30세 이전 재혼했다면 재혼 이후부터, 30세 이후 재혼했다면 30세부터 무주택기간으로 인정됩니다.

질문12: 아내가 주택을 갖고 있어 세대분리를 하면 무주택자가 되나?

답변: 배우자의 경우 세대분리를 해도 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 간주됩니다.

질문13: 남편은 무주택자이나 아내가 결혼 후 주택을 1년 전에 팔았다면 무주택기간은?

답변: 부부 중 한사람이라도 결혼 후 주택을 보유했다 팔았다면 무주택기간이 짧은 경우를 무주택기간으로 인정합니다. 아내가 1년 전에 팔았다면 아내는 물론 남편도 청약할 때 무주택기간은 1년만 인정됩니다.

질문14: 결혼 후 모두 무주택자이며 무주택기간이 남편은 5년, 아내는 1년이다. 이럴 경우 무주택기간은?

답변: 남편이 청약할 때는 5년, 아내는 1년이 인정됩니다. 결혼 전에 보유한 주택을 모두 팔고 결혼 후 부부 모두 무주택자로 계속 있었다면 청약 시 부부는 각각 무주택기간에 따라 가점을 받게 됩니다.

질문15: 결혼 전부터 현재까지 부부 모두 무주택자이다. 무주택기간은 남편이 15년, 아내는 5년인데 청약예금 1순위인 아내로 세대주를 바꾸면 남편의 무주택기간을 승계받을 수 있나?

답변: 승계받을 수 없습니다. 무주택기간은 세대주와 상관없습니다. 세대주를 바꾸더라도 무주택기간은 부부 각자 무주택기간이 인정됩니다.

질문16: 무주택 세대주 우선공급 제도는 어떻게 되나?

답변: 현재 투기과열지구와 공공택지 내 25.7평 이하 민영주택 중 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하는 제도는 9월부터 청약가점제에 흡수돼 폐지됩니다.

질문17: 주거용 오피스텔 1채를 갖고 있다. 무주택자인가?

답변: 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 오피스텔 10채를 갖고 있더라도 청약가점제에서는 무주택자입니다.

질문18: 가점을 받기 위한 부양가족수에 포함되는 기준은?

답변: 부양가족이란 동일한 주민등록등본에 등재된 직계존비속(배우자의 직계존속 포함)을 말합니다. 다만 직계존속(부모 할머니 할아버지)을 부양한 경우에는 세대주로서 3년 이상 계속해서(연속해서) 부양해야 하고 자녀 등 직계비속은 입주자모집공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼자녀에 한해 부양가족으로 인정됩니다.

질문19: 2년전까지 10년동안 부모님을 모셨는데 지금은 떨어져 살고 있다. 부모님과 다시 합치고 주민등록으로 입증한다면 부양가족으로 인정받을 수 있나?

답변: 부양가족으로 인정받지 못합니다. 부모 등 직계존속은 세대주가 입주자모집공고일 현재 3년 이상 연속해서(중간에 중단되지 않고) 부양해야만 부양가족수에 포함됩니다. 다시 부모님과 합치면 3년 뒤에나 부양가족으로 인정됩니다.

질문20: 미혼 자녀가 주민등록이 분리돼 있을 경우 부양가족수에 포함되나?

안됩니다. 주민등록등본에 함께 등재돼야 합니다. 다만 입주자모집공고일 전날까지 주민등록을 옮기면 부양가족으로 인정돼 가점을 받을 수 있습니다.

질문21: 배우자도 부양가족수에 포함되나?

답변: 포함됩니다. 주민등록상 분리돼도 부양가족수에 포함됩니다.

질문22: 부모님을 3년 이상 계속해서 모시고 있는 세대주(남편)인데 아내가 청약할 때도 부양가족수에 남편 부모님이 포함되나?

직계존속은 세대주만, 직계비속(자녀 손자)은 세대주가 아니어도 부양가족수로 인정받습니다. 따라서 아내는 남편 부모님이 부양가족수에서 제외되고 자녀는 부양가족으로 인정됩니다.

질문23: 장인 장모와 아내의 할머니까지 모시고 산다. 이들도 부양가족으로 인정해 주나?

답변: 입주자모집공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재돼 있다면 아내의 부모 할머니 할아버지 등 배우자의 직계존속은 모두 부양가족에 포함됩니다.

질문24: 남편은 결혼해서 아내와 아들이 있고 부모를 모시고 산다. 세대주가 아버지인데 남편이 청약할 때 부양가족수는 몇 명인가?

답변: 남편이 세대주가 아니므로 아내와 아들만 부양가족수에 포함됩니다.

질문25: 부양가족 가점을 높이기 위해 세대주를 남편에서 아내로 바꿔도 되나?

답변: 바꿔도 됩니다. 입주자모집공고일 전날까지 동사무소에 가서 세대주 변경을 하면 남편의 직계존속도 부양가족수에 포함됩니다. 세대주 변경은 현재 세대주인 남편의 주민등록증과 도장을 가지고 새로 세대주가 될 아내가 동사무소에 가서 '세대주 변경 신청서'를 작성하시면 됩니다.

질문26: 부양가족수를 늘리기 위해 남편 부모나 아내의 부모의 거주지를 주소만 옮겨도 되나?

답변: 불법입니다. 실제 거주하지 않고 주소지만 옮겨 놓은 위장전입을 통해 분양받아 적발될 경우 주택공급 질서교란 혐의로 당첨이 취소됨은 물론 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해지고, 청약 1순위 자격도 잃게 됩니다.

질문27: 국적 포기자나 시민권자도 부양가족에 포함되나?

답변: 포함됩니다. 국내에 거주하고 있다면 원칙적으로 부양가족으로 인정된다고 봅니다.

질문28: 가점항목에서 청약통장 가입기간 기준은?

입주자모집공고일 현재 청약자의 청약통장 가입기간을 말합니다. 청약예금은 가입 후 자동적으로 기간을 산정해 가점을 계산하면 됩니다. 단 청약부금의 경우 매월 약정 납입일에 납입해야 가입 후 가입기간이 모두 인정됩니다. 지연 납입했을 경우 가입기간이 모두 인정되지 않는 경우가 있으므로 반드시 가입 은행에 확인해야 합니다.

질문29: 가점을 높이기 위해 청약통장 명의를 변경할 수 있나?

답변: 요건을 갖추면 청약통장 명의를 변경할 수 있습니다. 청약부금 및 청약예금은 2000년 3월 26일 이전 가입한 경우 가입자 사망, 가입자 혼인, 가입자 배우자 및 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경된 경우, 가입자가 개명한 경우에 명의변경을 할 수 있습니다. 2000년 3월 27일 이후 가입한 경우에는 가입자 사망, 가입자가 개명한 경우에만 가능합니다.

질문30: 큰 평형을 분양받기 위해 청약부금을 청약예금으로 바꿀 수 있나?

답변: 요건만 갖추면 바꿀 수 있습니다. 청약부금 가입자는 가입 후 2년이 지나고 지역별 25.7평 초과 청약예금 예치금액 이상 납입인정금액을 납입할 경우 청약예금으로 변경할 수 있습니다. 변경 후 1년이 지나야 큰 평형에 청약할 수 있으며 그 전에는 종전 평형을 청약할 수 있습니다. 변경 후에도 가입 기간은 그대로 인정됩니다. 변경 후 2년마다 회수에 제한 없이 평형을 크거나 작게 변경할 수 있습니다.

질문31: 청약저축 대상 공급 주택도 가점제가 적용되나?

답변: 청약가점제가 적용되지 않습니다. 25.7평 이하 공공기관 건설주택, 25.7평 이하 공공택지 내 민간건설 임대주택, 국민주택기금을 지원받은 민간건설 16평 이하 주택에 우선 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 종전과 같은 방식으로 당첨자가 결정됩니다.

동일순위에서 경쟁이 있는 경우 ①5년 이상의 무주택 세대주 ②월 납입금을 60회 이상 납입한 자 ③저축 총액이 많은 사람 등의 순서로 선정해 장기 무주택자가 우선적으로 공급받도록 돼 있습니다. 청약저축은 월 납입 상한액이 10만원이므로 저축 총액이 많으려면 장기간 매월 상한액을 납부해야 유리합니다.

질문32: 청약가점이 똑같다면 어떻게 당첨자를 가리나?

답변: 동일 순위에서 청약가점이 같다면 전산추첨을 합니다. 추첨에서 탈락하면 자동으로 추첨제 물량으로 다시 한번 당첨 기회를 가질 수 있습니다.

질문33: 부부가 각각 한 아파트에 동시에 청약할 수 있나?

답변: 한 아파트에 같은 평형에도 둘 다 동시에 청약할 수 있습니다. 같은 세대원들도 한 아파트에 동시에 청약할 수 있습니다. 다만 복수로 당첨되더라도 계약은 한 채만 해야 합니다. 평형이나 층 등을 보고 원하는 아파트를 계약하면 됩니다.

질문34: 전용 25.7평 초과 주택은 가점제를 어떻게 적용하나?

답변: 9월부터 25.7평 초과 모든 주택에 대해서 채권입찰제가 적용됩니다. 이들 주택은 채권입찰제를 우선 적용, 채권액을 가장 많이 써낸 사람부터 당첨자로 뽑습니다. 다만 똑같은 채권액(예를 들어 채권상한액을 써낸 경우)을 써낸 사람끼리 경쟁이 붙을 경우 이중 50%는 가점제로, 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하게 됩니다.

질문35: 25.7평 초과 주택의 분양가가 주변 시세와 비슷해 채권입찰제를 적용하지 않을 경우에도 가점제를 적용하나?

답변: 채권입찰제를 적용하지 않아도 25.7평 초과 주택은 전체 공급 물량의 50%는 가점제, 나머지 50%는 추첨제를 적용할 예정입니다.

질문36: 가점제에서 떨어지면 추첨제 물량에 다시 접수해야 하나?

답변: 아닙니다. 가점제 물량에 청약해 탈락하면 별도의 서류를 접수하지 않아도 나머지 추첨제 물량에 자동으로 청약접수 됩니다.

질문37: 지역거주 우선공급제도는 어떻게 되나?

답변: 그대로 유지됩니다. 현재 민간택지와 20만평 미만 공공택지에서는 공급물량의 100%를 해당 지역 거주자에게 우선공급하게 돼 있습니다. 20만평 이상 공공택지는 30%가 지역거주자에게 우선 공급됩니다. 우선공급 물량 역시 가점제 공급 물량 비율(25.평 이하 75%, 25.7평 초과 50%)이 적용됩니다.

질문38: 특별공급 제도는 어떻게 되나?

답변: 현재 시행 중인 특별공급 제도는 그대로 유지됩니다. 주택공급에 관한 규칙에 명시된 특별공급 대상자인 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가 유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업 시행을 위해 철거되는 주택 소유자 등에 대해서는 일정 물량의 주택이 별도로 특별 공급됩니다.

질문39: 가점제에 가구소득과 부동산 자산 등은 언제 반영되나?

답변: 일단 가점제는 무주택기간, 부양가족수, 가입기간 등 3개 항목에 한정했습니다. 정부는 가구소득, 부동산 자산은 정확하게 파악할 수 있는 인프라가 구축된 이후에 검토할 계획입니다.



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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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